Quyền sử dụng đất không bị kê biên là gì?

Quyền sử dụng đất không bị thu giữ để bảo đảm thi hành án?  

quyền sử dụng đất không bị kê biên là gì

Theo Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015) quy định về quyền sử dụng đất: 

 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu”. 

 Như vậy, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có toàn quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý, khai thác lợi ích của từng mảnh đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được trao quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất ở Việt Nam có những đặc thù. Có quan điểm cho rằng: 

 “Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai, người sử dụng đất cũng có quyền sở hữu đất đai do Nhà nước đăng ký quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và  sử dụng đất.  là Nhà nước đã công nhận hình thức sở hữu đất đai có điều kiện, tức là gọi là hình thức sở hữu  đất đai kép”(1). 

 Tuy nhiên, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất do có sự khác nhau về  nội dung, ý nghĩa, bao gồm: 

 - Quyền sở hữu đất đai là quyền gốc (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi  Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho  nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng. 

  Quyền sở hữu đất đai là  quyền  đầy đủ và hoàn chỉnh, còn quyền sử dụng đất là quyền không đầy đủ và không đầy đủ. Bởi lẽ, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền mà Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Mặt khác, không phải người sử dụng đất nào  có quyền sử dụng đất hợp pháp đều có đầy đủ  quyền chuyển nhượng quyền  sử dụng đất. 

  Quyền sở hữu đất đai là  quyền  độc lập, còn quyền sử dụng đất  là quyền phụ thuộc. Sự phụ thuộc này thể hiện  người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong một chu vi nhất định (về diện tích, thời gian sử dụng đất, hình thức sử dụng đất). Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất được khai thác các đặc tính của đất, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản đó một cách hợp pháp theo mục đích của mình. được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

 Tịch thu, bán đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án cưỡng chế nên khi thi hành án cưỡng chế luôn phải đảm bảo  các nguyên tắc chung đó là: 

 Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế phải căn cứ vào nội dung của quyết định; tính chất của mức độ, nghĩa vụ thi hành án và thời hạn của người phải thi hành án; đề xuất của các bên liên quan và tình hình thực tế tại địa phương; 

 Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế  khi đã hết thời hiệu tự nguyện thi hành án. Trừ trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án- Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện pháp bảo đảm, cưỡng chế thi hành án; 

 Chỉ kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án khi có căn cứ khẳng định tài sản đó thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người phải thi hành án và do họ đang quản lý sử dụng hoặc do người thứ ba giữ; 

 Chỉ kê biên tài sản tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án và các chi phí cần thiết khác; tuy nhiên, nguyên tắc này cũng có ngoại lệ được xem xét và cân nhắc khi người phải thi hành án chỉ có tài sản duy nhất lớn hơn nhiều lần so với nghĩa vụ phải thi hành án và tài sản đó không thể phân chia được hoặc khi phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản đó; 

 Không được kê biên những tài sản mà pháp luật quy định không được kê biên; 

 Không tổ chức cưỡng chế trong các thời điểm: Từ 22 giờ đến 06 giờ sáng hôm sau; trong thời gian 15 ngày trước và sau Tết Nguyên đán; các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; các ngày truyền thống đối với các đối tượng chính sách – khi họ là người phải thi hành án. Do tính chất pháp lý đặc thù của quyền sử dụng đất như đã được đề cập phân tích ở trên, bên cạnh nguyên tắc chung, thì khi kê biên bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc đặc thù sau: 

 Chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó; 

 Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu người phải thi hành án có tài sản gắn liền tài sản trên đất thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất; 

 Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó.