Quy định về thế chấp tài sản

I. Thế chấp nhà đất là gì? 

 Khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không trả lại tài sản đó. cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). 

 Từ khái niệm trên có thể thấy, thế chấp tài sản có vai trò bảo đảm  quyền lợi cho bên nhận thế chấp trong trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm. Hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản 

 Thành phần hồ sơ vay thế chấp tài sản phụ thuộc vào loại tài sản mà bên thế chấp muốn đăng ký. Thông thường, sẽ có các thành phần hồ sơ cơ bản sau: 

 Phiếu yêu cầu đăng ký 

 Công chứng hợp đồng thế chấp  

 Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng/sở hữu tài sản thế chấp. Lệ phí công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị khoản vay.  

quy định về thế chấp tài sản

II. Câu hỏi thường gặp về thế chấp  

 Nhiều cá nhân, tổ chức thường  muốn thế chấp tài sản để vay vốn kinh doanh, mua đất, mua nhà hay nhiều mục đích khác. Nhiều câu hỏi đặt ra đó là: 

 2.1 Nhà cho thuê có thế chấp được không? Theo quy định tại khoản 6, điều 321 BLDS 2015 về quyền của bên thế chấp: “Cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải  báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản  thuê, bên mượn  được sử dụng làm tài sản thế chấp. thế chấp và phải được thông báo cho bên nhận thế chấp. “. Do đó, tài sản  thế chấp vẫn được cho thuê, nhưng chủ nhà phải thông báo cho người thuê rằng tài sản cho thuê là tài sản bảo đảm. 2.2 Tài sản gắn liền với đất có được thế chấp không? 

 Theo quy định tại Điều 318 khoản 3 BLDS 2015 quy định: “Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản trên đất thuộc  sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với mảnh đất cũng sẽ là tài sản của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, tài sản gắn liền với đất như  nhà ở trên đất thì theo quy định của pháp luật, nhà ở vẫn là tài sản dùng để thế chấp.  2.3 Có được thế chấp tài sản để vay vốn không?  Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Pháp luật Việt Nam cho phép thế chấp tài sản để vay vốn. Số tiền cho vay  sẽ phụ thuộc vào giá trị của tài sản được thẩm định.  2.4 Tài sản thế chấp  trước thời kỳ hôn nhân ? Theo quy định tại Khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình thì tài sản có trước  hôn nhân là tài sản riêng của vợ, chồng. Như vậy, quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc thế chấp tài sản trước thời kỳ hôn nhân không cần có sự đồng ý của vợ, chồng. Khi  giao dịch cầm cố cần  có giấy xác nhận tình trạng độc thân của vợ hoặc chồng.  

III. Một số câu hỏi cần trả lời về quản lý thế chấp  

 3.1 Hợp đồng thế chấp vô hiệu khi nào? Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có  đủ các điều kiện sau đây: 

 Chủ thể có năng lực hành vi dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với hành vi dân sự được xác lập; 

 Các chủ thể tham gia giao dịch dân sự là hoàn toàn tự nguyện; 

 Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không vi phạm đạo đức xã hội.  Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định.  Như vậy, Hợp đồng thế chấp vô hiệu khi không đáp ứng  các điều kiện  trên, cụ thể là: Không tuân thủ các điều kiện về chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp; Đối tượng và nội dung của hợp đồng thế chấp vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội và hình thức của hợp đồng thế chấp không tuân theo quy định của pháp luật.  3.2 Hậu quả khi các bên thế chấp tài sản mà không sử dụng hợp đồng thế chấp 

 Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp có thể được giao kết dưới nhiều hình thức khác nhau với điều kiện các bên  chứng minh được quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên, đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất thì theo quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 thì hình thức của quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng  phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không được giao kết bằng văn bản thì  không đáp ứng các điều kiện về hình thức của giao dịch dân sự dẫn đến hợp đồng này vô hiệu.  Hậu quả pháp lý của việc hợp đồng thế chấp  vô hiệu: 

