Thủ tục thay đổi tên người nộp thuế đất

 thay đổi tên người nộp thuế đất

1. Những chủ thể nào được đứng tên trong giấy tờ nhà đất? 

 Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất được cấp và được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay thực tế được gọi là sổ đỏ) theo quy định.  

 Theo đó, nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: 

 - Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 Luật Đất đai 2013; 

 - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014; 

 - Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; 

 - Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; 

 - Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; 

 - Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; 

 - Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; 

 - Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; 

 - Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; 

 - Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. 

  2. Quy định pháp luật về số  người đứng tên giấy tờ nhà đất như thế nào? 

 Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận như sau: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải được đăng ký đầy đủ tên của người có chung quyền sử dụng đất, người đồng sở hữu nhà ở. nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho từng người sử dụng đất. nếu người dùng và chủ sở hữu yêu cầu, cùng cấp chứng chỉ và giao cho người đại diện. 

 Như vậy, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất,  sở hữu tài sản trên đất gắn liền với  thửa đất. Nói cách khác, giấy chứng nhận không  hạn chế số  người đứng tên trong đó nếu họ có chung quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản. Vì vậy, có trường hợp  chỉ có một người đứng tên trên sổ đỏ nhưng cũng có trường hợp nhiều người cùng đứng tên trên sổ đỏ.  

3. Thủ tục sang tên đổi  chủ  trong giấy tờ nhà như thế nào? 

 Bước 1. Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho 

 Các giấy tờ cần chuẩn bị Theo quy định tại Mục 40 và Mục 41 Luật Công chứng 2014, các bên phải chuẩn bị các giấy tờ sau: 

 Bên bán, bên  cho: 

 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).  

 - Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của  vợ và chồng).  

- Sổ đăng kiểm. 

 - Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn). 

  - Hợp đồng ủy quyền (nếu mua bán thay cho người khác). 

 Người mua và người nhận tặng quà 

 - Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu. 

  - Sổ đăng kiểm. 

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn). 

 Ngoài ra, còn có phiếu yêu cầu công chứng, thường do bên mua lập dưới hình thức tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận  theo quy định: Bên nào  yêu cầu công chứng thì bên đó sẽ phải chịu chi phí công chứng (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).  

 - Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể chuẩn bị trước hợp đồng. Tuy nhiên, nhìn chung các bên  sẽ cần đến một tổ chức công chứng để soạn thảo.  

 Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính 

 Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 10/2020/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng, tặng cho bất động sản, các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân. phí chuyên gia theo quy định, cụ thể: 

 thuế thu nhập  

 - Thuế phải nộp: Thuế TNCN phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng 

 Phí đăng ký 

 Tại điểm a khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà đất phải chịu lệ phí trước bạ.  

 Tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Căn cứ Điều 11 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về việc khai, nộp lệ phí trước bạ như sau: 

 - Tổ chức, cá nhân khai, nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về quản lý thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  

 - Dữ liệu điện tử nộp lệ phí trước bạ qua Kho bạc Nhà nước, ngân hàng thương mại hoặc tổ chức cung ứng dịch vụ trung gian thanh toán được Tổng cục Thuế ký số và cung cấp lên Cổng dịch vụ công Quốc gia, có giá trị như chứng từ bản giấy để cơ quan cảnh sát giao thông, cơ quan tài nguyên môi trường và các cơ quan nhà nước khác có thẩm quyền đã kết nối với Cổng dịch vụ công Quốc gia truy cập, khai thác dữ liệu phục vụ công tác giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. 

  Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên 

 Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.  

 Bước 3: Nộp hồ sơ thay đổi tên chủ sở hữu nhà đất 

 Nộp hồ sơ 

 - Thành phần hồ sơ: Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau: 

 Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK; 

 Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực; 

 Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.  Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/NLĐ-TNCN. 

 Các chứng từ làm căn cứ xác định việc miễn thuế (nếu có). 

  Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ mẫu số 01. 

 Bằng chứng  miễn  phí đăng ký (nếu có). 

  - Đặt cọc nội địa: 

 Văn phòng đăng ký đất đai  huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.  Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (xã, huyện, thị trấn) nếu có nhu cầu.  

 - Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận, huyện  gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. 

  - Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế và phí) sẽ tiến hành thanh toán theo thông báo.  

 - Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận. 

  Bước 4: Trả kết quả 

 Thời hạn giải quyết Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau: 

 Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận  hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với chính quyền địa phương ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn. Khung thời gian trên không bao gồm thời gian nghỉ lễ và cuối tuần; không tính thời gian  nhận hồ sơ tại chính quyền đô thị, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét, xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.