Sổ xanh là gì, có nên mua đất sổ xanh?

1. Sổ xanh là gì? 

 Tên pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất lâm nghiệp.  

Đặc điểm: Loại sách này là sách thuật ngữ 

 Đơn vị cấp: Do lâm trường giao cho dân quản lý, khai thác và trồng rừng nên lâm trường sẽ thu hồi nếu địa phương chưa có chính sách chia lại đất cho dân.  Sổ xanh là tên gọi chung của một loại giấy chứng nhận  đất đai và bất động sản nói chung, dựa trên màu sắc của sổ. Sách Xanh là gì? Đây là  sổ  xanh do công ty khai thác gỗ cấp cho  người dân được khai thác, quản lý và trồng rừng có thời hạn (còn gọi là hợp đồng thuê đất).  Như vậy, sổ xanh là  chứng thực quyền sử dụng đất lâm nghiệp (đất lâm nghiệp). Hết thời hạn sử dụng đất, lâm trường sẽ thu hồi nếu không có chủ trương chuyển giao  đất cho  dân.  Theo quy định của Luật đất đai 2013, sổ xanh thuộc nhóm đất ruộng. Đây là lý do Sách Xanh còn được gọi với  tên khác là Sách Xanh Đất Nông Nghiệp. Đất sổ xanh  gồm 3 loại: đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng.  Diện tích rừng sản xuất là diện tích được sử dụng chủ yếu để sản xuất, kinh doanh lâm sản, đặc sản, động vật rừng kết hợp với bảo vệ môi trường, bảo vệ hệ sinh thái.  Diện tích rừng đặc dụng được sử dụng chủ yếu cho mục đích bảo tồn  hoang dã, lưu giữ, bảo vệ nguồn gen động thực vật, thiết lập hệ sinh thái rừng quốc gia, nghiên cứu khoa học, trạm sinh thái. Lâm phận phòng hộ có nhiệm vụ chính là bảo vệ sinh thái  tài nguyên đất, bảo vệ nguồn nước, chống xói mòn, sạt lở đất, điều hòa khí hậu, hạn chế thiên tai, v.v. 

quyền sử dụng đất xanh

2.Thời hạn là bao lâu?  

Về thời hạn của sổ xanh đất nông nghiệp, điều 126 luật đất đai 2013 quy định như sau: 

 - Thời hạn sử dụng  đất để xây dựng công trình của cơ quan sự nghiệp tự chủ tài chính và công trình sự nghiệp không quá 70 năm.  - Thời hạn giao đất, cho thuê đất của Quỹ đối với đất nông nghiệp được giao cho các công trình công cộng của thành phố, quận, huyện không quá 05 năm.  - Thời hạn giao đất, cho thuê đất làm trụ sở của tổ chức nước ngoài vì mục đích ngoại giao không quá 99 năm.  - Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với dự án có vốn đầu tư cao nhưng thu hồi vốn chậm, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội tương đối khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thời hạn không quá 70 năm. . - Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, công ty nước ngoài và thực hiện dự án tại Việt Nam  không quá 50 năm.  - Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức để sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại,  sản xuất phi nông nghiệp không quá 50 năm.  - Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức sử dụng đất lâm nghiệp, ngư nghiệp, diêm nghiệp không quá 50 năm.  - Thời hạn cho  cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp không quá 50 năm.  - Thời hạn giao đất để được công nhận Sổ xanh quyền sử dụng đất  cho hộ gia đình, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm.  - Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm.  Theo đó, thời hạn của Sổ xanh sử dụng đất phụ thuộc vào từng bất động sản và mục đích sử dụng. Loại đất này vẫn được phân bổ và phê duyệt theo nhiều mục đích sử dụng được pháp luật xác định. Bà con có thể sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây lâu năm và hàng năm. Sau khi hết thời hạn quy định, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất, người dân làm đơn gửi cơ quan nhà nước hữu quan xin gia hạn sử dụng đất.

 3. Đất sổ xanh có chuyển nhượng được không? 

