Hợp đồng mua bán nhà ở là gì? Quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

1. Khái niệm  hợp đồng mua bán nhà ở 

 Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự phổ biến, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở và  giấy tờ chứng minh quyền sở hữu  nhà ở này cho bên mua,  bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và thanh toán theo phương thức do các bên thoả thuận khi giao kết hợp đồng.  

 Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng  hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc bán nhà ở thuộc  sở hữu chung  của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. 

 “Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung một phần không  ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các chủ sở hữu chung còn lại, các chủ sở hữu chung có quyền  ưu tiên mua, bên bán nhà ở có nghĩa vụ thông báo cho bên mua biết các điều khoản và các điều kiện Hạn chế quyền sở hữu  nhà ở, nếu có, giữ lại nhà ở trong thời hạn chưa giao nhà ở cho bên mua, trả lại nhà ở đúng tình trạng như trong hợp đồng, bản vẽ sơ đồ nhà ở kèm theo, đối với bên mua thì thực hiện đúng các quy định sau: theo quy định của pháp luật về mua bán nhà ở, có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà, thanh toán tiền, hoàn tất các thủ tục mua bán nhà ở. bán nhà theo thỏa thuận, không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thỏa thuận.  Bên mua nhà  có nghĩa vụ thanh toán toàn bộ tiền mua nhà đúng thời hạn và theo phương thức đã thỏa thuận. nếu không có thỏa thuận thì anh phải thanh toán khi giao nhà và  nơi  bán, nhận nhà trong thời hạn đã thỏa thuận, nếu mua nhà  cho thuê thì anh phải bảo đảm quyền và lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận. trong hợp đồng thuê nhà hợp lệ, đúng thủ tục mua bán nhà, có quyền  nhận nhà với thỏa thuận cho thuê nhà  đúng tình trạng ghi trong hợp đồng, yêu cầu bên bán nhà hoàn thành thủ tục mua bán nhà trong thời hạn đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán giao nhà  đúng thời hạn, nếu  giao hoặc giao chậm thì phải sửa chữa những hư hỏng. 

 2. Quy định pháp luật chung về hợp đồng mua bán hàng hóa 

 Thứ nhất, theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu bất động sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.  Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà ở để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật  có liên quan.  Thứ hai, một số nội dung của hợp đồng mua bán tài sản; 

 Về giá cả và phương thức thanh toán. Theo quy định tại Điều 433 BLDS 2015, giá và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên.  Trường hợp pháp luật quy định giá cả và điều kiện thanh toán phải tuân theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sự thỏa thuận của các bên phải tuân theo quy định này. Nếu không thoả thuận được hoặc thoả thuận không rõ ràng về giá và phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo mục đích sử dụng tại địa điểm và thời điểm giao kết. của hợp đồng.  Về thời hạn thực hiện hợp đồng: Theo quy định tại Điều 434 BLDS 2015, thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa do các bên thỏa thuận. Người bán phải giao hàng cho người mua trong thời hạn đã thoả thuận; Người bán chỉ có thể giao hàng trước hoặc sau thời hạn với sự đồng ý của người mua. Khi các bên không thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán trả lại tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản vào bất kỳ thời điểm nào, nhưng phải  hợp lý. thông báo trước. Bên mua thanh toán tiền mua hàng theo thời hạn đã thỏa thuận. Nếu thời hạn thanh toán không xác định hoặc  không rõ ràng  thì người mua phải thanh toán ngay khi nhận hàng hóa đã mua hoặc khi nhận được chứng từ chứng minh quyền sở hữu hàng hóa. 

 Về địa điểm giao hàng: Theo quy định tại Điều 435 Bộ luật Dân sự 2015 thì địa điểm giao hàng do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 277 của Bộ luật dân sự, đối với nhà ở thì địa điểm giao hàng là nơi có nhà ở.  Về phương thức giao hàng: Theo quy định tại Điều 436 Bộ luật dân sự 2015, hàng hóa được giao theo phương thức do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì bên bán chỉ giao tài sản  một lần và trực tiếp cho bên mua. Trong trường hợp theo thỏa thuận bên bán giao hàng trả góp cho bên mua nhưng bên bán vi phạm nghĩa vụ của mình vào một thời điểm nhất định thì bên mua có quyền rút khỏi phần hợp đồng liên quan đến  vi phạm này và yêu cầu bồi thường thiệt hại - tiền lãi. 

