Sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng không 2024

 Việc sửa chữa nhà ở là nhu cầu thiết yếu của nhiều gia đình nhằm cải thiện không gian sống, nâng cấp tiện nghi. Tuy nhiên, để thực hiện việc sửa chữa, vấn đề có cần xin giấy phép xây dựng hay không vẫn luôn khiến nhiều người băn khoăn. Chính vì vậy, chúng tôi hy vọng bài viết này sẽ giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về những quy định xoay quanh việc sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng không.

1. Sửa chữa nhà ở có cần xin giấy phép xây dựng không?

Theo khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Theo đó, khi quyết định thực hiện sửa chữa cho ngôi nhà của mình, việc đầu tiên cần xác định là liệu cần phải xin giấy phép xây dựng hay không. Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm mức độ sửa chữa và vị trí của ngôi nhà.

a)  Mức độ sửa chữa:

- Sửa chữa nhỏ: Đây là những công việc không đặt ra sự thay đổi lớn trong kết cấu của công trình, không ảnh hưởng đến an toàn phòng cháy chữa cháy và không thay đổi công năng sử dụng. Các công việc như sửa điện nước, sơn nhà, lát gạch, thay thế cửa sổ, và các công việc tương tự không đòi hỏi xin giấy phép xây dựng.

- Sửa chữa lớn: Đối lập với sửa chữa nhỏ, sửa chữa lớn bao gồm các thay đổi đáng kể trong kết cấu của công trình, thay đổi công năng sử dụng và có thể ảnh hưởng đến an toàn phòng cháy chữa cháy. Các công việc như nâng tầng, cơi nới diện tích, thay đổi vị trí cầu thang, và các công việc tương tự thường yêu cầu xin giấy phép xây dựng.

b) Vị trí nhà ở:

- Nhà ở trong khu vực quy hoạch: Nếu ngôi nhà của bạn nằm trong khu vực đã được quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 và đã được duyệt, bạn cần tuân thủ theo các quy định của quy hoạch địa phương. Trong trường hợp này, việc xin giấy phép xây dựng có thể cần thiết, tùy thuộc vào mức độ sửa chữa và quy định cụ thể của địa phương.

- Nhà ở ngoài khu vực quy hoạch: Đối với các ngôi nhà nằm ngoài khu vực đã quy hoạch, áp dụng các quy định chung về sửa chữa nhà ở. Trong một số trường hợp, có thể được miễn xin giấy phép xây dựng nếu công việc sửa chữa là nhỏ. Tuy nhiên, việc này cũng cần phải tuân thủ các quy định pháp lý cụ thể của địa phương.

Bằng cách xem xét mức độ sửa chữa và vị trí của ngôi nhà, bạn có thể quyết định liệu việc xin giấy phép xây dựng là cần thiết hay không, từ đó giúp bạn thực hiện quy trình sửa chữa một cách hiệu quả và hợp pháp.

2. Trường hợp sửa chữa nhà được miễn xin giấy phép

Căn cứ theo điểm g, điểm h khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định về công trình được miễn giấy phép, thì có hai trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn giấy phép xây dựng:

- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

- Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

3. Tại sao sửa chữa nhà phải xin giấy phép 

Tại sao sửa chữa nhà phải xin giấy phép

Sửa chữa nhà không chỉ là việc thay đổi bề ngoài hay cải thiện nội thất, mà còn liên quan chặt chẽ đến an toàn, mỹ quan đô thị, và quản lý đất đai. Những lý do chính giải thích tại sao sửa chữa nhà phải xin giấy phép:

- Đảm bảo an toàn: Sửa chữa nhà đôi khi có thể ảnh hưởng đến cấu trúc cơ bản của ngôi nhà. Mọi sự thay đổi không đúng kỹ thuật có thể gây ra nguy cơ về an toàn, từ việc sập đổ cho đến nguy cơ về hỏa hoạn. Việc xin phép sửa chữa nhà không chỉ là một yêu cầu pháp lý, mà còn là cách để đảm bảo rằng mọi công việc sửa chữa được thực hiện một cách an toàn và tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật. Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công để đảm bảo rằng mọi thay đổi được thực hiện một cách an toàn và chính xác.

