Trong giao dịch dân sự khái niệm hợp đồng và bản thỏa thuận có rất nhiều điểm tương đồng với nhau, tuy nhiên trên thực tế đây lại là hai khái niệm hoàn toàn khác biệt. Hợp đồng thỏa thuận là gì? Sự khác nhau giữa hợp đồng thỏa thuận và biên bản thỏa thuận là gì? không phải ai cũng nắm rõ, các cá nhân tổ chức lưu ý phân biệt để công việc được thuận lợi tránh các trường hợp mâu thuẫn và xảy ra tranh chấp. Khái niệm của hợp đồng và bản thỏa thuận? Mặt hình thức của hợp đồng và bản thỏa thuận? Mặt nội dung hợp đồng và bản thỏa thuận? Trình tự các bước thực hiện? Thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng là gì? Hãy cùng ACC theo dõi bài viết dưới đây để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này.
thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng
1. Giải phóng mặt bằng là gì ?
Giải phóng mặt bằng được hiểu là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới.
Hoạt động giải phóng mặt bằng thường được thực hiện khi Nhà nước có dự án quy hoạch khu đô thị. khu dân cư hoặc thu hồi đất nhằm phục vụ cho những mục đích an ninh, quốc phòng thì việc vận động người dân giải phóng mặt bằng là yếu tố đóng vai trò tiên quyết. Điều này đảm bảo lợi ích của cả Nhà nước và tránh được nhiều rủi ro cho người dân, ngược lại người dân sẽ nhận được chính sách về giải phóng mặt bằng của Nhà nước và cần đảm bảo về nơi tái định cư cho người dân sau khi đồng ý với quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp và cần phải cân bằng lợi ích của cả chủ đầu tư và người dân. Nếu vấn đề này không được giải quyết khéo léo và triệt để sẽ dẫn đến việc tranh chấp kéo dài.
Khái niệm bồi thường là đền bù những thiệt hại tổn thất gây ra nhằm trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. Bồi thường giải phóng mặt bằng là một trong những giải pháp cần thiết phải thực hiện khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất nhằm đền bù những thiệt hại tổn thất gây ra, trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho người sử dụng đất đang cư trú ổn định trên phần diện tích đất nói trên. Hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi, trong đó, giá trị quyền sử dụng đất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể đối với một diện tích đất xác định.
Việc giải phóng mặt bằng sẽ được diễn ra khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất trong trường hợp :
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng ;
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai ;
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
2. Cách thức lấy đất để thực hiện dự án
Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thì có 02 hình thức lấy đất để thực hiện dự án, gồm:
1. Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Theo Điều 62 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau:
- Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
- Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, gồm:
+ Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
+ Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
+ Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
- Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất gồm:
+ Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
+ Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm: Giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
+ Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
+ Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
+ Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.
Khi UBND cấp tỉnh, cấp huyện ra quyết định thu hồi đất trong các trường hợp trên người sử dụng đất phải chấp hành và được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh (không được thỏa thuận). Tuy nhiên, tiền bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Lưu ý:
- Đất đã thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý.
- Doanh nghiệp không có quyền thu hồi đất, chỉ có UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) và UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) mới có thẩm quyền thu hồi đất.
- Dù giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án nhưng dự án đó phải vì lợi ích quốc gia, công cộng (hiện nay chưa quy định rõ thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng) nếu dự án đầu tư mà chỉ vì lợi ích của doanh nghiệp thì vi phạm pháp luật.
3. Quy trình giải phóng mặt bằng đúng luật
Bước 1: Thông báo thu hồi đất
Thu hồi đất là bước đầu tiên trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng. Trước khi có quyết định thu hồi đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có thông tin thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Thông báo sẽ được gửi đến tất cả người dân có đất thu hồi. Phương tiện thông tin bao gồm tất các các thiết bị thông tin đại chúng như phát thanh, truyền hình trong khu vực và niêm yết tại Trụ sở Ủy ban nhân dân xã.
