Thế chấp giấy tờ sử dụng đất

1. Một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được thế chấp tại nhiều ngân hàng thương mại  không? 

  Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

 Một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ 

1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu  giá trị tại thời điểm xác lập hành vi của công ty lớn hơn tổng giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.  2. Khi một tài sản được bảo đảm để thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên kia về việc tài sản bảo đảm được dùng để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ khác. Mỗi ủy quyền phải được lập thành văn bản. 3. Khi phải thế chấp tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác chưa đến hạn được coi là đến hạn và các bên cùng nhận tài sản bảo đảm có quyền tham gia quản lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc giao tài sản phải chịu trách nhiệm về việc giao tài sản, trừ trường hợp các bên đồng bảo lãnh có thỏa thuận khác. Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thoả thuận để bên nhận bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chưa đến hạn. Theo đó, một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể được thế chấp tại nhiều ngân hàng thương mại nếu giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch tài sản bảo đảm lớn hơn tổng giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp bên thế chấp và ngân hàng có hợp đồng khác. thoả thuận hoặc do pháp luật quy định. Trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp tại nhiều ngân hàng thương mại thì bên bảo lãnh phải thông báo cho các ngân hàng tiếp theo về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi ủy quyền phải được lập thành văn bản. 

2. Khi thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại  có  phải đăng ký biện pháp bảo đảm  không?  

 Tại Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định: 

 hồ sơ trường hợp  

 Đầu tiên. Các tài sản thế chấp sau đây phải được đăng ký: 

1. a) Thế chấp quyền sử dụng đất; 
2. b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 

 (c) Cầm cố, thế chấp tàu bay; 

 đ) Thế chấp tàu biển.  2. Các loại chứng khoán sau  được đăng ký theo yêu cầu: 

1. a) Thế chấp  động sản khác; 
2. b) Thế chấp đất liền kề hình thành trong tương lai; 
3. c) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán bất động sản gắn liền, bất động sản  hình thành trong tương lai; mua bán máy bay, tàu biển; mua bán các động sản khác có giữ lại quyền sở hữu.  Theo đó, khi thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại thì bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm. 

3. Nếu đến hạn  không trả  nợ thì  ngân hàng có quyền phát mại, thanh lý quyền sử dụng đất đã thế chấp  không?  

Điều 299 và Điều 300 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: 

 Điều 299. Các trường hợp xử lý chứng khoán 

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên nợ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.  2. Bên nợ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước  do vi phạm nghĩa vụ đã thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.  3. Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.  Điều 300. Tư vấn về quản lý an ninh trật tự 
2. Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, chủ nợ có bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho chủ nợ bảo đảm và các chủ nợ liên đới khác.  Đối với chứng khoán có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến mất giá trị hoặc mất giá trị toàn bộ  thì chủ nợ có bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo lãnh và người được bảo hiểm biết. hàng hóa như vậy. 2. Trường hợp chủ nợ có bảo đảm không thông báo để xử lý tài sản cầm giữ theo quy định tại khoản 1 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho chủ nợ có bảo đảm và các chủ nợ liên đới khác.  Và tại Điều 303, 304 Bộ luật Dân sự 2015  như sau: 

 Điều 303. Thủ tục xử lý tài sản cầm cố, thế chấp 

 Đầu tiên. Bên nhận cầm cố và chủ nợ có bảo đảm có quyền thoả thuận về một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: 

1. a) Bán đấu giá tài sản; 
2. b) Một mình chủ nợ có bảo đảm  bán tài sản; 
3. c) Chủ nợ có bảo đảm tự nhận  tài sản  thay  cho việc thực hiện nghĩa vụ của chủ nợ có bảo đảm; 

 đ) Các phương pháp khác.  2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức quản lý hàng hóa bảo đảm  quy định tại khoản 1 Điều này thì hàng hóa được bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.  Điều 304. Bán tài sản cầm cố, thế chấp 

 Đầu tiên. Việc bán đấu giá tài sản cầm cố, thế chấp phải tuân theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.  2. Việc  bán hàng hóa mà chủ nợ có bảo đảm cầm cố, thế chấp cho mình phải tuân theo các quy định liên quan đến việc bán hàng hóa của Bộ luật này và các quy định sau đây: 

1. a) Việc thanh toán  tiền phát sinh từ việc xử lý tài sản phải tuân theo quy định tại Điều 307 của Bộ luật này; 
2. b) Sau khi có kết quả bán tài sản, chủ sở hữu, bên có quyền quản lý tài sản phải làm thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua. Đồng thời, Điều 307 BLDS 2015 quy định: 

 Thanh toán  tiền thu được từ việc thao túng tài sản cầm cố, thế chấp 

1. Khoản tiền phát sinh từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi đã thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ, xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 2 của Luật này. . 2. Trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ, xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải  trả cho người bảo lãnh. 3. Trường hợp số tiền thu được từ việc quản lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi đã thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ, quản lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị của phần nghĩa vụ được bảo đảm thì phần chưa thanh toán của nghĩa vụ  được coi là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Chủ nợ có bảo đảm có quyền yêu cầu con nợ có  bảo đảm  thực hiện phần nghĩa vụ chưa  thanh toán.  Theo đó, nếu đến hạn mà không trả  nợ thì  ngân hàng có quyền phát mại, thanh lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.  Trước khi bán quyền sử dụng đất,  ngân hàng phải thông báo hợp lý bằng văn bản  về việc bán cho bên thế chấp và các bên cùng  thế chấp. Trường hợp số tiền thu được từ việc bán quyền sử dụng đất sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ, quản lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị tài sản thế chấp thì phần chênh lệch  được thanh toán cho bên nhận thế chấp. .