Phương pháp vốn hóa trực tiếp là gì?

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là gì? Nội dung của phương pháp vốn hóa trực tiếp? Các yếu tố cần quan tâm khi thẩm định giá bất động sản?

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là một quy trình đơn giản về mặt lý thuyết được sử dụng rộng rãi trong việc đánh giá giá trị thị trường của tài sản. Giá trị thị trường, theo Tiêu chuẩn định giá châu Âu: "Số tiền ước tính mà tài sản sẽ trao đổi vào ngày định giá giữa người mua sẵn sàng và người bán sẵn sàng trong một giao dịch dài hạn sau khi tiếp thị phù hợp, trong đó các bên đã hành động một cách thận trọng, thận trọng. và không có ràng buộc. “Giá trị thị trường là mức giá tốt nhất mà người bán có thể nhận được và mức giá tốt nhất mà người mua có thể nhận được.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp nhằm mục đích ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên thu nhập mà tài sản đó có thể tạo ra. Đây là lý do tại sao “phương pháp vốn hóa trực tiếp” được sử dụng để định giá các bất động sản đầu tư.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là gì?

1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp là gì?

Phương pháp vốn hóa trực tiếp thu được bằng cách lấy thu nhập được ghi nhận theo thời gian và chia cho tỷ lệ vốn hóa tương ứng được thực hiện trong cùng kỳ. Tỷ lệ trần có được bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng cho giá trị của tài sản.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp không phù hợp với các cơ sở do chủ sở hữu sử dụng do phụ thuộc nhiều vào thu nhập từ tài sản. Tăng tỷ lệ giới hạn làm giảm đáng kể giá trị của thương số. Do đó, tỷ lệ vốn hóa giảm có nghĩa là giá trị thị trường của tài sản tăng lên. Vì vậy, giá trị thị trường được xác định tỷ lệ thuận với tỷ suất vốn hóa. Mặt khác, thu nhập hoạt động ròng tỷ lệ thuận với giá trị thị trường. Sự gia tăng thu nhập hoạt động ròng (NOI) dẫn đến sự gia tăng đáng kể về giá trị thị trường. Giá trị thị trường giảm có nghĩa là NOI thấp và cần phải tăng chiến lược.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là một phương pháp định giá bất động sản chuyển đổi thu nhập thành giá trị.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp thu được bằng cách chia thu nhập do tài sản tạo ra cho tỷ lệ vốn hóa của nó. Không giống như các phương pháp định giá khác, phương pháp này dễ sử dụng và dễ hiểu khi có đủ dữ liệu theo thời gian về thu nhập và tỷ lệ vốn hóa.
Vốn hóa trực tiếp và Bất động sản đầu tư: Chuẩn mực kế toán quốc tế 40 - (Bất động sản đầu tư) là bất động sản đầu tư là một thửa đất hoặc một tòa nhà hoặc một phần của tòa nhà, hoặc cả hai. , thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc người thuê, cho mục đích cho thuê vốn. mục tiêu hoặc thậm chí cho cả hai.
Phương pháp và phương pháp vốn hóa trực tiếp: Là lượng tiền bằng giá trị sản xuất. Tổng số tiền có khả năng tạo ra tiền dưới hình thức lãi suất thông qua quy trình cho vay hoặc quy trình tiết kiệm. Phương pháp vốn hóa trực tiếp và tiền lãi: Là số tiền do một lượng tiền nhất định tạo ra trong một khoảng thời gian nhất định. Nói cách khác, nó thể hiện chi phí tiền tệ hay nói cách khác là giá của việc sử dụng nó trong một khoảng thời gian nhất định.
Phương pháp tư bản hóa: Tư bản hóa là quá trình chuyển hóa lợi nhuận từng kỳ thành tư bản.
Vốn hóa trực tiếp và phương pháp lãi suất đơn giản: quá trình mà lợi nhuận tạo ra được đưa vào vốn chỉ một lần và vào cuối thời kỳ mà vốn được tạo ra.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp và lãi suất: Chi phí tiền tệ trên một đơn vị thời gian. Nó được thể hiện dưới dạng phần trăm trên một phần vốn cố định ban đầu và là công cụ chính để tính lãi.

Phương pháp viết hoa trực tiếp là một phương pháp khá đơn giản, hoặc ít nhất là đơn giản hơn các phương pháp đã biết khác. Theo phương pháp vốn hóa trực tiếp, giá trị thị trường của một tài sản được ước tính bằng tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng trong khoảng thời gian một năm với hệ số vốn hóa. Nói cách khác, theo “phương pháp vốn hóa trực tiếp”, giá trị thị trường của một tài sản là mức vốn hóa của thu nhập mà tài sản đó dự kiến ​​tạo ra trong một năm. Giả định chính được áp dụng cho “phương pháp vốn hóa trực tiếp” là giả định rằng thu nhập hàng năm sẽ được trả vĩnh viễn. Phương pháp vốn hóa trực tiếp có tên tiếng Anh là: “Direct capital method”.

2. Nội dung của phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Không giống như vốn hóa trực tiếp, vốn hóa hoạt động chủ yếu dựa trên vốn của bất động sản để định giá, trong khi vốn hóa cũ hoàn toàn dựa trên thu nhập do bất động sản tạo ra. Các ngân hàng lợi nhuận tận dụng thực tế rằng bất động sản như một khoản đầu tư là một mục tiêu dài hạn, một mục tiêu mà các nhà đầu tư sẽ không ngừng gặt hái trong một thời gian dài trong tương lai.
Thông thường, người ta kỳ vọng rằng trong tương lai thu nhập cho thuê bất động sản sẽ tăng dần do lạm phát có thể thấy trước. Lạm phát cũng làm tăng chi phí bảo trì và sửa chữa, đặc biệt là khi tài sản không được chủ sở hữu trước đó bảo trì đúng cách.
Hiệu suất của tài sản có thể thay đổi trong các giai đoạn tương lai do các yếu tố khác nhau. Phương pháp vốn hóa lợi nhuận dự kiến ​​báo trước những thay đổi dự kiến ​​cho nhà đầu tư. Để làm điều này, anh ta tính đến tất cả các yếu tố, chẳng hạn như lạm phát, bảo trì, chi phí và sửa chữa, để đảm bảo rằng tài sản ở trong tình trạng tốt nhất có thể.

