Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

1. Khái niệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản 

 Bất động sản được định nghĩa tại Điều 107 Bộ luật Dân sự  2015 bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản khác gắn liền với đất, nhà, công trình xây dựng; và các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Nhà đất là tài sản quý giá, thiết yếu và không thể thay thế được trong đời sống con người. 

  Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản. Khoản 1 mục 3 Luật Kinh doanh BĐS 2014 nêu rõ, kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhằm bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;  dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ phòng giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Quản lý nhà nước về bất động sản là hoạt động của  cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện trên thực tế các chính sách của nhà nước trong lĩnh vực  bất động sản.  

 2. Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản 

 Bất động sản là một  hàng hóa đặc biệt. Nó là đặc biệt trong các tính năng sau đây. Trước hết, nó cố định và không thể di chuyển, vì vậy công việc lập kế hoạch đòi hỏi sự chính xác và khoa học cao. Thứ hai, giá  bất động sản mang tính đặc thù, nó phụ thuộc vào thị trường và mục đích sử dụng. Thứ ba,  khan hiếm BĐS, do quỹ đất  có hạn nên khả năng cung cấp BĐS hạn chế. Đặc điểm này đòi hỏi phải quản lý, quy hoạch và sử dụng đất đai một cách hiệu quả.  

 Vì vậy, vai trò quản lý của nhà nước là rất quan trọng,  thể hiện ở các mặt sau: 

 Nhà nước xây dựng và ban hành  hệ thống pháp luật nhằm tạo cơ sở pháp lý cho sự ra đời và hoạt động của thị trường bất động sản. 

 Nhà nước có chiến lược quy hoạch phát triển nhà, công trình xây dựng,  đất đai nhằm tạo ra một lượng bất động sản, đất đai, hàng hóa  đáp ứng nhu cầu của xã hội. 

  Nhà nước thiết lập cơ chế kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản bằng việc quy định điều kiện, năng lực tài chính, giấy phép kinh doanh của các chủ thể đầu tư vào bất động sản; quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án; quy định về điều kiện tham gia thị trường của bất động sản; ban hành các quy định pháp lý cho việc thành lập và hoạt động của các tổ chức trung gian hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản như: môi giới bất động sản, thẩm định giá bất động sản, phòng giao dịch bất động sản.  Xây dựng, củng cố và hoàn thiện hệ thống  quản lý nhà nước về thị trường bất động sản.  

3. Phân tích các quy định pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS 

 Các quy định pháp luật về quản lý nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản được thể hiện trong  nhiều  văn bản quy phạm pháp luật, trong đó quan trọng nhất là Luật Đất đai, Luật Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Nhà ở và Luật Nhà ở. luật xây dựng, luật đầu tư… và hàng loạt  văn bản hướng dẫn. Các văn bản này bao gồm các giai đoạn giao đất, cho thuê đất, xây dựng và tạo lập bất động sản cho đến vận hành thị trường và bảo vệ tài sản  bất động sản.  

 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 dành toàn bộ Chương V để quy định  quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản. Công ty bất động sản 

 4. Về quản trị nội dung  

 Nhà nước sẽ thực hiện vai trò quản lý dựa trên các hoạt động chính sau (Điều 76 Luật BĐS 2014): 

 Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực bất động sản.  Xây dựng và ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch triển khai dự án bất động sản.  Xây dựng và công bố các chỉ số định giá thị trường bất động sản.  Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản. Kiểm tra, rà soát việc tuân thủ các quy định của pháp luật về lĩnh vực bất động sản, việc triển khai các dự án bất động sản.  Phổ biến, giáo dục pháp luật về lĩnh vực bất động sản.  Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản. 

 5. Về cơ quan chủ quản  

 Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu trách nhiệm quản lý của  nhiều cơ quan quản lý nhà nước tùy theo từng lĩnh vực. Thẩm quyền này được quy định tại Mục 77, Mục 78 của Đạo luật Giao dịch Bất động sản  2014. Cụ thể: 

 Nhà nước thống nhất quản lý nhà nước về  bất động sản.  Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về  bất động sản trong phạm vi cả nước với nhiệm vụ, quyền hạn được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 77 Luật Bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và Môi trường được quy định cụ thể tại Khoản 3 Điều 77 Luật BĐS 2014: 

 Hướng dẫn việc quy định quỹ đất để phát triển thị trường bất động sản trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 

 Quy định và hướng dẫn  các loại đất được tham gia thị trường bất động sản phù hợp với quy định của Luật Đất đai và Luật này; 

 Quy định và hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, trách nhiệm quản lý còn thuộc về Bộ Tài chính trong việc trình cấp có thẩm quyền ban hành chính sách  thuế và các nghĩa vụ tài chính khác trong lĩnh vực BĐS. Cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm hướng dẫn việc thanh toán trong  giao dịch kinh doanh bất động sản,  cho vay cầm cố bằng bất động sản, ký quỹ trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cùng với đó, các bộ, cơ quan ngang bộ có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng trong việc tổ chức quản lý, kiểm tra, thanh tra trong lĩnh vực  bất động sản.  Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn có thẩm quyền quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản đối với các hoạt động liên quan đến thị trường bất động sản tại địa phương, được quy định cụ thể tại Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.