Quy định về số tầng cấp phép xây dựng chi tiết

quy định về số tầng cấp phép xây dựng

1. Cách xác định số tầng: 

 Chiều cao tối đa của công trình  được tính từ cao độ mặt đất nơi đặt công trình theo quy hoạch được duyệt đến điểm cao nhất của công trình, kể cả phần mái dốc hoặc mái dốc. Trường hợp  công trình có nhiều tầng cao  khác nhau thì chiều cao công trình phải tính từ cốt tầng thấp nhất phù hợp với quy hoạch được duyệt. 

 Áp dụng Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định như sau: 

 Số tầng của tòa nhà bao gồm tất cả các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng hầm) và các tầng nửa/nửa hầm, không bao gồm tầng áp mái. Trong đó: 

 Tầng áp mái chỉ được sử dụng để  che giếng thang bộ/hố thang máy và che  các thiết bị kỹ thuật tòa nhà (nếu có), đồng thời  diện tích mái  không vượt quá 30% diện tích tầng áp mái. tầng tum sẽ không được tính vào số tầng cao của công trình.  Đối với công trình có nhiều tầng khác nhau thì số tầng được tính theo tầng thấp nhất theo tiến độ được phê duyệt. 

 Các trường hợp  tầng lửng không được tính vào số tầng  của công trình, cụ thể: 

 – Nhà ở riêng lẻ, nhà ở riêng lẻ kết hợp công năng sử dụng khác: tầng lửng có diện tích sàn không vượt quá 65% diện tích  xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay phía dưới, đảm bảo chỉ tính số tầng  không tính  tầng lửng. của tòa nhà; 

 - Đối với nhà chung cư, nhà tập thể hỗn hợp: khi bố trí tầng lửng chỉ  làm phòng kỹ thuật thì không tính tầng lửng đơn lẻ vào số tầng trên của nhà, đảm bảo diện tích  xây dựng không vượt quá 10%. diện tích  xây dựng của các tầng ngay bên dưới và không vượt quá 300m2; 

 - Đối với  công trình khác: Tầng lửng chỉ nhằm mục đích  làm phòng kỹ thuật, với diện tích sàn không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới. 

  2. Ngôi nhà có bao nhiêu tầng? 

 2.1. Quy định về số tầng khi xây  nhà trong ngõ: 

 Thứ nhất, đối với lối đi ngắn hơn 3,5m: 

 Đối với trường hợp công trình nhà ở trong ngõ có  diện tích dưới 3,5m2 thì cá nhân, hộ gia đình  được xây dựng nhà ở với số tầng tối đa  là 03 tầng, đồng thời đáp ứng  điều kiện về tổng diện tích xây dựng. diện tích nhà  không  quá 13,6 m. Và việc xây nhà một trệt một lầu thì không được xây cao quá 3,8m. 

 Thứ hai, đối với sân nhà có chiều rộng từ 3,5m đến 7m: 

 Khi xây dựng nhà ở có lộ giới từ 3,5 m đến 7 m thì cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng nhà ở, trong trường hợp không có yếu tố điều chỉnh tăng chiều cao thì thang bộ đảm bảo 03 tầng; Đối với nhà ở có khoảng lùi, cá nhân, hộ gia đình được xây dựng tối đa  04 tầng và vị trí nhà ở thuộc khu vực trung tâm  thành phố hoặc trung tâm  huyện.  

 Thứ ba, đối với  nhà có chiều ngang từ 7m đến dưới 12m: 

 Trong trường hợp này, cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở không tính hệ số tăng chiều cao thì được  xây dựng tối đa là 4 tầng. 

 Trường hợp  nhà ở tại trung tâm quận/huyện, khu phố, trung tâm thành phố hoặc xây dựng trên  lô đất lớn thì cá nhân, hộ gia đình  được  xây dựng tối đa  5 tầng.  

 Trường hợp nhà ở kết hợp xây dựng có một trong hai yếu tố  tăng chiều cao là nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm  huyện hoặc xây dựng trên mảnh đất rộng hơn thì cá nhân, hộ gia đình  được phép xây dựng. Tầng cao xây dựng tối đa là 6 tầng. . 

Thứ tư, đối với  nhà có chiều rộng từ 12m đến dưới 20m: 

 – Được phép xây dựng số tầng tối đa là 4 tầng nếu không có yếu tố nâng tầng. 

 – Được phép xây dựng tối đa 5 tầng nếu nhà nằm ở trung tâm thành phố, trung tâm quận hoặc xây dựng trên khu đất rộng. 

 – Được phép xây dựng 6 tầng nếu thuộc trường hợp đáp ứng  2 trong 3 yếu tố  cao tầng, kể cả nhà xây  ở trung tâm thành phố, trung tâm khu phố hoặc xây trên  lô đất lớn. 

