Thẩm quyền xác định hạn mức đất ở

1. Hạn mức đất ở là gì? 

Ranh giới đất ở là phần diện tích tối đa để người sử dụng đất được hưởng các quyền  hoặc thực hiện  nghĩa vụ theo quy định, vượt quá ranh giới này thì người sử dụng đất  sẽ bị hạn chế quyền  hoặc không được thực thi. quy định về miễn giảm. Hiện  hạn mức giao đất theo quy định gồm hai loại. Đây là hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức  đất ở - đất ở. Đất thổ cư hiện  được chia làm 2 loại; Bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. 

  2. Hạn mức giao đất ở theo Luật Đất đai 2013 

 Hạn mức giao đất ở khác với  quy định về hạn mức đất nông nghiệp. Hạn mức đất ruộng có được phân theo từng loại đất ruộng hay không; và khu vực được xác định được phân loại theo đồng bằng; vùng núi trung tâm. Ranh giới giao đất ở sẽ theo  quy định về ranh giới tại từng địa phương.  

 2.1 Đất ở tại nông thôn 

 Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn; gồm: đất để xây dựng nhà ở; xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất ; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.  

 Theo khoản 3 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013; căn cứ vào quỹ đất của địa phương; quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân như sau: 

 – Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn; gồm đất để xây dựng nhà ở; xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thô, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.  

 – Căn cứ vào quỹ đất của địa phương; và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương 

 Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng; công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân; vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn. Đồng thời cũng khuyến khích việc Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất thuộc khu vực dân cư có sẵn và hạn chế mở rộng đất ở trên đất nông nghiệp thông qua hình thức chuyển mục đích sử dụng đất. 

  2.2 Đất ở tại đô thị 

 Căn cứ tại Điều 144 Luật Đất đai năm 2013, đất ở tại đô thị được quy định như sau: 

thẩm quyền xác định hạn mức đất ở

 – Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ;, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

  – Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp; bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại. 

  – Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị; có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.  

 – Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương; quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. - Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;  tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn và bảo vệ môi trường đô thị. 

 Như vậy, đất ở tại đô thị bao gồm: đất dự kiến ​​làm nhà ở;  công trình phục vụ đời sống, vườn ao trên cùng  đất; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ủy ban nhân dân các tỉnh sẽ căn cứ vào quy hoạch vùng; quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương. Nhằm xây dựng quy định về hạn mức giao đất ở  cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp không đủ điều kiện  giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.  

 3. Thẩm quyền quy định hạn mức đất ở 

 Theo quy định tại Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai 2013 về thẩm quyền quy định hạn mức đất: 

 Thứ nhất, đất ở tại nông thôn: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất phù hợp với điều kiện và tập quán địa phương. 

  Thứ hai, đất tại đô thị: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.  

 4. Quy định pháp luật về hạn mức giao đất ở 

 Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong các trường hợp sau: 

 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương nơi lựa chọn đầu tiên. 

  Hộ gia đình, cá nhân đồng sở hữu quyền sử dụng đất của 01 thửa đất, diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau: Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.  Trường hợp  hộ gia đình, cá nhân không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa  thì việc xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở được tính theo tiêu chí xác định hạn mức của hộ gia đình, cá nhân. được chỉ định đại diện cho các đồng sở hữu để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.  

 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất  không phải nộp thuế sử dụng đất; Trường hợp bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không  nộp thuế sử dụng đất hoặc không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, nay bạn được cấp đổi Giấy chứng nhận thì không được tính là  đã xác định diện tích đất trước đây . để tính thuế sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.