- Đảm bảo mỹ quan đô thị: Mỗi khu vực đô thị có một vẻ đẹp riêng, và việc sửa chữa nhà có thể ảnh hưởng đến vẻ đẹp này. Thay đổi diện tích, hình dáng hoặc màu sắc của ngôi nhà có thể làm mất đi sự hài hòa với khu vực xung quanh. Khi xin giấy phép sửa chữa nhà, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra kiến trúc và cảnh quan của công trình để đảm bảo rằng mọi thay đổi không ảnh hưởng tiêu cực đến mỹ quan chung của khu vực.

- Quản lý nhà đất hiệu quả: Việc cập nhật thông tin về tình trạng nhà đất là một phần quan trọng của việc quản lý đất đai. Khi người dân thực hiện sửa chữa nhà và xin giấy phép tương ứng, các cơ quan chức năng sẽ có thông tin mới nhất về trạng thái và tình trạng của các ngôi nhà. Điều này giúp họ đưa ra quyết định quản lý đất đai một cách chính xác và hiệu quả hơn. 

- Tránh các rắc rối pháp lý: Việc sửa chữa nhà mà không có giấy phép có thể dẫn đến nhiều vấn đề pháp lý. Chủ nhà có thể phải đối mặt với các biện pháp phạt hành chính do vi phạm quy định. Ngoài ra, nếu việc sửa chữa nhà ảnh hưởng đến nhà láng giềng mà không có giấy phép, chủ nhà có thể phải đối mặt với các vấn đề pháp lý phức tạp hơn, có thể bao gồm cả kiện ra tòa án.

Với các lý do trên, việc xin giấy phép sửa chữa nhà không chỉ là một trở ngại pháp lý, mà còn là một phần không thể thiếu để đảm bảo an toàn, mỹ quan và quản lý hiệu quả đối với các ngôi nhà và khu vực xung quanh.

4. Sửa chữa nhà ở không xin giấy phép có bị phạt không?

Đối với hành vi sửa chữa nhà ở không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, việc sửa chữa nhà ở không xin giấy phép cũng có thể dẫn đến việc bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu sửa chữa nhà ở gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến an toàn công trình, an ninh trật tự, môi trường, … 

Ngoài ra, sửa chữa nhà ở không xin giấy phép còn có thể dẫn đến một số rủi ro sau:

• Công trình có thể bị buộc tháo dỡ.
• Khó khăn khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở như mua bán, tặng cho, …
• Mất quyền lợi khi tham gia bảo hiểm nhà ở.

Do đó, để đảm bảo an toàn và tránh những rủi ro không đáng có, việc xin giấy phép sửa chữa nhà ở trước khi thi công là cần thiết.

(Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)

5. Hồ sơ xin cấp phép xây dựng sửa chữa nhà ở gồm những gì?

Căn cứ quy định tại Điều 96 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng sửa chữa nhà ở bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình (Mẫu đơn theo quy định của Bộ Xây dựng).

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
• Giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật.

- Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.

- Đối với công trình di tích lịch sử - văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

- Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng mỗi loại công trình theo quy định.

Ngoài ra, người nộp hồ sơ cũng có thể chuẩn bị những giấy tờ khác có liên quan như: dự toán kinh phí sửa chữa, giấy phép đồng ý của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về an toàn phòng cháy và chữa cháy, về giao thông (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.

6. Thủ tục xin cấp phép xây dựng sửa chữa nhà ở gồm những gì?

Trước khi bắt đầu quy trình xin cấp phép sửa chữa nhà ở, điều quan trọng là phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và giấy tờ cần thiết. Hãy đảm bảo rằng bạn có tất cả các văn bản liên quan, như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, các bản vẽ kỹ thuật, và mọi thông tin khác mà cơ quan quản lý yêu cầu.

Bước 1: Chuẩn bị Hồ Sơ

Trước khi tiến hành nộp hồ sơ, bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng để đảm bảo mọi thông tin đều chính xác và đầy đủ. Nếu có bất kỳ yếu điểm nào, hãy hoàn thiện hồ sơ trước khi tiến hành nộp.

