Thế nào là phân lô bán nền?

1. Phân lô bán nền là gì?

 Thuật ngữ chia nhỏ được sử dụng rộng rãi trong ngành bất động sản. Theo quy định của pháp luật, tách thửa để bán  là việc tách thửa đất  để chuyển nhượng cho  cá nhân, tổ chức khác.  Tuy nhiên, trên thực tế, việc tách thửa trong mua bán đất nền được hiểu là việc tách thửa  trong  dự án đầu tư xây dựng của  chủ đầu tư đã được nhà nước phê duyệt chứ không riêng gì các trường hợp chung tách thửa theo đất đai. quy định. Luật  2013. 

2. Ưu, nhược điểm của việc chia nhỏ tài sản 

 2.1. Ưu điểm của bộ: 

 Đất nền phân lô bán nền có lợi thế về giá bán, không cần quá nhiều vốn đầu tư.  Chỉ với số vốn ban đầu trên dưới 1 tỷ đồng,  nhà đầu tư đã có thể sở hữu  đất nền tại các tỉnh vùng ven. Bên cạnh yếu tố giá trị thực và quyền sở hữu tài sản thế chấp, trong bối cảnh  dân số tăng, quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu nhà ở tăng, giá đất nền vẫn tăng cao, thậm chí sinh lời cao  trong thời gian ngắn. khoảnh khắc ngắn ngủi. Cùng với đó, hình thức đầu tư đất nền cũng khá đa dạng, từ đầu tư lướt sóng hay dài hạn, xây  để ở hay cho thuê lại.  

2.2. Nhược điểm của bộ: 

 Tuy nhiên, trước tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra tràn lan, phân khúc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đây là trường hợp  dự án “ma”, chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn thu tiền của khách hàng.  Người mua đất nền phân lô trái phép muốn lấy tiền cũng gặp rắc rối, thậm chí có nguy cơ mất trắng.  Một rủi ro nữa là mua bán đất nền phân lô không chính chủ bởi hợp đồng mua bán đất sẽ không có giá trị pháp lý nếu người mua không ký kết hợp đồng với chủ đầu tư hoặc chủ đất.  Cũng có trường hợp nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng không thể xây nhà vì đất chưa lên thổ cư, chưa có sổ đỏ do lô đất đã bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng.  

 3.THẾ KHI NÀO CHỦ ĐẦU TƯ ĐƯỢC PHÉP BÁN ĐẤT NỀN ?

 Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện để có thể phân lô bán nền: 

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; 
• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; 
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); 
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này; 
• Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị 

 Ngoài những điều kiện nói trên, người mua cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể: 

 3.1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: 

1. a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 
2. b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; 
3. c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 

  3.2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: 

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; 
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 
d) Trong thời hạn sử dụng đất 
 

 Bước qua năm thứ 3 đánh đu full margin, mình nhận ra nếu bắt buộc phải mua nhà thì không còn cách nào khác ngoài gánh nợ và mai sau vay bank mua nhà trả góp rồi đây sẽ rất thịnh hành ! 

 Và mình cũng quan sát thấy là người Sài Gòn đi mua đất, hoặc mua đất để xây nhà ở có 3 nhóm : 

• Nhóm 1 là bán được miếng bự với giá tiền tỷ và đi mua miếng rẻ hơn và xây nhà mấy lầu để ở, đa phần thường sẽ xây vài tầng để con cái ở mấy tầng trên vì còn tiền nữa đâu mà mua nổi thêm nhà đất cho con nữa, giá thì như trên mây, 
• Nhóm 2 người chuyên mua đất để lướt sóng thần trong thời gian ngắn xong rồi bán lại cho nhóm thứ nhất còn nhóm 3 là dân làm ăn, buôn bán, kinh doanh có tiền mua để ở, cho thuê hoặc cũng có thể để đó chờ giá đất bán cho nhóm thứ nhất. Tựu chung lại thì có 2 nhóm là mua để ở và mua để đầu cơ, nhà nước không quản lý thì thị trường cứ nhảy giá liên tục theo bước nhảy địa tô là điều bình thường. 

 Nếu Nguyên Lão viện mà vẫn duy trì tình trạng này, chỉ vài năm nữa dân số và đời sống người dân sẽ đều tụt dốc. Nhìn về láng giềng phía Bắc xem, đẻ ra 1 thế hệ nằm ngửa, tỉ lệ sinh với kết hôn lao dốc cũng phải bóp BĐS lại. Người bán được đất ăn tiền giờ thì khoái, đến khi lo đất cát cho con cái lại chẳng chửi um lên. Còn những người không lo  cát lợi cho con cái thì hầu hết những đứa trẻ sinh ra sẽ nằm ngửa thì bao giờ mới có thể quá độ lên chủ nghĩa xã hội? 

