Quy định về hệ số sử dụng đất hiện hành như thế nào?

1. Cách tính tỷ lệ che phủ sàn: 

 Hiện nay, do địa hình  nước ta phân bố không đồng đều như  núi, đồng bằng, trung du, biển, đảo nên theo thực tế của từng địa phương, từng địa danh, loại đất tương ứng thì hệ số sử dụng địa hình sẽ khác nhau.  

 Khi tính hệ số sử dụng sàn là tỷ lệ giữa tổng diện tích  xây dựng (tổng diện tích các tầng cộng lại, không bao gồm tầng kỹ thuật, tầng mái, hố thang máy) trên tổng diện tích khu đất (m2). 

  Hệ số chiếm tầng có tác dụng khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với tỷ lệ xây dựng được phép.  

 Theo quy định của pháp luật, theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng, tổng diện tích sàn của nhà chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm diện tích sàn tầng hầm, tầng bán hầm, tầng kỹ thuật,  mái, tầng áp mái. Diện tích sàn 1 tầng  là tổng diện tích  xây dựng của tầng này bao gồm tường, lôgia, ban công, cầu thang bộ, giếng thang,  hộp kỹ thuật, lò sưởi. 

 Theo quy định của pháp luật, cán bộ tính tỷ lệ sử dụng đất như sau: 

 Hệ số chiếm đất = Tổng  diện tích  toàn bộ công trình với diện tích khu đất.  

 Trong đó: Diện tích  sàn cả tòa nhà sẽ không bao gồm  diện tích thang bộ. Hố trống như thiết bị kỹ thuật, tầng kỹ thuật, tầng hầm. Phần hành lang, tầng kỹ thuật, tầng hầm còn lại sẽ được tính theo  công thức khác do pháp luật quy định. Diện tích lô đất là tổng diện tích cả lô  tính theo m2. 

  Sau đây tôi sẽ đưa ra các ví dụ cụ thể để các bạn  hiểu rõ hơn về cách tính tỷ lệ diện tích sàn. 

 Ví dụ 1: 

 Người có đất thì 50% đất  công trình công cộng (siêu thị, công viên), 20% đất làm đường,  60% đất  nhà ở thì  hệ số sử dụng đất được cho là 60%. 

 Ví dụ 2: 

 Ông A có căn nhà xây  diện tích 70m2 xây 5 tầng. Vậy hệ số chiếm sàn là: 70 x 5/100 = 3,5 

 Vậy trong trường hợp này hệ số diện tích sàn thì hệ số diện tích sàn của ông A là 3,5. Diện tích sàn nhà anh A khi xác định hệ số chiếm dụng sàn không bao gồm diện tích cầu thang bộ, các lỗ trống (ô thang máy, hộp kỹ thuật) của các tầng kỹ thuật, tầng hầm, mà là diện tích hành lang của các tầng kỹ thuật, tầng hầm sẽ phải trừ  theo quy định của pháp luật.  Tuy nhiên,  tùy từng tỉnh thành mà khi tính diện tích sàn của quy hoạch kiến ​​trúc với cách tính diện tích sàn của Bộ Xây dựng sẽ có sự khác biệt khi tính diện tích khi cấp phép, một số trường hợp  sẽ bị tốc mái. được bao gồm thang, tầng kỹ thuật. 

  Ngoài ra, do nước ta chưa có quan điểm rõ ràng về việc thống nhất quản lý tỷ lệ diện tích sàn nên các quy định chi tiết về cách tính tổng diện tích xây dựng công trình cũng đang bị bỏ ngỏ. Vì vậy, đây được xem là vấn đề lớn cần khắc phục ngay để đô thị phát triển đồng bộ hơn. 

 Vì vậy, khi xác định hệ số sử dụng đất  sẽ rất quan trọng đối với các cơ quan nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân  có nhu cầu xây dựng để tính toán chính xác chi tiết trong quá trình xây dựng để  có thể tính toán chi tiết. .  

2. Công thức tính và  ví dụ  tính hệ số sử dụng đất: 

 – Tỷ lệ diện tích sàn là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn  sử dụng mà  tòa nhà có hoặc  được phép có trên tổng diện tích  đất mà tòa nhà sở hữu. Một tỷ lệ cao hơn có thể cho thấy xây dựng đô thị hoặc dày đặc. Chính quyền địa phương sử dụng tỷ lệ diện tích sàn cho  mã phân vùng.