 Hợp đồng thế chấp vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được giao kết. Khi hợp đồng thế chấp vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và khôi phục lại những gì đã nhận. Trong trường hợp không thể  trả lại bằng hiện vật, giá trị  tiền tệ sẽ được hoàn trả.  Bên công bằng trong việc thu tiền hoa lợi, tiền lãi không phải  trả lại tiền hoa lợi, tiền lãi đó.  Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.  3.3 Làm gì với bảo lãnh sau khi chấm dứt hợp đồng? Khi chấm dứt hợp đồng thế chấp, bên thế chấp  trả lại tài sản thế chấp  cho bên thế chấp. Đồng thời các bên tiến hành các bước xóa  chấp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  3.4 Hợp đồng thế chấp và giấy vay nợ viết tay, cái nào an toàn hơn?  Theo quy định của pháp luật, hợp đồng thế chấp bất động sản và văn bản vay tiền (hay còn gọi là hợp đồng vay tài sản) là hai giao dịch dân sự khác nhau. Trong trường hợp có tranh chấp thì hợp đồng cầm cố và hợp đồng thế chấp  đều có hiệu lực pháp luật để tòa án giải quyết  tranh chấp giữa các bên. Do đó, biện pháp bảo đảm của hai giao dịch dân sự này là như nhau nếu Hợp đồng đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.  3.5 Có được dùng tài sản  ủy quyền  để thế chấp không?  Điều 581 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh và bên ủy quyền  phải trả thù lao. chỉ khi có sự đồng ý hoặc pháp luật có quy định”.  Như vậy, người được ủy quyền có quyền dùng tài sản đứng tên người ủy quyền  để thế chấp cho ngân hàng nếu việc này được người ủy quyền chấp nhận và sự đồng ý đó được thể hiện trong hợp đồng ủy quyền.  3.6 Cá nhân có nhu cầu thế chấp tài sản cho doanh nghiệp để bảo đảm  các khoản tạm ứng, thanh toán. Hợp đồng thế chấp này có phải công chứng không? Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2015, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng thế chấp bất động sản là quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.  3.7 Công ty nên giao kết hợp đồng thế chấp tài sản như thế nào để đảm bảo quyền lợi của mình? Nhằm đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp, Hợp đồng thế chấp tài sản cần phải có đủ các nội dung sau: 

 Chủ thể ký kết Hợp đồng 

 Tài sản thế chấp 

 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp 

 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp 

 Quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba giữ tài sản thế chấp 

 Chấm dứt tài sản thế chấp 

 Hiệu lực của thế chấp tài sản 

 3.8 Một sổ đỏ có thể thế chấp tại nhiều ngân hàng không?  Căn cứ Điều 296 BLDS 2015: “ Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” 

 Như vậy, một sổ đỏ có thể dùng để thể chấp tại nhiều ngân hàng với điều kiện tổng giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng lớn hơn tổng giá trị của số tiền vay tại các ngân hàng. Ví dụ: Sổ đỏ được thẩm định có giá trị 10 tỷ, bạn được dùng sổ đỏ này để thế chấp vay tiền tại ngân hàng A 03 tỷ, ngân hàng B 5 tỷ, tổng giá trị vay tại các ngân hàng không được vượt quá 10 tỷ. Tuy nhiên, nếu thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng đầu tiên là ngân hàng mà các bên thỏa thuận không được sử dụng sổ đỏ để thế chấp tại ngân hàng khác thì bạn không được thế chấp sổ đỏ tại nhiều ngân hàng.  3.9 Thế chấp tài sản của con chưa thành niên cần lưu ý những gì?  Theo quy định tại Điều 76,  77 Luật hôn nhân và gia đình 2014 thì: 

 Cha, mẹ hoặc người giám hộ quản lý tài sản riêng của con dưới 9 tuổi  có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con. 

 Cha, mẹ hoặc người giám hộ quản lý tài sản riêng của con từ 9 tuổi đến 15 tuổi  có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con nhưng phải tính đến nguyện vọng của con.  Con từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản đó là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc sử dụng tài sản vào mục đích thương mại thì phải được sự đồng ý của chủ sở hữu. sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ.  Như vậy, việc thế chấp tài sản riêng của con chưa thành niên sẽ phụ thuộc vào độ tuổi của con.  3.10 Chồng có được dùng tài sản riêng để thế chấp tài sản và ủy quyền cho vợ trả nợ  không?  Theo quy định tại Điều 370 BLDS 2015 về chuyển giao nghĩa vụ: “Bên mắc nợ có quyền chuyển giao nghĩa vụ cho chủ nợ nếu được chủ nợ đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với chủ nợ. con nợ hoặc, theo quy định của pháp luật, không  chuyển giao nghĩa vụ. Khi nghĩa vụ được chuyển giao  thì người có nghĩa vụ trở thành người có nghĩa vụ.” 

 Như vậy, chồng có thể chuyển  nghĩa vụ trả nợ cho vợ nếu  vợ đồng ý. Việc chuyển giao nghĩa vụ trả nợ phải được lập thành văn bản và phải được sự đồng ý của Bên thứ ba. Nội dung trên sẽ giúp  khách hàng hiểu rõ hơn về thế chấp tài sản theo  pháp luật Việt Nam. Quả thực, việc lập tài sản thế chấp bất động sản không hề đơn giản, rủi ro pháp lý cao, tốn  nhiều thời gian và công sức. Vì vậy, bạn nên tìm một công ty luật uy tín để giúp bạn giải quyết các vấn đề pháp lý nêu trên, và chúng tôi tin  rằng chúng tôi có thể làm  điều đó cho bạn.