 Hãy nhìn tôi bây giờ: lương 15-20-25 triệu/tháng làm sao mua được đất, giờ lên 3-4-5 tỷ rồi còn tăng nữa? Khi mà đà phát triển của xã hội đi xuống, lạm phát  tăng dần, dân số giảm, cho đến khi ngôi nhà 1 tỷ bây giờ trở thành ngôi nhà 100 tỷ, thì đến cây xăng mà xách theo một túi tiền, thì thật là hỏng bét. Nhưng không biết diễn thuyết Diên Hồng sẽ ra sao?? Khi  lợi nhuận từ  mua bán đất vượt xa mọi loại hình kinh doanh khác, vừa đơn giản vừa an toàn  vì có tiền cũng mua được, chắc chắn tài sản đó nếu bị phong tỏa vẫn còn, không mất mát thì đương nhiên vẫn có. những trường hợp thua lỗ do  quy hoạch hoặc đất đai đóng băng lâu năm, nhưng về cơ bản  mua đất kiếm lời vẫn là tốt nhất và càng dễ làm. Có những người giàu lên nhờ  sản xuất kinh doanh, nhưng khi có tiền lại đổ xô vào đất vì kinh doanh không bằng mua bán đất. Ngoài ra, do lợi nhuận cao nên  nhiều người có tiền  mua đất, người nhiều tiền thì mua đất ở những vị trí đắc địa sinh lợi hoặc đầu cơ theo đợt, hoặc chỉ ôm đất  lớn ở những khu  hot hoặc sắp ra mắt. Người ít tiền lặn lội đi  xa mua đất ngoại thành, nông thôn. Nói chung  ai cũng mua bao nhiêu cũng được với tâm lý giữ giá trị tài sản khi giá đất tăng. liên tục tăng trong thời gian dài. Cho nên có  người đi làm  ở Sài Gòn  không có nhà ở Sài Gòn nhưng vẫn có  đất  ở tỉnh lẻ là chuyện hết sức bình thường, ai nhiều tiền thì sở hữu nhiều đất hơn. Cũng do chưa có  quy hoạch chung thị trấn chỉ  phát triển tự phát, nơi nào có công ăn việc làm, người dân kéo đến sinh sống, cố gắng tìm đất, cộng với yếu tố đầu cơ  trên nên hình thành quỹ đất. người cần nhà ở  không  mua được, còn đất thổ cư, đất trống nên cỏ mọc lại rất nhiều. Việc xem xét các yếu tố tại Việt Nam ảnh hưởng đến tiêu chí mua đất như sau: 

 - Gần nơi làm việc 

 - Gần nhà bố mẹ,  họ hàng, họ hàng.. - Gần trung tâm 

 - Buôn bán kinh doanh, xây phòng trọ được 

 - Xây dựng không gian gia đình, thứ người Việt rất coi trọng 

 Mọi người tự liên hệ xem bản thân mình muốn có bao nhiêu tiêu chí trong này, rồi nghĩ xem nhu cầu có giảm không ?  Cái bất động sản mà có khả năng sụp hầm chỉ có thể là đất đầu tư như đất nền, nhà dự án, căn hộ trong tương lai chứ bất động sản có giá trị hiện tại như nhà hiện hữu, căn hộ đã hình thành thì không xuống, chỉ có đóng băng giao dịch kể cả giai đoạn 2008 hay 2012.  Nếu nói là thị trường hiện tại méo mó, người có nhu cầu không mua được thì phải xem là nhu cầu gì đã, nếu là nhu cầu "ở" thì các bất động sản loại này sẽ không xuống, và khi kinh tế không khỏe thì loại bđs này càng khan do người dân sẽ không còn khả năng chi trả cho con cái ra riêng hay đổi nhà khác thì càng bám chặt vào ngôi nhà đang ở hơn. Còn bất động sản có thể xuống giá thì có chứ nhưng mấy ai muốn vô ở mấy cục bê tông vài chục tầng xa xôi hay khu dự án nào đấy mà có vài cái nhà heo quạnh trong phạm vi cả dự án thì ai sẽ dám ở ?  Phàm chỗ rẻ thì nó ở xa trung tâm đường xá tệ hại, đường vào nội đô luôn kẹt cứng giờ cao điểm nên giá nó rẻ và những người có khả năng mua cũng băn khoăn để mua vì mỗi ngày họ có thể mất từ 2-4 tiếng chỉ để di chuyển đi và về, quá cực, mua nhà trung tâm thì không nổi rồi đó ! 

 Do đó tổng kết lại là ngoài các quận nội thành của Sài Gòn, Hà Nội đã hết quỹ đất phát triển nhà ở, phần còn lại là do chính sách và quy hoạch dẫn đến giá đất tăng khắp nơi, khi mà cung cầu không khớp nhau, cùng 1 nơi vừa thiếu vừa dư. Và nếu dùng việc phân lô bán nền là một thảm họa thì hơi quá, nhưng cũng là lời cảnh báo cho tương lai bởi vài chục năm nữa, khi  tài nguyên,  đất đai cạn kiệt thì ngành nào sẽ giữ được 'đồng tiền'? ? Mọi người đang ăn gì? 

 Đối với các lợi ích, theo quan điểm chủ quan, các lợi ích là: 

 Theo quan điểm của nhà nước: “Đất ở” thì thiếu, nhưng “thổ cư” thì không thiếu, nếu không tin cứ giở Google Map ra sẽ thấy đất nông nghiệp còn bạt ngàn. Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì ai  quyết định phát triển, ai  cho phép chuyển đổi? Ở góc độ vĩ mô, “tổng đại lý”/ “nhà sản xuất đất thổ cư” là người thu được nhiều lợi nhuận  nhất từ ​​việc phân lô bán nền ==> Nói trắng ra là một hình thức tích lũy tư nhân. "Công nghệ cốt lõi" là có thật, không đùa đâu. 

 Từ quan điểm của người dân, đó là cơ hội để phân phối lại thu nhập giữa thành thị và nông thôn; người giàu tự nguyện phát tiền cho người nghèo; 

 Ở góc độ lãng phí nguồn lực xã hội: Lùi lại vài quả đồi, đường nhựa vài trăm mét để chia lô rẻ hơn  nhiều so với xây block vài chục tầng rồi bỏ hoang như TĐC ở Bình Khánh. Tóm lại, nhà nước và người dân cùng có lợi, chỉ có  trung gian là các “đại gia địa ốc” khóc ròng vì mất miếng ăn.