Đã có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng hay không?

Xin tư vấn cho tôi một số điểm như sau: Phần đất nhà tôi bị nhà nước thông báo thu hồi đất nhưng đã có người đặt cọc để mua. Vậy thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng hay không? Trân trọng cảm ơn.


Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến bộ phận tư vấn pháp lý của chúng tôi. Luật ACC xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 2013
Nghị định 43/2014/ND-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

2. Nội dung tham vấn

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất đã được Nhà nước cấp hoặc đất của người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Tại khoản 11 mục 3 Luật Đất đai 2013.

Các trường hợp thông báo thu hồi đất là:

Thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh
Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích của đất nước và cộng đồng
Việc thu hồi đất vi phạm luật đất đai
Thu hồi đất do ngừng sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tự nguyện trả lại đất và có nguy cơ gây nguy hiểm đến tính mạng con người. Sau khi đã có kế hoạch thì nhà nước sẽ cứ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo đến các đơn vị có đất thuộc diện được thu hồi với những nội dung cơ bản như: Lý do thu hồi đất, diện tích, vị trí đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện co hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ, kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư. Và thời hạn có quyết định thu hồi sau khi có thông báo thu hồi đất là

- Đối với đất nông nghiệp thì chậm nhất là 90 ngày

- Đối với đất phi nông nghiệp thì chậm nhất là 180 ngày

Nếu quá hiệu lực thông báo thu hồi đất mà người có quyền sử dụng đất không chấp hành thì theo quy định pháp luật, các cơ quan chức trách có thầm quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất. Bên cạnh đó, tùy vào từng trường hợp cụ thể được quy đinh mà người vi phạm có thể bị phạt tiền tùy theo mức độ người có quyền sử dụng đất đó vi phạm.

Đối với việc quyền của người sử dụng đất được quy định như thế nào khi đất bị thu hồi thì: Căn cứ tại Khoản 2,3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều này.
Như vậy, người chủ sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của mình về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nếu: Quy hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất vẫn có quyền sử dụng đất nhưng không được xây mới nhà ở, công trình hay trồng câu lâu năm đảm bảo việc thu hồi đất theo kế hoạch của Nhà nước.

Tuy nhiên, Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều luật của Luật Đất đai 2013 lại có quy định cụ thể hơn đối với trường hợp này là:

Điều 19: Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giâý chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất những đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thảm quyền

Như vậy có thể thấy, trong trường hợp này nếu chuyển nhượng đất có thông báo thu hồi thì người nhận chuyển nhượng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong khi theo quy định tại khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở, quyền sử hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong toàn lãnh thổ Việt Nam. Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì cần phải có những thủ tục như thực hiện xác nhận nhay đổi tên vào Giấy chứng nhận đã cấp để sang tên, trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được sang tên,... Đây là những thủ tục bắt buộc để bảo đảm quyền lợi của người được hưởng quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không thể thực hiện được.

Và nếu tiếp tục thực hiện giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Mục 188 Luật Đất đai 2013, trong đó có các điều kiện sau:

Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất không bị thu hồi để bảo đảm thi hành án
Vẫn còn thời gian để sử dụng đất
Đất không tranh chấp
Đồng thời, việc Nhà nước tuyên bố thu hồi đất sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất và chấm dứt thời hạn sử dụng đất của người sử dụng đất. Vì vậy, đất đã được thông báo thu hồi sẽ không đủ điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, bạn còn sẽ vi phạm Nghĩa vụ sử dụng đất quy định tại Khoản 7 Điều 49 của Luật Đất đai. Cụ thể như sau:

7. Trường hợp đã công bố phát triển đất mà chưa có kế hoạch phát triển đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, người sử dụng đất trên địa bàn có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo quy hoạch thì được tiếp tục thực hiện các quyền của mình nhưng không được phép thực hiện. .xây dựng nhà, công trình mới, trồng cây lâu năm; Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, có thể kết luận rằng: Khi có thông báo thu hồi đất thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quy định này nhằm bảo đảm tính toàn vẹn và nguyên trạng của khu đất mà Nhà nước mong muốn thu hồi. Bởi khi đất bị thu hồi, nhà nước sẽ phải bồi thường cho người dân về đất, điều này sẽ cho phép một số cá nhân, tổ chức nhất định muốn thu lợi từ đó. Điều đó nếu có tác động sẽ ảnh hưởng đến tính công bằng trong kết luận bồi thường của Cơ quan có thẩm quyền.