 - Được phép xây dựng 7 tầng nếu địa điểm đáp ứng  đầy đủ các yếu tố tăng 3 tầng là nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận, huyện, diện tích đất xây dựng lớn. 

 Thứ năm, đối với  nhà có chiều rộng từ 20m đến dưới 25m: 

 – Được phép xây dựng tối đa  5 tầng  trong trường hợp không có  yếu tố cao tầng. - Được phép xây dựng 6 tầng nếu nhà  ở  trung tâm huyện, trung tâm thành phố hoặc xây dựng trên khu đất rộng. 

 – Được phép xây dựng tối đa  7 tầng khi thỏa mãn 2 trong 3 yếu tố để tăng tầng nhà ở, cụ thể: vị trí công trình nằm trong quận trung tâm thành phố, quận trung tâm  hoặc xây dựng trên khu đất có diện tích khu vực rộng lớn. 

 - Được phép xây dựng tối đa 8 tầng đối với trường hợp thu hồi nhà, đảm bảo  3 yếu tố đặc biệt phải nằm ở quận trung tâm  thành phố,  trung tâm  huyện và được xây dựng trên lô đất  lớn. 

 Thứ sáu, đối với vị trí nhà có lộ giới lớn hơn 25m: 

 – Được phép xây dựng tối đa 5 tầng khi có  yếu tố công trình cao tầng. 

 – Được phép xây dựng 6 tầng trong trường hợp  nhà nằm trong khu vực trung tâm thành phố, trung tâm huyện hoặc được xây dựng trên khu đất rộng.

 – Được phép xây dựng tối đa  7 tầng: khi có đủ hai điều kiện trong ba điều kiện gồm vị trí khu đất thuộc quận trung tâm thành phố, quận trung tâm hoặc khu đất xây dựng lớn. 

 - Được phép xây dựng đến 8 tầng: khi thỏa mãn 3 yếu tố, đó là: địa điểm xây dựng nằm ở trung tâm quận, huyện, trung tâm thành phố và khu đất xây dựng có diện tích lớn.  

 2.2. Đối với nhà phố: 

 Bài viết này đề cập đến điều kiện xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo quy định tại Quyết định số 07/2022/QĐ-UBND về việc ban hành quy định chi tiết một số nội dung về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn TP Hà Nội bao gồm: 

 - Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được  phép xây dựng có thời hạn thì được  xây dựng tối đa 04 tầng nổi, không xây dựng tầng lửng, tầng hầm, tầng nửa hầm; Chiều cao công trình  đến mái tầng 4 không quá 15 m. 

 Trên mái có thể có các thang chức năng của  thang dùng để  che buồng thang bộ/hố thang máy và bảo vệ các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà (nếu có), với diện tích mái  không  quá 30% diện tích sàn mái, chiều cao tối đa không quá 3m) .

 - Đối với công trình sửa chữa, cải tạo  không  vượt quá quy mô đối với trường hợp xây dựng mới công trình kiến ​​trúc hoặc nhà ở riêng lẻ. 

 3. Xây  nhà vượt  số tầng cho phép bị  phạt bao nhiêu? 

Theo điều 12 của Đạo luật Tòa nhà 2014 quy định các cá nhân và hộ gia đình xây dựng các công trình không tuân thủ giấy phép xây dựng đã được cấp là  vi phạm.  

 Đối với trường hợp xây dựng nhà ở đã có giấy phép xây dựng có quy định về số tầng, việc xây  sai số tầng sẽ bị xử phạt  hành chính theo khoản 4, khoản 6, điều 16: 

 * Trường hợp xây dựng công trình trái với nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo, di chuyển công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn: 

 - Đối với phần xây dựng nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng.

- Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn,  di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: Phạt tiền từ 25 triệu đồng đến 30 triệu đồng. 

 - Đối với trường hợp xây dựng công trình  phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 70 triệu đồng đến 90 triệu đồng. 

 * Trường hợp xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng đã cấp đối với trường hợp cấp mới giấy phép xây dựng: 

 - Đối với phần xây dựng nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng. 

 - Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 70 triệu đồng. 

 - Đối với hành vi xây dựng công trình  phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng. 

- Ngoài ra,  biện pháp khắc phục còn được áp dụng là buộc phá dỡ  phần công trình hoặc bộ phận kết cấu công trình vi phạm. 

 Văn bản pháp luật  sử dụng trong bài viết: 

 – Luật Xây dựng 2014; 

 – Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về  quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng; 

 – Thông tư 06/2021/TT-BXD phân cấp công trình xây dựng; 

 – Quyết định số 07/2022/QĐ-UBND ban hành Quy định chi tiết một số nội dung về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn TP Hà Nội.