 Theo định nghĩa  về sổ xanh như trên thì đất sổ xanh về nguyên tắc không được chuyển nhượng. Các công ty khai thác gỗ cấp cho người dân loại đất này dưới hình thức cho thuê  có thời hạn để quản lý, sử dụng và trồng lại rừng. Trong thực tế,  có những trường hợp ngoại lệ.  Điều 192 Luật đất đai 2013 quy định rõ, hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng đất đã có sổ xanh với các điều kiện sau: 

 Cá nhân, hộ gia đình luân phiên sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu cải thiện sinh thái trong rừng đặc dụng nhưng chưa  ra khỏi phân khu thì chỉ được giao quyền sử dụng rừng hoặc miễn thuế di chuyển. diện tích rừng gắn liền với đất, sản xuất  lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của cá nhân, hộ gia đình sinh sống tại phân khu này.  Cá nhân, hộ gia đình được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực  rừng phòng hộ không được tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất sản xuất nông nghiệp hơn cho cá nhân, hộ gia đình đang sinh sống trong khu vực  rừng phòng hộ này.  Cá nhân, hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước được tặng cho, nhận chuyển  quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất trong khuôn khổ chính sách của Nhà nước. Căn cứ vào quy định  trên, nếu thuộc một trong ba trường hợp này thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất tại khu dân cư mà bạn đang sinh sống. 

4. Vay thế chấp  ngân hàng xanh có được không?  

Sổ xanh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp nên vẫn có giá trị. Người sử dụng đất hoàn toàn có thể dùng sổ xanh để thế chấp vay vốn ngân hàng như sổ hồng, sổ đỏ.  Tuy nhiên, để có thể cầm cố sổ xanh cần phải có những điều kiện và trường hợp đặc biệt như: 

 - Diện tích rừng sản xuất trong sổ xanh thế chấp không quá 300 ha.  Đất vào sổ xanh không được là đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng vì không đảm bảo  điều kiện cho bên nhận thế chấp.

 5. Đất có sổ xanh có được xây nhà không?  

Để xây dựng nhà ở trên đất, hộ gia đình, cá nhân phải tuân thủ các nguyên tắc sử dụng đất quy định tại Mục 6 của Luật đất đai 2013, bao gồm: 

 - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp, khai thác tốt việc sử dụng đất.  - Tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường và không ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.  - Người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ  trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của luật này và  quy định khác của pháp luật có liên quan. Dễ dàng nhận thấy, điều kiện đầu tiên và rất quan trọng là đất phải được sử dụng  đúng quy hoạch, kế hoạch cũng như mục đích sử dụng đất. Nói cách khác, nhà ở phải được xây dựng trên đất thổ cư. Đất sổ xanh là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Trừ trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư, không được  xây  nhà  trên đất sổ xanh.  

 6.Có được chuyển đổi sổ xanh đất nông nghiệp sang đất ở không?  

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được liệt kê tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013. Trong đó, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, bao gồm: 

 - Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng rừng, đất trồng cây lâu năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản; 

 - Chuyển đổi diện tích trồng cây hàng năm khác sang diện tích nuôi trồng thủy sản nước mặn, diện tích nuôi trồng thủy sản dưới dạng ao, hồ, đầm và diện tích làm muối; 

 - Chuyển diện tích rừng phòng hộ, diện tích rừng đặc dụng, diện tích rừng sản xuất sang mục đích khác thuộc nhóm khu vực nông nghiệp; 

 - Chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp; 

 - Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất; 

 - Chuyển đất phi nông nghiệp phi nông nghiệp sang đất ở; 

 - Chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng nhà máy sự nghiệp sang đất công ty sản xuất phi nông nghiệp; Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích thương mại, đất sản xuất phi nông nghiệp của công ty không phải là đất nước thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.  Đất đồng cỏ có thể chuyển thành đất ở theo quy định nêu trên và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Các cá nhân, hộ gia đình sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính, các quyền và nghĩa vụ liên quan sau khi chuyển mục đích sử dụng đất trên Giấy xanh, và chế độ sử dụng đất sẽ tiếp tục áp dụng đối với loại đất mới sau khi chuyển đổi.  Lưu ý, việc thay đổi mục đích sử dụng đất, ngoài nhu cầu của người sử dụng đất, còn cần căn cứ vào quyết định của nhà nước về mục tiêu sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện của các cơ quan nhà nước có liên quan. . Do đó, nếu có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ ​​sổ xanh sang đất ở thì người sử dụng đất liên hệ trực tiếp với Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể. 

