Quy định mới về phân lô, bán nền

Có thể nhiều người đã từng nghe đến cụm từ phân lô, bán đáy nhưng không phải ai cũng  hiểu rõ về các thuật ngữ này. Hầu hết thời gian, chỉ một tỷ lệ nhỏ người hiểu. Vì vậy, ACC GROUP sẽ cung cấp thông tin về việc phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật hiện hành. Cùng ACC GROUP tìm hiểu qua bài viết dưới đây. 

 1. Hiểu như thế nào về việc chia nhỏ, bán quỹ? 

Phân lô,  bán nền là  phương thức đầu tư  bất động sản độc đáo,  theo đó nhà đầu tư tách  đất từ ​​các dự án được Nhà nước giao  để xây dựng, đổi nhà. Quá trình này đảm bảo cho các hộ gia đình, cá nhân khác được mua đất và xây dựng  nhà ở theo ý muốn của mình. Việc phân lô, bán nền mang lại nhiều lợi ích cho cả nhà đầu tư và người mua. Đối với các nhà đầu tư, việc tách thửa  cho phép họ tận dụng tối đa tiềm năng phát triển của khu đất và thu hồi vốn nhanh. Đồng thời, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua tạo ra nguồn thu nhập thường xuyên và ổn định. 

 Đối với người mua, việc phân lô, bán nền mang đến cơ hội sở hữu đất ở khu vực phát triển và có khả năng tăng giá. Họ được tự do xây dựng ngôi nhà theo ý muốn, tạo nên  không gian sống lý tưởng và tiện nghi cho gia đình. Ngoài ra, sở hữu đất còn mở ra cơ hội cho người mua thực hiện các hoạt động kinh doanh nhỏ, tăng  nguồn thu nhập và tạo  sự đa dạng trong cộng đồng. 

 Nhờ việc  phân lô, bán nền, bất động sản đang trở thành lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư và người mua. Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển bền vững và mang lại lợi ích cho cả các bên liên quan, chính phủ cần thực hiện quản lý chặt chẽ quá trình phân lô và bán nền, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật và tiêu chuẩn xây dựng, từ đó tạo ra một môi trường đầu tư bất động sản lành mạnh và ổn định 

 2. Quy định mới về phân lô, bán nền 

 Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở sẽ tuân theo các quy định sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ dựa trên quy định của Chính phủ về loại đô thị để cho phép chủ đầu tư của dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. 

  Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền cần phải tuân theo các quy định và điều kiện được quy định rõ trong Luật Đất đai và các quy định pháp luật khác liên quan. Quy trình phân lô bán nền cần được thực hiện một cách công bằng, minh bạch và đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan, nhằm tạo ra một môi trường đầu tư bất động sản lành mạnh và ổn định. 

  Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung và sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP). Dưới đây là phân tích chi tiết các điều khoản quy định trong quy định này: 

 - Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: Điều này bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình dịch vụ,  hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy định. Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Điều này đảm bảo rằng các cơ sở hạ tầng cần thiết đã được xây dựng và có thể phục vụ cư dân trong khu vực. 

  - Đảm bảo khớp nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực: Trước khi  chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân  xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối hạ tầng của dự án với hạ tầng dự án  chung của khu vực. Điều này đảm bảo  cư dân được sử dụng các dịch vụ, tiện ích cơ bản như điện, nước, thoát nước và  thu gom rác thải.  

 Quy định này nhằm đảm bảo  các dự án phân lô đáp ứng yêu cầu về hạ tầng và cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu cho cư dân. Điều này góp phần đảm bảo sự phát triển bền vững của khu vực và mang lại  môi trường sống tốt  cho cư dân. 

  - Thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án: Chủ đầu tư phải đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án. Khoản này bao gồm  tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Điều này nhằm đảm bảo  chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.  

 - Các điều kiện khác do pháp luật quy định: Quy định này đề cập đến các điều kiện khác phải được tôn trọng, theo quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng, quy hoạch đô thị, kinh doanh bất động sản, tài sản và nhà ở. Những điều kiện này có thể liên quan đến quy hoạch thị trấn, tiêu chuẩn kỹ thuật, quy tắc an toàn xây dựng và các quy định khác liên quan đến phát triển bất động sản và khu dân cư. Việc tuân thủ các điều kiện này là cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp và chất lượng của dự án phân lô bán nền. 

 Nhà đầu tư chỉ được  phân lô bán nền nếu đáp ứng  đủ các điều kiện nêu trên và  được UBND tỉnh cho phép  theo quy định của Chính phủ. Điều này đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện đúng pháp luật và đảm bảo cho khu vực phát triển bền vững. 

 3. Khu vực nào không được phân lô bán nền? 

Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, việc phân lô, bán nền không được thực hiện đối với một số khu vực cụ thể sau: 

 - Các khu vực quận nội thành của  đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương:  thường là trung tâm của các thành phố lớn,  tập trung đông dân cư và các hoạt động kinh tế. Vì vậy, không được phép phân lô, bán nền để đảm bảo quản lý và phát triển đô thị hợp lý, đồng bộ.  

 - Khu vực có yêu cầu cao về kiến ​​trúc cảnh quan: Là những khu vực  có quy hoạch và yêu cầu đặc biệt về  kiến ​​trúc, cảnh quan nhằm tạo  môi trường sống đẹp và thẩm mỹ. Không được phép phân lô, bán nền tại các khu vực này nhằm đảm bảo việc bảo tồn và phát triển toàn khu. 

- Khu  trung tâm và vùng phụ cận công trình là điểm mạnh kiến ​​trúc của đô thị: Các không gian này thường bao gồm các công trình kiến ​​trúc quan trọng, là điểm mạnh của đô thị. Việc phân lô, bán nền trái thẩm quyền nhằm bảo vệ đơn vị ở và bảo tồn các công trình quan trọng, không làm ảnh hưởng đến  giá trị cảnh quan, kiến ​​trúc của khu vực.  

 - Mặt tiền các tuyến đường  khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị: Các tuyến đường này thường đóng vai trò quan trọng trong mạng lưới giao thông và là trục đường chính của đô thị. Việc phân lô, bán nền trái thẩm quyền nhằm bảo đảm  quản lý, kiểm soát sự phát triển của các công trình xung quanh, giữ gìn tính thống nhất, đồng bộ của đô thị.  

 Quy định này nhằm bảo vệ và quản lý phát triển đô thị, đảm bảo tính bền vững và  mỹ quan trong quy hoạch và xây dựng đô thị.