Được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không?

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ 

 – Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 

 – Luật đất đai số 45/2013/QH13 

 – Nghị định  43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 

 – Thông tư  24/2014/TT-BTNMT Quy định về sổ địa chính 

II.  BÁN NHÀ CÓ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG KHÔNG?  

thế chấp ở ngân hàng

Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định cụ thể về nghĩa vụ của bên thế chấp, trong đó Điều 8 quy định: 

 Con nợ giả định không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ các trường hợp sau: 

 Được bán, thay thế, đổi lấy tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, hoạt động. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu thanh toán từ người mua, sản phẩm đã nhận, hàng hóa được hình thành từ sản phẩm, hàng hóa được thay thế hoặc trao đổi trở thành sự đảm bảo. 

 Trong trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp có quyền thay thế hàng hóa trong kho nhưng phải bảo đảm đúng giá trị hàng hóa trong kho như đã thỏa thuận. 

 Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa lưu thông trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định. 

 Theo quy định trên, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp  được bên  thế chấp đồng ý khác. Như vậy, việc mua bán nhà đất đã thế chấp cho ngân hàng sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật nếu được sự chấp thuận của ngân hàng.  

 Trong trường hợp này, để đảm bảo quyền lợi của các bên, chủ thể có thể lựa chọn một trong hai phương án sau: 

 Đầu tiên, bên thế chấp ký một thỏa thuận với ngân hàng để thay thế ngôi nhà  thế chấp bằng một tài sản thế chấp khác và giải phóng mảnh đất đó. 

 Bước thứ hai, 3 bên (người bán - ngân hàng - người mua)  ký cam kết đặt cọc liên quan đến việc thanh toán tiền mua  đất. Theo đó, người mua sẽ nộp số tiền bằng  tiền mua nền đất vào  tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp, ngân hàng sẽ  thanh toán khoản vay, sau đó giải chấp lô đất. 

 III. THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG 

 Bước 1: Ký cam kết thanh toán tiền mua nhà 

 Các bên (bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng) tiến hành ký cam kết về việc thanh toán tiền mua nhà đất giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký của cả 3 bên. 

 Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đang thế chấp 

 – Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, hai bên cần chuẩn bị hợp đồng mua bán đất, phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu và các giấy tờ sau: 

 Bên bán: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu, Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân, Hợp đồng ủy quyền (nếu có) 

 Bên mua: CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu, Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân 

 – Nơi nộp hồ sơ: Hai bên mang hợp đồng đã soạn thảo kèm hồ sơ nêu trên đến phòng công chứng thuộc UBND xã, phường, thị trấn hoặc Văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng. 

 Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính 

 – Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ: 

 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm thông tư số 92/2015/TT-BTC) 

 Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu số 01 ban hành kèm Nghị định 140/1016/NĐ-CP) 

 Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

 Các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế, lệ phí (nếu có) 

 – Thời gian nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí: 

 Theo khoản 5 điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC: 

 Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. 

  Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. 

 Nộp hồ sơ khai thuế và lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ. 

 Bước 4: Thực hiện sang tên sổ đỏ 

 – Hồ sơ cần chuẩn bị: 

 Đơn đề nghị đăng ký biến động (theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) 

 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã công chứng). 

  Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 

 Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

 CMND, sổ hộ khẩu của hai bên 

 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ 

 Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, phải có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.  

 – Nơi nộp hồ sơ: 

 Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. 

 – Thực hiện nghĩa vụ tài chính: 

 Thuế thu nhập cá nhân: bằng 2% giá trị chuyển nhượng (điểm e khoản 2 điều 23 Luật Thuế Thu nhập cá nhân) 

 Lệ phí trước bạ: bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng (khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/1016/NĐ-CP) 

 Phí và lệ phí khác: Phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, lệ phí trích lục bản đồ… 

 Lưu ý: Các bên phải sang tên sổ đỏ trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (căn cứ Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013)