Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng với người thuê nhà. Tòa án nào có thẩm quyền xét xử các vụ kiện trong trường hợp có tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà?

Tòa án nào có thẩm quyền xét xử các vụ kiện trong trường hợp có tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà? Căn cứ xác định giá trị tài sản tranh chấp trong vụ án dân sự?

Tóm tắt các vấn đề:

Công ty A có trụ sở tại Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội ký hợp đồng với Công ty B có trụ sở tại Quận Đồ Sơn, Hải Phòng. Công ty A thuê nhà của Công ty B tại quận Gò Vấp, TP.HCM. Thời hạn thuê 5 năm, giá thuê 10tr/tháng. Nếu giá bất động sản tại TP.HCM biến động từ 5% trở lên, hai bên sẽ thương lượng lại giá thuê. Nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng, bên kia có quyền áp dụng hình phạt tối đa theo quy định của pháp luật. Tôi mới thực hiện hợp đồng được 6 tháng, giá nhà đất tại TP.HCM không thay đổi, công ty B tăng giá thuê lên 14 triệu đồng/tháng. Công ty A không đồng ý, yêu cầu công ty B thực hiện đúng hợp đồng. Công ty B có thông báo tạm dừng hợp đồng không cho Công ty A thuê nữa. Sau khi thương lượng không thành, Công ty A khởi kiện Công ty B. Vậy nên khởi kiện Công ty A ra Tòa án nào? Để làm gì? Giá trị kiện tụng tối thiểu của trường hợp này là bao nhiêu?

1. Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

– Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.

2. Giải quyết vấn đề:

Thứ nhất: Tòa án có thẩm quyền tiếp nhận đơn khởi kiện tranh chấp dân sự

-Về thẩm quyền giải quyết theo vụ việc: Theo quy định của Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì những tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân.
-Về thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ:

Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định đối với những tranh chấp dân sự, trong đó có tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự thì nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi thực hiện hợp đồng để giải quyết; nếu không có lựa chọn của nguyên đơn thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi bị đơn có trụ sở có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, trừ trường hợp các đương sự có thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của nguyên đơn và trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

-Về thẩm quyền theo cấp:

Theo Điêu 35, 36 và 37 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thi tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền xét xử sơ thẩm tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự, trừ trường hợp các tranh chấp mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cận phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài hay Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài hoặc trong trường hợp Tòa án nhân dân cấp tỉnh thấy cần thiết giải quyết tại tòa án nhân dân cấp tỉnh hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện.

Đối chiếu theo quy định trên vào trường hợp công ty A ( trụ sở tại Hoàn Kiếm, Hà Nội) và công ty B ( có trụ sở tại Đồ Sơn, Hải Phòng) có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà tại quận Gò Vấp thành phố Hồ Chí Minh, nay phát sinh tranh chấp, công ty A muốn khởi kiện thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Về thẩm quyền theo lãnh thổ:

Công ty A có quyền lựa chọn Tòa án nơi thực hiện hợp đồng là Tòa án nhân dân Quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh.
Công ty A cũng có quyền lựa chọn tòa án nhân dân khi bị đơn là Công ty B (Đồ Sơn, Hải Phòng).
- Về thẩm quyền xét xử theo mức độ: Toà án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền xét xử sơ thẩm các vụ án dân sự, trừ trường hợp Toà án nhân dân cấp tỉnh xét thấy cần giải quyết tại Toà án nhân dân cấp tỉnh hoặc theo Toà án cấp huyện. Toà án nhân dân cấp khu vực yêu cầu Toà án nhân dân cấp huyện giải quyết.

Thứ hai: xác định giá trị tài sản đang tranh chấp

Để xác định giá trị tài sản tranh chấp trong tố tụng dân sự, giá phải được xác định theo thứ tự ưu tiên áp dụng trên cơ sở: giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, giá do công ty thẩm định giá cung cấp, trên cơ sở các tài liệu kèm theo hồ sơ hoặc thị trường giá cả. Theo đó, vụ việc của bạn sẽ xác định giá căn cứ vào hồ sơ đính kèm vụ án, tức là giá trị tài sản tranh chấp sẽ căn cứ vào phần giá trị mà công ty B vi phạm do không thực hiện hợp đồng. Theo đó, công ty A cho công ty B thuê nhà trong 5 năm với giá 10 triệu đồng/tháng. Sau khi thực hiện hợp đồng được 6 tháng thì hai bên xảy ra tranh chấp, tức là thời hạn vẫn còn 4 năm. 6 tháng (54 tháng) thực hiện hợp đồng với giá trị hợp đồng là 10 triệu đồng/tháng. Do đó, giá trị tài sản tranh chấp trong vụ tranh chấp này là 10 x 54 = 540 triệu đồng.