Do khả năng dự đoán của nó, các nhà môi giới, cơ quan quản lý, thẩm định viên kinh doanh, nhà đầu tư và công chúng nói chung chủ yếu dựa vào phương pháp vốn hóa thu nhập để định giá bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này hoạt động tốt nhất khi được sử dụng kết hợp với các phương pháp đánh giá khác để có kết quả tốt nhất.
Có một số phương pháp viết hoa/xác thực thường được sử dụng. Các phương pháp định giá tuân theo các cách tiếp cận khác nhau đối với việc định giá tài sản. Tất cả đều được sử dụng thường xuyên, cá nhân hoặc tập thể, bởi các nhà môi giới, thẩm định viên bất động sản thương mại, nhà đầu tư và công chúng nói chung.
Khi thực hiện định giá bất động sản không nên chỉ sử dụng một phương pháp định giá do tính đặc thù của hoàn cảnh định giá bất động sản. Hai hoặc nhiều phương pháp đánh giá nên được sử dụng thay thế cho nhau hoặc riêng lẻ khi thực hiện đánh giá, nhưng các phương pháp phù hợp nhất phụ thuộc vào tình huống cụ thể.
Phương pháp vốn hóa và lợi suất trực tiếp là hai phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất trong định giá bất động sản. Tuy nhiên, hai phương pháp được sử dụng trong các trường hợp khác nhau, tùy thuộc vào tình huống. Ví dụ: đối với các tài sản có dòng doanh thu không ổn định, cách tiếp cận vốn hóa hoàn vốn là phù hợp nhất. Cách tiếp cận giới hạn lợi tức kiểm tra sự ổn định có thể có trong tương lai của tài sản bằng cách xem xét thu nhập trong tương lai, do đó đưa ra cái nhìn tốt hơn về tiềm năng tăng trưởng của tài sản. Các tài sản kém ổn định hơn cung cấp dữ liệu hạn chế có thể được sử dụng để phân tích thu nhập của chúng và do đó phương pháp vốn hóa trực tiếp là không phù hợp. Mặt khác, các tài sản cũ có thu nhập ổn định hàng tháng hoặc hàng năm cung cấp các điểm dữ liệu toàn diện có thể được sử dụng để phân tích thu nhập của họ. Do đó, phương pháp vốn hóa trực tiếp được ưa thích nhất trong những trường hợp như vậy.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp dựa trên lý thuyết vốn hóa đơn giản, trong đó số tiền lãi được tạo ra trong khoảng thời gian một năm được kết hợp một lần vào cuối năm nay với số tiền ban đầu.
Quy trình tính giá trị tương lai (Fv) của số vốn ban đầu (C) được hoàn trả với lãi suất hàng năm (i) sau n kỳ, sẽ được tính theo phương trình sau:

Công thức của phương pháp DRC(1 i)n được gọi là hệ số viết hoa. Bằng cách nhân vốn (C), với hệ số vốn hóa (1 i) n, chúng ta thu được giá trị của nó sau n kỳ.
Bằng cách chia vốn C, cho hệ số vốn hóa (1 i) n, chúng ta thu được giá trị của nó trong -n khoảng thời gian.

3. Các yếu tố cần xem xét khi định giá tài sản bất động sản:

Việc thẩm định tài sản mà nhà đầu tư dự định mua có thể giúp nhà đầu tư xác định xem có nên mua tài sản đó hay ngừng kế hoạch đầu tư. Nhà đầu tư nên tập trung nghiên cứu các yếu tố tiềm ẩn có thể chưa xuất hiện trong quá trình định giá nhưng có thể xuất hiện trong tương lai. – Khó khăn tài chính hoặc tranh chấp quyền sở hữu pháp lý đang chờ giải quyết

Một người thuê nhà lớn có thể đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng tài chính, điều này có thể khiến họ nghi ngờ về khả năng đáp ứng các nghĩa vụ thuê nhà hàng tháng của mình. Tài sản cũng có thể bị tranh chấp quyền sở hữu hợp pháp có thể yêu cầu doanh nghiệp thuê luật sư và chịu thêm chi phí pháp lý.

- Hình thức tuyển dụng

Một yếu tố khác mà các nhà đầu tư có thể xem xét trong quá trình định giá bất động sản là các mô hình trống trong cơ sở, điều này có thể giải thích các mô hình doanh thu tiềm năng trong tương lai. Nếu vị trí tuyển dụng không thay đổi theo thời gian, có thể là do các yếu tố như bảo trì tòa nhà kém, tức là tường không được sơn, đồ đạc bị hư hỏng, cống bị tắc, v.v.

Những yếu tố tiềm năng này thoạt nhìn có vẻ không đáng kể, nhưng chúng sẽ ảnh hưởng đến khả năng tồn tại của dự án trong tương lai. Những vấn đề này thường vô hình đối với các phương pháp định giá, chẳng hạn như vốn hóa trực tiếp, và các nhà đầu tư nên cố gắng nghiên cứu chúng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng về việc có đầu tư hay không.