So sánh đất thương mại dịch vụ và đất ở dựa trên tiêu chí nào?

I. Đất thương mại dịch vụ là gì?

Đất thương mại dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bên cạnh các loại đất khác như: đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu chế xuất, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Đọc tên của loại đất đã thể hiện rõ mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất có nghĩa vụ phải làm theo. Căn cứ theo phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định khái niệm đất thương mại, dịch vụ như sau: "đất thương mại dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không phụ thuộc khu vực sản xuất,...). Đất thương mại, dịch vụ có ký hiệu thể hiện trong bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính là TMD."

II. Đất ở có phải đất phi nông nghiệp hay không?

Căn cứ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư/đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và bao gồm 2 loại: đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu là ODT).

III. Hình thức sử dụng đất thương mại dịch vụ và đất ở

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê đất hoặc thuê lại đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác và người định cư ở nước ngoài.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức thuê đất từ Nhà nước; thuê lại đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác và người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất có kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có quyền sử dụng đất.

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê, cho thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

– Khi chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan có thẩm quyền. Nói cách khác, chỉ được chuyển sang đất ở khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định của pháp luật, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không được sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây dựng nhà ở thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sử dụng đất. Việc chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở cần phải có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với từng loại đất cụ thể thì thông tin về mục đích sử dụng đất được ghi rõ trong giấy chứng nhận, bản đồ địa chính hoặc mảng trích do địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính.

IV.Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ và đất ở

Sử dụng lâu dài:

Đối với đất được nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ thì thời hạn sử dụng được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất lần đầu.

Sử dụng ổn định lâu dài: 

Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Nếu thuộc trường hợp này thì thời hạn sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi chữ ” lâu dài “.

V. So sánh giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở.

Vị trí:

Đất thổ cư thường được tập trung ở các khu vực được quy hoạch riêng biệt cho dân cư, bao gồm khu đô thị và khu nông thôn. Điều này đảm bảo rằng người dân có nơi an cư, sinh sống và phát triển kinh tế tại các khu vực đô thị phát triển.

Đất thương mại dịch vụ, ngược lại, có xu hướng phân bố rải rác và thường nằm ở các khu vực có tiềm năng kinh doanh và phục vụ. Điều này đảm bảo rằng các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ được phân phối khắp nơi và tiếp cận được với đối tượng khách hàng mục tiêu.

Giá thành:

Đất thổ cư thường có giá trị cao hơn do vị trí và tính năng của nó trong việc xây dựng nhà ở và đáp ứng nhu cầu sống của người dân. Những khu vực có hạ tầng phát triển, tiện ích gần, an ninh tốt và giao thông thuận lợi thường có giá đất cao hơn.

Đất thương mại dịch vụ, mặt khác, thường có giá thành thấp hơn so với đất thổ cư. Điều này phần lý giải bởi việc đất thương mại dịch vụ không được sử dụng để xây dựng nhà ở, mà thay vào đó được sử dụng cho mục đích kinh doanh và sản xuất. Giá trị của đất thương mại dịch vụ thường phụ thuộc vào tiềm năng kinh doanh và thu nhập mà nó có thể mang lại.

Qua các tiêu chí về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, vị trí và giá thành, ta có thể so sánh đất thương mại dịch vụ và đất ở và nhận thấy sự khác biệt trong cách sử dụng và giá trị của hai loại đất này. Điều này giúp định hình quy hoạch sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế và đáp ứng nhu cầu nhà ở và dịch vụ của người dân.