Phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

1. Cơ sở pháp lý 

 Luật đất đai 2013 

 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT 

 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT 

 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT 

 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT 

 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 

 Nghị định 45/2014/NĐ-CP 

 Nghị định 35/2015/NĐ-CP 

 Thông tư 85/2019/TT-BTC 

 Nghị định 01/2017/NĐ-CP 

2. Loại đất nào là đất nông nghiệp?

 Đất canh tác là từ mà người  Việt Nam dùng để chỉ  loại đất trồng lúa này. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về nhóm đất nông nghiệp có đề cập như sau: 

 Đất trồng lúa (gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nhờ nước mưa). 

 Đất thổ cư là  gì? Thực hiện theo quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14 tháng 12 năm 2018 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê  và lập bản đồ đất đai hiện trạng sử dụng đất của đất thổ cư như sau: 

 Đất ở là đất dành cho việc xây dựng nhà ở,  công trình  đời sống và có vườn, ao  liền kề với nhà ở đã được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có vườn, ao  liền kề nhà ở  chưa được công nhận  thì diện tích đất ở tạm thời được xác định  bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân  tỉnh.  

 Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. 

  Trường hợp đất ở  sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (bao gồm cả công trình nhà ở hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích sử dụng đất ở còn phải thống kê theo mục đích phụ phi nông nghiệp. đất sản xuất kinh doanh  theo mục đích đất ở còn phải tính đến mục tiêu phụ là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.  

 Đất ở tại nông thôn là đất ở nằm trong địa giới hành chính của đô thị trực thuộc trung ương, trừ đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện theo quy hoạch phát triển  các huyện, thành phố, thị trấn nhưng vẫn thuộc phạm vi quản lý của đô thị. . Đất ở tại đô thị là đất ở nằm trong địa giới hành chính của quận, huyện, thị trấn, bao gồm cả đất ở trong các khu đô thị mới đã được thực hiện theo quy hoạch phát triển quận, huyện, thị xã, thành phố đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do cấp xã quản lý. 

3. Có được chuyển đổi đất ruộng sang đất ở? 

 Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau: 

 – Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: 

 Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; 

 Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; 

 Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; 

 Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; 

 Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; 

 Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; 

 Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.  – Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. 

  Như vậy bạn có quyền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng tức đất trồng lúa (đất nông nghiệp sang đất ở (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp). 

4.  Phí chuyển đổi đất ruộng sang đất ở là bao nhiêu?

 Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư là bao nhiêu? Thủ tục chuyển  đất nông nghiệp sang đất ở mới năm 2022 

 Thứ nhất, về hồ sơ cần chuẩn bị: 

phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

 Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ cần chuẩn bị như sau: 

 Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; 

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.  Biên bản xác minh thực địa; 

 Lưu ý: Nộp yêu cầu xuất trình thêm CMND hoặc thẻ Căn cước công dân nếu có yêu cầu.  Thứ hai, trình tự của thủ tục: 

 Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau: 

 – Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Nếu nhận được hồ sơ chưa đầy đủ,  hợp lệ thì trong thời hạn 03 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.  – Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, đánh giá nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chủ trì việc cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, sổ địa chính. Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ​​người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục nhận chuyển nhượng đất. sử dụng thủ tục ủy quyền thay đổi. mục tiêu.trái đất. 

  Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. 

  – Bộ Tài nguyên và Môi trường ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. 

 Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư là bao nhiêu?  Thứ nhất, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.  

 Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau: 

 – Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  

 Số tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá 1m2 đất ở – giá 1m2 đất trồng lúa) x diện tích được phép chuyển mục đích 

 Thứ hai, tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa: 

 Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-CP quy định như sau: 

 – Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai và phải nộp một khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa. 

  – Tùy theo điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức nộp cụ thể nhưng không thấp hơn 50% số tiền được xác định theo diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải chuyển sang đất phi nông nghiệp nhân với giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất. 

  Mức thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa = tỷ lệ phần trăm (%) (x) diện tích (x) giá của loại đất trồng lúa.  

 Trong đó: 

 Tỷ lệ phần trăm (%) xác định số thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành phù hợp với điều kiện cụ thể từng địa bàn của địa phương, nhưng không thấp hơn 50%; 

 Diện tích là phần diện tích đất chuyên trồng lúa nước chuyển sang đất phi nông nghiệp ghi cụ thể trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất chuyên trồng lúa nước sang đất phi nông nghiệp của cơ quan có thẩm quyền; 

 Giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất đang được áp dụng tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.  Thứ ba, lệ phí cấp Giấy chứng nhận.  

 Theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định: Khoản này được thu theo Nghị quyết của từng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa.  

 Thẩm quyền chuyển đổi đất ruộng sang đất ở 

 Theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau: 

 – Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 

 Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; 

 Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; 

 Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này; 

 Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai; 

 Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.  – Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 

 Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp  vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải được sự đồng ý bằng văn bản  của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. trước khi quyết định; 

 Giao đất cho cộng đồng dân cư. - Uỷ ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, huyện, xã. 

  Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, ủy quyền thay đổi việc giao đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền. 

  Thời hạn giải quyết  chuyển  đất nông nghiệp sang đất ở 

 Theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định như sau: 

 Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển  đất nông nghiệp sang đất ở tối đa là 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 

  Đối với các đô thị miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện  từng loại yêu cầu có hạn. được gia hạn thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.