Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Câu hỏi: Bán nhà riêng lẻ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân? Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng tài sản là gì? Rất mong nhận được ý kiến ​​từ ban tư vấn. - Câu hỏi của anh Thành (TP.HCM)

1. Bán nhà riêng có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Căn cứ Khoản 2 Mục 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định như sau:

Thu nhập không chịu thuế
... 2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ sở hữu một căn nhà hoặc chỉ sở hữu một đất ở. ... Ngoài ra, căn cứ điểm b khoản 1 điều 3 thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi tại khoản 1 điều 12 thông tư 92/2015/TT-BTC) như sau:

Thu nhập không chịu thuế
1. Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân và Điều 4 Nghị định số 65/2013/ND-CP, thu nhập được miễn thuế bao gồm:
... b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở từ cá nhân trong trường hợp bên chuyển nhượng chỉ có một căn nhà, quyền sử dụng nhà đất tại Malé Việt Nam. b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất miễn thuế theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện sau:
b.1.1) Chỉ có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở (kể cả trường hợp nhà ở, công trình gắn liền với đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng có thể bao gồm:
... b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho đến thời điểm chuyển nhượng ít nhất là 183 ngày. Thời hạn xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đặc biệt trong trường hợp chia lại hoặc đổi mới theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời hạn xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để làm nhà ở sẽ được tính theo thời điểm cấp quyền. giấy chứng nhận sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất. quyền sử dụng. b.1.3) Xử lý toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân chỉ giữ quyền hoặc đồng sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế đối với phần chuyển nhượng đó. ... Như vậy trường hợp người bán chỉ có một căn nhà tại Việt Nam thì khi bán căn nhà duy nhất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng đủ 3 điều kiện sau. :

- Thể nhân chỉ có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở (kể cả trường hợp nhà ở, công trình liền kề đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
- Là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất vào mục đích ở cho đến thời điểm chuyển nhượng ít nhất 183 ngày.
- Thanh lý toàn bộ nhà cửa, đất ở. Ghi chú:

- Nhà, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng tài sản kê khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện sai sẽ bị xử lý truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.
- Trường hợp trong tương lai có hoạt động chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng thì không thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

2. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng tài sản là gì?

Căn cứ khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC), xác định công thức tính thuế thu nhập của cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. như sau:

Thuế thu nhập phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Ghi chú:

- Trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc sở hữu chung thì số thuế phải nộp được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.
- Căn cứ để xác định tỷ lệ sở hữu là văn bản hợp pháp như thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án... Nếu không có văn bản quy phạm pháp luật thì trách nhiệm nộp thuế của chủ sở hữu không có. được xác định theo tỷ giá trung bình.

3. Giá chuyển nhượng bất động sản được xác định như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC), giá chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng và thuế suất theo từng thời điểm. 1. Chuyển giá
a) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng kê. giá đất do UBND tỉnh, người dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. b) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Ủy ban tại thời điểm chuyển giao. .chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp chuyển nhượng nhà ở liền kề đất thì giá trị nhà ở, cơ sở hạ tầng, công trình kiến ​​trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân hạng nhà, tiêu chuẩn, định mức cơ bản về xây dựng và giá trị còn lại. trên mặt đất. Đối với công trình xây dựng được thực hiện trong tương lai, nếu hợp đồng không xác định giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ giữa giá trị góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá trị hợp đồng. giá tính lệ phí trước bạ công trình. Dự án được xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, giá chuyển nhượng được xác định theo giá của Ủy ban nhân với tỷ lệ vốn góp trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân tỉnh chưa ấn định đơn giá thì áp dụng suất vốn đầu tư công trình do Bộ Xây dựng công bố áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng. c) Giá chuyển nhượng quyền thuê đất, vùng nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê đất, vùng nước. Nếu đơn giá cho thuê lại ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định theo biểu giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. ...