Thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Đặc điểm và phân loại?

1. Khái niệm  thế chấp quyền sử dụng đất là gì?  

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền  cơ bản của người sử dụng đất. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận trong đạo luật gốc - Hiến pháp năm 1992 “Nhà nước giao đất cho  hộ gia đình, cá nhân sử dụng  ổn định lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”; khoản 2, Điều 54 Hiến pháp  2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật . Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. 

 Thực chất hóa các quy định của Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995 tiếp tục ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn. với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền thế chấp chỉ giới hạn đối với  hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở (Luật Đất đai  1993, Công báo số 22, 1993). 

 Kế thừa và mở rộng  quy định của Luật đất đai  1993, người sử dụng đất và hạn mức quyền sử dụng đất được  cụ thể hóa trong Luật đất đai  2013 khẳng định quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. 

 Vậy thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Điều 727 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về điều kiện, nội dung, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Bộ luật này và các quy định về đất đai quy định. theo đó người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm  thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Điều 715  Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm  thực hiện nghĩa vụ. nghĩa vụ dân sự đối với bên kia. (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. 

 Mặc dù BLDS 2015 đã đưa ra khái niệm  thế chấp bất động sản nhưng pháp luật lại không có khái niệm  thế chấp quyền sử dụng đất. Vậy thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Căn cứ vào định nghĩa của Bộ luật Dân sự 1995 và 2005 về thế chấp quyền sử dụng đất, khái niệm của Bộ luật Dân sự  2015 về thế chấp bất động sản, xét về khía cạnh pháp lý của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất có thể được định nghĩa  như sau: “Thế chấp quyền sử dụng đất là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp  và không được chuyển giao cho bên nhận thế chấp. 

thế chấp đất

 2. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất: 

 Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức thế chấp tài sản cụ thể. Ngoài những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất còn có một số đặc điểm  cơ bản cụ thể sau: 

 – Thứ nhất, đối tượng của thế chấp là quyền sử dụng đất. 

 Trong thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản bảo đảm không phải là đất  mà là quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất luôn gắn liền với đất đai. Như đã phân tích ở Mục 1.1.1, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho  tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Do đó, khi thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu. 

 – Thứ hai, trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp được tiếp tục kinh doanh công năng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất. 

 Khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp quyền sử dụng đất phải gửi cho bên nhận thế chấp các giấy tờ pháp lý chứng thực quyền sử dụng hợp pháp như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... để đảm bảo thực hiện  nghĩa vụ công vụ mà không chuyển  quyền sử dụng nền đất, bất động sản gắn liền  cho bên nhận thế chấp. Trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp  tiếp tục có quyền sử dụng đất, tức là quyền  khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất. Khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ  theo  thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp thì bên thế chấp có quyền sử dụng đất theo  pháp luật. 

  Thứ ba, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo một trình tự, thủ tục nhất định 

 Pháp lệnh, thủ tục  thế chấp quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn so với các biện pháp bảo đảm khác và được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng và  được đăng ký theo quy định của Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm (Mục 3 Nghị định CP). Ngoài ra, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định ngoài việc thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc thế chấp tài sản của người thứ ba gắn liền với đất.