7. Đổi sổ xanh thành sổ đỏ có được không?  

Như trên đã nói, đất sổ xanh là đất có thời hạn và lâm trường chỉ cho thuê đất. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng (trừ trường hợp đặc biệt). Điều này có nghĩa là sổ xanh không được chuyển đổi thành sổ đỏ.  Tuy nhiên, nếu bạn muốn đổi Sổ xanh sang Sổ đỏ thì  phải  thực hiện đối với trường hợp được cấp Sổ đỏ theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013.  Cụ thể, cá nhân, hộ gia đình sử dụng lâu dài- hạn sử dụng đất  và có một trong các loại giấy tờ sau thì bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liền kề mà không phải nộp lệ phí.  Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách  đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng Lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc đã đăng ký vào sổ địa chính hoặc sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 2013.  Sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp lệ về nhà đất  về các chủ đề như tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, công nhận nhà đất, nhà tình thương gắn liền với đất.  Sổ (giấy) chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy  mua bán nhà ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng và thực hiện trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Hồ sơ thanh lý, xác định giá trị tài sản nhà ở gắn liền với đất hoặc giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.  Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền theo chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.  Các báo khác  thành lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.  Nếu bạn có đầy đủ các  giấy tờ trên thì đất ruộng xanh  vẫn được chuyển đổi sang sổ đỏ. 

8. Có nên mua đất có sổ xanh?

 Do đặc thù về vị trí và mục đích sử dụng nên đất sổ xanh thường có giá thấp hơn so với các loại đất khác như đất thổ cư, chăn nuôi, trồng cây hàng năm. Đất nền sổ xanh thường được bán với quy mô lớn và phù hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc xây dựng các dự án lớn. Vì vậy, muốn đầu tư phát triển rừng thì phải mua đất trồng cây xanh.  Trước khi quyết định mua đất nền có sổ xanh, bạn cần lưu ý một số điều sau: 

 Trước hết, cần tìm hiểu kỹ về mặt pháp lý đối với tài sản này để tránh những rủi ro, tranh chấp phức tạp về sau. Bạn phải yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan.  Phải đảm bảo rằng hồ sơ chứng minh rằng việc sử dụng và tiết lộ tuân thủ các yêu cầu pháp lý. Diện tích chuyển nhượng không quá 300 ha. Bạn nên xác minh tất cả thông tin trực tiếp với cơ quan có liên quan. Thứ hai, lưu ý  khái niệm sử dụng đất. Theo quy định, thời điểm sử dụng đất được tính từ thời điểm được giao đất, cho thuê đất, không phải kể từ thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cá nhân.  Thứ ba, khi mua đất giấy xanh làm nhà ở, người mua nên cân nhắc  chuyển đổi quyền sử dụng đất giấy xanh sang đất thổ cư để có thể xây dựng nhà ở  hợp pháp.  Thứ tư, cần có lộ trình đầu tư và sử dụng rõ ràng, phù hợp để thu được lợi nhuận như mong đợi, bởi đất nền sổ xanh có tuổi thọ cụ thể.  Thứ năm, trường hợp bên nhận chuyển nhượng diện tích rừng phòng hộ,  rừng đặc dụng đang sinh sống trên địa bàn có diện tích rừng nhận chuyển nhượng.  Thứ sáu, người mua đất Sổ Xanh nên kiểm tra hiện trạng, giá thị trường, định giá tài sản để mua được đất với giá rẻ nhất.