Thỏa thuận giá đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất!

Giá đất bồi thường khi thu hồi là vấn đề mà người dân đặc biệt quan tâm khi bị thu hồi đất. Thực tế hiện nay tình hình bồi thường đất đang xảy ra nhiều nỗi uất ức cho người dân khi giá đất mà Nhà nước bồi thường không thỏa đáng. Liệu rằng người bị thu hồi đất có được thỏa thuận với Nhà nước về giá đất khi bị thu hồi hay không và quy định pháp luật như thế nào? Bài viết sau đây sẽ giải đáp được những thắc mắc trên cho quý bạn đọc.

1. Trường hợp thu hồi đất được Nhà nước bồi thường

Việc bồi thường thu hồi đất phải đảm bảo những nguyên tắc mà pháp luật đề ra, đảm bảo đúng mục đích thu hồi và phải bồi thường đất phù hợp cho người có đất bị thu hồi.

Nhà nước chỉ được thu hồi đất của người dân trong những trường hợp sau đây:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh
• Thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

2. Có được thỏa thuận giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất hay sẽ được đền bù theo giá đã được quy định?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 như sau:

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Việc bồi thường phải căn cứ theo nguyên tắc nên trên, việc bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Tuy nhiên tại khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất như sau:

2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

Theo đó, đất do cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi thì không thỏa thuận giá mà sẽ được thỏa thuận theo phương án bồi thường, người dân có quyền đóng góp ý kiến về phương án này, nếu đơn giá trong phương án bồi thường không phù hợp thì người dân có thể phản đối, cho ý kiến với phương án này.

3. Khi nào được bồi thường theo giá thỏa thuận?

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng chịu sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên người dân vẫn có quyền được thỏa thuận giá đất với nhà đầu tư khi đất bị thu hồi thuộc trường hợp chủ đầu tư thực hiện vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Theo quy định (tại Điều 73 Luật Đất đai 2013) cụ thể như sau:

• Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• Diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê.
• Diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước giao để quản lý thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê.

4. Lý do không được thỏa thuận giá bồi thường

* Người dân không phải là chủ sở hữu đất đai

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nội dung này được quy định tại Hiến pháp và Luật Đất đai, cụ thể Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định rõ như sau:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.

Như vậy, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào. Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không thể tự mình sử dụng toàn bộ diện tích đất nên Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng những hình thức như:

(1) Công nhận quyền sử dụng đất: Là việc Nhà nước trao quyền cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất, giao đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Ví dụ: Đất có nguồn gốc do khai hoang.

(2) Nhà nước giao đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng quyết định giao đất.

(3) Nhà nước cho thuê đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng quyết định cho thuê đất.

* Không phải là chủ sở hữu nên không có quyền thỏa thuận giá bồi thường

Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”.

Như vậy, người sử dụng đất dù có đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định của Luật Đất đai nhưng không phải là chủ sở hữu đất đai nên không có đủ 03 quyền năng của chủ sở hữu tài sản, gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Vì không phải là chủ sở hữu nên khi Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất không có quyền thỏa thuận, quyết định giá bồi thường về đất.

Tóm lại, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người dân không được thỏa thuận giá bồi thường vì không phải là chủ sở hữu đất đai.

5. Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. Giá đất để tính tiền bồi thường còn được gọi là giá đất cụ thể.

Theo điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng với trường hợp tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi được tính theo công thức sau:

Giá trị thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Trong đó:

– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm.

– Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định.