Nội dung thông tin sẽ là lên kế hoạch thu hồi đất, điều tra khảo sát tình hình, đo đạc và kiểm đếm đất.
Sau khi thực hiện đúng thủ tục trên, nếu người dân có đất thu hồi nhận lời thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân có thẩm quyền có thể ra quyết định thu hồi đất và thực hiện lên kế hoạch bồi thường trình bồi thường theo quy tắc giải phóng mặt bằng. Sau đó, trợ giúp tái ổn định gia đình cho tất cả những người dân mà không nhất thiết phải chờ đến hết thời hạn ngày thông báo.
Bước 2: Thu hồi đất.
Luật đất đai 2013 quy tắc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn, đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ổn định gia đình ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có tính năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Đối với các hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, đất của người Việt đang ổn định gia đình tại nước ngoài thì Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ sở hữu được quyết định thu hồi đất.
Trong trường hợp khu đất cần thu hồi có cả tổ chức lẫn hộ gia đình cá nhân thì quyết định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ được cấp bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất
Trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng, ở bước kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất được thực hiện bởi Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với bộ phận thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng.
Đồng thời, người sử dụng đất cũng phải có trách nhiệm phối hợp để các cơ quan tính năng hoàn thành quá trình hiệu quả và cụ thể nhất.
Nếu cá nhân, tổ chức có đất thu hồi không hợp tác thực hiện nhiệm vụ kiểm để đất đai, tài sản có trên đất thì bộ phận liên quan cần phải có nghĩa vụ thuyết phục người dân để thực hiện nhiệm vụ.
Sau 10 ngày vận động thuyết phục sự hợp tác, nếu bên sử dụng đất vẫn không chịu phối hợp thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm ép buộc và cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm ép buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy tắc tại Điều 70 của Luật đất đai 2013.
Bước 4. Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trọ tái ổn định gia đình
Bước này được thực hiện bởi tổ chức chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trợ giúp tái ổn định gia đình cho dân trong quy tắc giải phóng mặt bằng theo đúng số liệu đo đạc kiểm kê ở bước 3 trong quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng.
Bước 5. Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của dân
Đây là bước trở ngại nhất trong quy tắc bồi thường giải phóng mặt bằng. Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
Thông qua đó, tổng hợp tất cả ý kiến từ người dân để thực hiện đối thoại trực tiếp, thỏa thuận để người dân toàn ý nhận lời phương án bồi thường, hoàn thành hồ sơ trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng.
Bước 6. Hoàn chỉnh phương án
Các cơ quan tính năng có thẩm quyền hoàn chỉnh hồ sơ bồi thường trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng trên cơ sở các ý kiến đóng góp từ người dân để lên kế hoạch thực hiện phương án.
Bước 7. Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức kiểm tra thực hiện
Theo điều 66 Luật đất đai 2013, quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường theo luật giải phóng mặt bằng, tái ổn định gia đình trong 1 ngày.
Bước 8. Tổ chức chi trả bồi thường
Trong thời hạn 30 ngày kể từ thời điểm ngày có quyết định thu hồi đất, các cơ quan tính năng phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bồi thường, trợ giúp tái ổn định gia đình có người dân có đất thu hồi.
Lưu ý: Nếu diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì tiền bồi thường, trợ giúp đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước. Sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho tất cả những người có quyền sử dụng đất.
Bước 9. Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất
Các cá nhân, tổ chức có đất thu hồi có trách nhiệm bàn giao mặt bằng sạch cho CĐT sau khoản thời gian nhận tiền bồi thường theo đúng thời gian quy định. Nếu người có đất thu hồi không thực hiện nghĩa vụ giao đất thi sẽ bị cưỡng chế theo quy tắc tại điều 71 Luật đất đai năm 2013 trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng.
Bài viết trên là những thông tin chi tiết và cụ thể về thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng. Nếu có những câu hỏi và thắc mắc cần giải đáp xoay quanh các vấn đề pháp lý, hãy liên hệ Công ty Luật ACC để được tư vấn và hỗ trợ về những vấn đề này. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!