Quy định bồi thường hợp đồng thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng

Hiện nay, vấn đề về việc mua bán, thuê nhà ở luôn là nhu cầu cần thiết đối với mỗi cá nhân. Đặc biệt là đối với những bạn sinh viên, cần thuê nhà ở, thuê trọ để phục vụ việc đi lại dễ dàng trong học tập cũng như công việc. Những vấn đề xung quanh về tranh cãi hợp đồng luôn tồn tại từ rất về trước. Do đó để giúp các bạn không còn bỡ ngỡ với các vấn đề về hợp đồng thuê nhà. Bài viết dưới đây sẽ  trở thành công cụ giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề “Quy định bồi thường hợp đồng thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng”.

Quy định bồi thường hợp đồng thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Trước hết, Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản (tại đây là nhà ở) cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê. Tại đây hợp đồng sẽ được lập thành văn bản và các bên thỏa thuận dựa trên ý chí của mình để thành lập văn bản. Bên cạnh đó trong văn bản cũng phải thể hiện rõ những thông tin cơ bản cần thiết để có sự đảm bảo giữa các bên với nhau, như một sự ràng buộc cần thiết.

2. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà có phải báo trước không?

Theo khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định 

“...

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, theo quy định trên thì khi bạn muốn chấm dứt việc thuê nhà trước khi hợp đồng hết hạn thì bạn phải báo trước cho chủ nhà ít nhất là 30 ngày, trừ trường hợp giữa bạn và chủ nhà có thỏa thuận khác. Việc báo trước khi không muốn thuê nhà nữa luôn là nghĩa vụ cần thiết, để bên cho thuê có thời gian tìm người ở mới, bên cạnh đó, trên thực tế nếu bạn không thực hiện việc báo trước với bên cho thuê thì có khả năng bản sẽ mất tiền đã đặt cọc trước đó.

3. Quy định bồi thường hợp đồng thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng

Đồng thời, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà. Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp tiền cọc bị người cho thuê giữ lại, chờ đến khi người thuê chấm dứt việc thuê nhà mới trả lại cho bên thuê.

Do đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không, hai bên cần căn cứ vào thoả thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định trong một số trường hợp sau đây tiền cọc có thể sẽ không được trả lại:

- Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.

- Hai bên thoả thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

- Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.

- Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan... theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP…

Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:

- Thiệt hại về tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn...

- Thiệt hại về sức khoẻ: Thu nhập thực tế bị mất/giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại...

Tuy nhiên, dù vì lý do gì và dù với bên thuê nhà hay bên cho thuê nhà thì vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 “Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Thông thường thì việc bồi thường sẽ chỉ diễn ra nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng trong thời gian thuê hoặc khi bên thuê làm hư hỏng nặng tài sản của bên cho thuê khi hết hạn hợp đồng. Còn thực tiễn thì khi hết hạn bên cho thuê sẽ hoàn trả tiền cọc trước đó lại cho bên thuê. Từ đó, chấm dứt hoàn toàn nghĩa vụ giữa các bên.

4. Câu hỏi thường gặp 

Mức bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn được quy định như thế nào? 

Theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở, nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường. Các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.

Bên thuê nhà có thể yêu cầu giảm mức bồi thường nếu gặp khó khăn về tài chính? 

Có, bên thuê nhà có thể đề nghị giảm mức bồi thường với lý do chính đáng và được xem xét bởi bên cho thuê nhà. Nếu bên thuê nhà gặp vấn đề bất khả kháng trong thời gian thuê mà chưa thể trả tiền thuê đúng hạn như trong hợp đồng quy định thì có thể gặp trực tiếp chủ nhà để bàn bạc xin giảm tiền. Tuỳ vào từng mức độ thiệt hại mà có thể xin bên cho thuê giảm mức bồi thường.

Việc giải quyết tranh chấp về bồi thường hợp đồng thuê nhà được thực hiện như thế nào? 

Nếu hai bên không thể tự thương lượng giải quyết, có thể nhờ đến sự can thiệp của tổ chức hòa giải hoặc khởi kiện ra tòa án.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề Quy định bồi thường hợp đồng thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.