Phương pháp thu nhập hoặc phương pháp vốn hóa thu nhập là một loại phương pháp định giá bất động sản cho phép các nhà đầu tư ước tính giá trị của một tài sản dựa trên thu nhập do tài sản đó tạo ra.
Phương pháp thu nhập là gì?
1. Cách tiếp cận thu nhập
Ý tưởng
Phương pháp thu nhập trong tiếng Anh là income approach. Phương pháp thu nhập hoặc phương pháp vốn hóa thu nhập là một loại phương pháp định giá bất động sản cho phép các nhà đầu tư ước tính giá trị của một tài sản dựa trên thu nhập được tạo ra từ tài sản.
(Theo cách tiếp cận thu nhập, Investopedia)
2. Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập
- Phương pháp thu nhập dựa trên việc tuân thủ các nguyên tắc dự kiến lợi nhuận trong tương lai. - Phương pháp luận theo đó giá trị của một bất động sản được xác định theo thu nhập trong tương lai mà bất động sản đó có thể mang lại cho nhà đầu tư.
Để quá trình tính toán dễ dàng hơn, người ta thường đưa tất cả các dòng thu nhập dự tính trong tương lai về thời điểm hiện tại.
- Vì vậy, giá trị của bất động sản được xác định bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản đó có thể mang lại cho chủ thể.
Điều kiện áp dụng
Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá các bất động sản có khả năng mang lại lợi nhuận hàng năm ổn định và có thể dự đoán được một cách hợp lý.
- Trong bối cảnh xu hướng thương mại hóa bất động sản, bất kỳ bất động sản nào được đưa vào kinh doanh và phát sinh thu nhập, có cơ sở tính toán dòng thu nhập đều có thể áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị. - Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong việc ra quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
3. Các bước để làm theo
Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm từ bất động sản (BĐS)
Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm mà bất động sản tạo ra trong thu nhập hàng năm
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hàng năm dựa trên chênh lệch giữa thu nhập hàng năm và chi phí hàng năm (= Bước 1 – Bước 2)
Bước 4: Xác định mức lãi suất phù hợp để sử dụng tính toán
Phương pháp 1: Nhận tiền lãi với điều kiện không có rủi ro phụ phí
Cách 2: Lấy chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC) làm lãi suất chiết khấu
Cách 3: Xác định tỷ suất chiết khấu dựa trên tỷ suất sinh lời bình quân của các loại hình doanh nghiệp trên thị trường.
Bước 5: Ước tính giá trị của tài sản mục tiêu được thẩm định bằng cách sử dụng công thức vốn hóa cơ sở.
4. Lợi thế
- Phương pháp thu nhập có cơ sở lý thuyết vững chắc. Phương pháp này sẽ tiếp cận trực tiếp với thu nhập hoặc lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư. - Về cơ bản, phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng, dễ tính toán, ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền.
- Phương pháp này sẽ đạt độ chính xác cao hơn nếu nó có thể dự đoán thu nhập trong tương lai với độ tin cậy cao.
Giới hạn
- Rất khó ước tính, dự báo và dự báo các dòng tiền trong tương lai; Sai số có thể xảy ra nên kết quả đánh giá sẽ bị ảnh hưởng lớn bởi những thay đổi nhỏ của thông số trong quá trình tính toán.
(Tài liệu: Sổ tay Thẩm định Bất động sản, NXB Tài chính; Sổ tay Kinh doanh Bất động sản, NXB Tài chính)
Nội dung bài viết:
Bình luận