 Về bảo hành: Theo quy định tại Điều 446 BLDS 2015, bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với hàng hóa mua bán trong một thời hạn gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành đó được các bên thỏa thuận. hoặc do pháp luật  quy định. Thời hạn bảo hành được tính  từ khi người mua nhất định nhận hàng. Trong thời hạn bảo hành, nếu bên mua phát hiện hư hỏng của vật mua, hàng bán thì có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa miễn phí, giảm giá, đổi vật bị lỗi lấy vật khác hoặc trả lại phản đối và thu hồi số tiền theo quy định tại Điều 447 BLDS 2015.  Thứ ba, về thời điểm chấp nhận rủi ro. Nhà ở là  loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Như vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 441 Bộ luật dân sự 2015 thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác . Thứ tư, về việc mua trả chậm, trả góp. Theo quy định tại Điều 453 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần  trong một thời hạn nhất định kể từ khi nhận hàng hóa đã mua. Bên bán được  quyền sở hữu hàng hoá đã bán cho đến khi bên mua thanh toán đủ tiền, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Hợp đồng mua trả chậm, trả góp phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng hàng hóa đã mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 

  Thứ năm, chuộc lại tài sản đã bán. Theo quy định tại Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại tài sản. Thời hạn mua lại tài sản do các bên thoả thuận; Nếu không có thỏa thuận thì thời hạn mua lại không quá 01 năm đối với động sản, 05 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, người bán có quyền rút lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho người mua trong một thời gian hợp lý. Giá mua lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm mua lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trong thời hạn mua lại, bên mua lại không được xác lập nghiệp vụ chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.  

 3. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở 

 Căn cứ Khoản 1 Điều 123, Điều 121 Luật Nhà ở 2014, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm: 

 - Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; 

 - Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; 

 - Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó; 

 Nội dung này được quy định tại Điều 124 Luật Nhà ở 2014 như sau: giá mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.  - Thời hạn và phương thức thanh toán tiền; 

 - Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở; thời hạn góp vốn; 

 - Quyền và nghĩa vụ của các bên; 

 - Cam kết của các bên; 

 - Các thỏa thuận khác; 

 - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; 

 - Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; 

 - Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.  

Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

 4. Một số loại hình hợp đồng mua bán nhà ở 

 4.1 Mua bán nhà ở có thời hạn 

 Cũng theo quy định tại Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014, các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ. Cụ thể, việc thỏa thuận trên được thực hiện theo quy định tại Điều 7, Điều 8 và Điều 73 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau: 

 Thứ nhất, bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định và trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác; 

 Thứ hai, nội dung hợp đồng cần có các nội dung quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP gồm: 

 Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; 

 Các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; 

 Trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; 

 Việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; 

 Nội dung này được thực hiện theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể như sau: 

 Nguyên tắc: Việc bàn giao được xử lý theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu; 

 Chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động: nhà ở được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động; trong thời hạn xác định chủ sở hữu nhà ở, cá nhân, tổ chức đang quản lý tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này; việc bàn giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở; 

  Tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam: chủ sở hữu phải bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; 

 Xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu 

 Nội dung này được thực hiện theo Khoản 2 Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau: 

 Nguyên tắc: theo thỏa thuận của các bên; 

 Trường hợp các bên không thỏa thuận: cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu; trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu lần đầu. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật về đất đai.  Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian thực hiện hợp đồng, nếu các bên vi phạm hợp đồng mua bán thì bị xử lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu các bên có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.  Thứ ba, trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua theo quy định Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP; 

 Thứ tư, trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.  

 4.2 Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần 

 Căn cứ Điều 125 Luật Nhà ở 2014, mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được thực hiện như sau: 

 Thứ nhất, các bên có thể thỏa thuận việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành hoặc các bên có thỏa thuận khác; 

 Thứ hai, bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.  Thứ ba, trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.  

 4.3 Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung 

 Việc thực hiện mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở 2014 như sau: 

 Thứ nhất, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật; 

 Thứ hai, trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật; 

 Thứ ba, trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.  4.4 Mua bán nhà  cho thuê 

 Việc mua bán nhà  đang cho thuê phải tuân theo quy định tại Mục 127 Luật Nhà ở 2014 như sau: Chủ nhà bán nhà  đang cho thuê  phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê  về việc bán và các điều khoản khác có liên quan. ; bên thuê có quyền mua trước nếu nhà ở đã được trả đủ tiền  cho bên cho thuê vào thời điểm bên cho thuê  thông báo  bán nhà ở cho thuê, trừ trường hợp nhà ở là nhà chung cư; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà  nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở có quyền bán nhà ở này cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn. 

  4.5 Mua bán nhà trả trước  

 Theo Điều 128 Luật Nhà ở 2014, trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó vì mục đích quốc phòng, an ninh,  quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch UBND TP. UBND tỉnh phải ra quyết định mua trước căn nhà này. Giá mua bán, điều kiện và phương thức thanh toán tiền mua nhà sẽ được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán  mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường  cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên  ký kết không còn hiệu lực.