1. Mức lệ phí trước bạ nhà, đất và công thức tính

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Luật Phí và lệ phí năm 2015 quy định về lệ phí như sau: Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật Phí và lệ phí. Theo đó, lệ phí trước bạ là khoản tiền được ấn định của tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ lệ phí trước khi tài sản thuộc đối tượng nộp lệ phí đưa vào sử dụng.

Một số đối tượng chịu lệ phí trước bạ nhà đất được quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ và được hướng dẫn bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC ngày 28 tháng 02 năm 2022 của Bộ Tài chính như sau:

- Nhà gồm có: nhà ở, nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

- Đất gồm có: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai, không phân biệt đất đã xây dựng xông trình hay chưa xây dựng công trình.

Khi thuộc vào một trong hai đối tượng trên thì người thực hiện hoạt động cấp hoặc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ phải tiến hành nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và được hướng dẫn tại khoản 1 Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC. Theo đó, căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được giữ nguyên so với trước đây, cụ thể mức thu lệ phí là: 0,5%.

Từ đó, cách xác định mức lệ phí trước bạ phải nộp sẽ được áp dụng công thức như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Dựa vào công thức tính trên thì tùy thuộc vào từng trường hợp khác  mà mức lệ phí trước bạ phải nộp cũng sẽ được xác định khác nhau. Cụ thể:

Trường hợp 1: Khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

Lệ phí trước bạ phải nộp  = 0,5% x Giá 01 m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ

Trường hợp 2: Khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng nhà ở, đất:

a. Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định thì:

Lệ phí trước bạ phải nộp  = 0,5% x Giá trong hợp đồng x Diện tích trong hợp đồng

Thông thường được tính bằng 0,5% x Tổng số tiền trong hợp đồng.

b. Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định thì:

- Đối với đất: 

Lệ phí trước bạ phải nộp  = 0,5% x Giá 01 m2  trong Bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng

- Đối với nhà ở: 

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01 m2 (đồng/m2 ) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

Trường hợp 3: Khi tặng cho, thừa kế nhà ở, đất

- Đối với đất:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá 01 m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được nhận tặng cho, nhận thừa kế
 

- Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ phải nộp  = 0,5% x Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01 m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

 

2. Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất hiện nay

Để có thể xác định được mức lệ phí trước bạ phải nộp theo công thức nêu trên thì cần xác định được giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất là bao nhiêu. Căn cứ vào khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được xác định từng trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đối tượng chịu lệ phí là đất

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Giá trị đất tính lệ phí trước bạ được xác định theo công thức tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC như sau:

Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

- Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

 
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất : 70 năm x Thời hạn thuê đất

Trường hợp 2: Giá tính lệ phí trước bạ với đối tượng chịu lệ phí là nhà ở      

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

- Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ được xác định tại điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC như sau:

Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 01 m2 nhà (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ

Trường hợp 3: Một số trường hợp đặc biệt khi xác định lệ phí trước bạ đối với nhà, đất

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản thay thế, sửa đổi, bổ sung (nếu có).

Trường hợp 4: Trường hợp xác định giá lệ phí trước bạ đối với giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không tách riêng phần giá trị nhà và giá trị đất

- Trong trường hợp giá nhà ở, giá đất tại các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

-  Trường hợp tổng giá trị nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn tổng giá trị nhà, đất theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.