Bước 2: Nộp Hồ Sơ

Sau khi hồ sơ đã được chuẩn bị kỹ lưỡng, bạn có thể nộp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện tương ứng với địa bàn có nhà ở bạn dự định sửa chữa. Quá trình nộp có thể thực hiện thông qua một trong các cách sau:

- Nộp trực tiếp tại văn phòng Ủy ban nhân dân.

- Gửi qua dịch vụ bưu điện.

- Nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện, nếu địa phương có tổ chức này.

Bước 3: Bổ Sung và Hoàn Thiện Hồ Sơ

Sau khi hồ sơ được nộp, cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra và đánh giá. Trong trường hợp cần thiết, họ sẽ yêu cầu bạn bổ sung hoặc điều chỉnh thông tin trong hồ sơ để đảm bảo tính đầy đủ và hợp lệ.

Bước 4: Nộp Lệ Phí và Nhận Giấy Phép

Khi hồ sơ đã được chấp nhận và hoàn thiện, bạn sẽ cần nộp lệ phí cùng với các giấy tờ liên quan. Sau đó, bạn sẽ nhận được giấy biên nhận và giấy phép sửa chữa đã được đóng dấu, chứng nhận việc sửa chữa nhà ở của bạn đã được phê duyệt.

Thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp phép sửa chữa nhà thường là từ 10 đến 15 ngày làm việc. Tuy nhiên, thời gian này có thể thay đổi tùy vào từng địa phương và độ phức tạp của hồ sơ.

7. Lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng sửa chữa nhà

Lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng sửa chữa nhà là phần chi phí mà người nộp hồ sơ xin giấy phép phải nộp. Mức thu lệ phí này sẽ có sự khác biệt đối với từng khu vực khác nhau. Mức thu lệ phí tại TP.HCM theo quy định tại Nghị quyết số 18/2017/NQ-HĐND là:

• Cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ: 75.000 đồng/giấy phép;
• Cấp giấy phép xây dựng các công trình khác: 150.000 đồng/giấy phép;

8. Sửa chữa nhà không có giấy phép xây dựng bị xử phạt như thế nào?

Trường hợp sửa chữa nhà không có giấy phép xây dựng sẽ bị phạt tiền hoặc áp dụng các biện pháp khắc phục quả đối với trường hợp hành vi vi phạm đã kết thúc. Cụ thể, theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng, mức phạt tiền đối với hành vi sửa nhà ở không xin giấy phép được quy định như sau:

• Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
• Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
• Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Trong trường hợp việc sửa chữa đã hoàn thành, hành vi vi phạm đã kết thúc thì áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng đã vi phạm.

9. Dịch vụ xin giấy phép xây dựng, sửa chữa nhà tại ACC

ACC tự hào là đơn vị hàng đầu tư vấn và cấp giấy phép, đặc biệt là về giấy phép xây dựng. Chúng tôi cam kết đảm bảo mọi vấn đề pháp lý và không nhận dự án nếu không chắc chắn. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Báo giá trọn gói, không phát sinh chi phí.
• Hỗ trợ toàn diện từ tư vấn đến ký hồ sơ.
• Tiết kiệm thời gian và công sức cho khách hàng.

Chúng tôi có kinh nghiệm và đội ngũ chuyên viên được đào tạo, đảm bảo cung cấp thông tin và dịch vụ nhanh chóng và đáng tin cậy nhất.

10. Câu hỏi thường gặp 

Sửa nhà chung cư có cần xin phép ban quản lý không?

Có, sửa nhà chung cư cần xin phép ban quản lý chung cư và được sự đồng ý của ban quản lý chung cư.

Sửa nhà nhỏ không cần xin phép được hay không?

Không, sửa nhà dù nhỏ hay lớn đều cần xin phép nếu như việc sửa chữa không đáp ứng các điều kiện thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Sửa nhà có ảnh hưởng đến quyền lợi của người khác không?

Có thể, sửa nhà có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người khác như:

• Gây ồn ào, bụi bẩn.
• Ảnh hưởng đến an toàn của người khác.
• Lấn chiếm diện tích chung.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng không. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.