Bồi thường về đất : Điều kiện và cách tính tiền bồi thường

Khi nhà nước thu hồi đất, người có đất bị thu hồi là người bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi vấn đề bồi thường. Quy định về bồi thường đất bao gồm nhiều vấn đề khác nhau như điều kiện bồi thường, giá bồi thường, phương pháp tính toán bồi thường và số tiền bồi thường được nhận.

1. Điều kiện bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất

Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với cá nhân, hộ gia đình như sau:

“Thứ nhất. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất ở nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này. , trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”. Như vậy, để được hưởng lợi từ việc bồi thường đất, cá nhân, hộ gia đình phải đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
(2) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

2. Bạn không đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ, có còn được bồi thường không?

Theo các điều kiện nêu trên, để được bồi thường phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, trong đó điều kiện quan trọng nhất là phải có Sổ đỏ. Ngoài ra, còn có những trường hợp ngoại lệ theo quy định tại Khoản 2 Mục 77 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

“2. Đối với đất nông nghiệp đã được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không có Giấy chứng nhận hoặc không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận. Luật này được bồi thường theo diện tích thực tế sử dụng, diện tích bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.
Theo quy định trên, dù không đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ vẫn được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:

(1) Đất nông nghiệp đã được sử dụng trước ngày 01/7/2004.
(2) Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Ngoài ra, người sử dụng đất cũng cần lưu ý chỉ bồi thường theo diện tích thực tế sử dụng và diện tích bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

3. 22 trường hợp không được bồi thường đất

Mục 82 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp không được bồi thường về đất như sau:

“Thứ nhất. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất bị thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d Điều 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đáp ứng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và bất động sản khác theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
Như vậy, những trường hợp sau đây được nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường về đất:

(1) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.
(2) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công của xã, huyện, bang.
(3) Đất được giao khoán để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

4. Lương thưởng không theo giá thị trường

Hầu hết người dân đều biết đến quy định này nhưng không muốn nhà nước thu hồi đất vì có sự chênh lệch lớn giữa giá đất cụ thể và giá đất thị trường.

Điều 114, điểm đ khoản 4 Luật Đất đai 2013 quy định phải lấy giá đất cụ thể làm căn cứ để tính toán mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nói cách khác, giá giải phóng mặt bằng hoặc giá giải phóng mặt bằng không được tính theo giá thị trường.
Giá đất cụ thể do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định và thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường.
Có vẻ như đa số nông dân đồng ý bán đất khi Nhà nước thu hồi nhưng không “hài lòng” với số tiền bồi thường.

5. Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất?

Theo điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, khoản 5 điều 4 Nghị định 44/2014/ND-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/ND-CP thì cụ thể giá đất được xác định theo phương pháp giá đất. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho trường hợp tính bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:

Giá trị đất cần định giá (01m2) = Giá đất theo giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Trong đó:

- Giá đất theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành được áp dụng 5 năm một lần. Để biết chính xác bạn cần xem đúng địa chỉ, vị trí đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).
- Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính toán bồi thường sẽ do UBND tỉnh quyết định nhưng sẽ được quyết định vào thời điểm Nhà nước có quyết định thu hồi đất.
Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất không được áp dụng theo từng năm, từng thời kỳ như trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng đối với diện tích vượt quá. Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 20 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là 1,30. Khi đó, giá 01m2 đất được bồi thường là 26 triệu đồng.

6. Người dân có thể thỏa thuận được mức giá bồi thường không?

* Đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể

Khoản 4 Mục 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể làm căn cứ trong các trường hợp sau:

“…

đ) Tính toán mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”. Như vậy, việc bồi thường đất là do nhà nước quyết định, người dân không có quyền thoả thuận về giá bồi thường.

*Tại sao người dân không thống nhất được mức giá bồi thường?
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích của quốc gia, cộng đồng thì người bị thu hồi đất không được thỏa thuận về giá bồi thường vì không có đất sở hữu.

7. Khi nào bồi thường bằng đất, khi nào bồi thường bằng tiền?

Vấn đề này được nêu rõ tại Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/ND-CP như sau:

(1) Trường hợp thu hồi toàn bộ đất ở hoặc diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn sở hữu đất, nhà ở hoặc bất kỳ người nào khác trên thị trấn, huyện, xã nơi có đất ở bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở để di dời; Nếu không cần bồi thường bằng đất, nhà ở thì nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền mặt.
(2) Khi thu hồi toàn bộ đất ở hoặc diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân vẫn sở hữu đất ở hoặc nhà ở khác. các khu vực lân cận, đô thị nơi có đất ở bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng tiền. Đối với những địa phương có điều kiện về quỹ đất ở sẽ được tính bồi thường bằng đất ở.
Như vậy, việc nhà nước bồi thường đất hay tiền phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như đã mô tả trong hai trường hợp trên.