Phân lô bán nền đất nông nghiệp tràn lan: Bất cập từ quy định

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tách thửa đất nông nghiệp,  phi nông nghiệp để phân lô bán nền tràn lan mang tính đặc thù xuất phát từ sự bất cập của một số quy định của pháp luật. 

1. Quy định tách thửa còn nhiều “bất cập” 

 Liên quan đến tình trạng phân lô, nền nông nghiệp,  phi nông nghiệp để phân lô bán nền diễn ra tràn lan ở nhiều địa phương từ năm 2017 đến nay, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định: Nhiều quy định về thu hồi đất, đấu giá đất còn nhiều “bất cập”, chưa tương ứng với thực tế đã dẫn đến tình trạng phân lô, bán nền, sốt đất diễn ra rầm rộ. vùng số cục bộ. 

 Phân lô bán nền đất nông nghiệp tràn lan: Quy định bất cập  

 Những khoảnh đất rộng trồng điều hướng ra đường nối từ xã Tân Lợi đến xã An Khương (huyện Hớn Quản, Bình Phước) bị người dân san lấp để phân lô bán nền (Ảnh Quỳnh Danh). 

 Dẫn lời Chủ tịch HoREA, Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép “ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tách thửa tối thiểu  đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị” chứ không cho phép tách thửa đối với từng loại thửa đất riêng lẻ. đất hoặc  đất nông nghiệp hoặc đất phi thổ cư khác. Tuy nhiên,  Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013  cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền  tách thửa  đất nông nghiệp với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Diện tích tách thửa đối với đất nông nghiệp sau khi chia không nhỏ hơn 500 m2. 

 Cụ thể, Nghị định  43/2014/NĐ-CP  năm 2014  không  quy định “diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất”. Trong khi đó, Điều 75 Nghị định  43/2014/NĐ-CP cũng  quy định “trình tự, thủ tục  tách thửa, hợp thửa”. 

 Mặt khác, điều 75 nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định “nghị định và thủ tục  tách thửa, hợp thửa” để thi hành điều 143 và  144 luật đất đai 2013 cho phép tách thửa. cốt truyện. đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.  

 Đến năm 2017, tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép “tách thửa đối với từng loại đất”, bao gồm cả “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”. Do đó, từ năm 2017 đến nay đã dẫn đến tình trạng “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” lợi dụng để tách thửa đất nông nghiệp, phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất, tác động xấu đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. 

  Sau đó, khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2021/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP “Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa”. Theo đó, các địa phương cho phép tách thửa đối với “đất nông nghiệp” mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất là “đất nông nghiệp” thì không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn.  

 Tuy nhiên, do công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở) nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép, “hô biến” các lô “đất nông nghiệp” có diện tích 500m2 hoặc 1.000m2 “vừa vặn” với diện tích của một lô biệt thự, nhà vườn, dẫn đến tình trạng bị lợi dụng “phân lô, bán nền”, gấy sốt đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

 2. Cần thay đổi quy định tách thửa  

 Để giải quyết những “bất ổn”  trên, HoREA đang kiến ​​nghị thay đổi quy định tại Luật Tách thửa đất ở. Trong đó, cần  sửa đổi một số quy định của các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013 về “tách thửa  và diện tích tối thiểu được tách thửa”. Đồng thời, đề nghị bổ sung vào “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết việc áp dụng Luật Đất đai” (Dự thảo Nghị định) vì “Dự thảo Nghị định” không có nội dung nào quy định về nội dung này. . 

 Cụ thể, HoREA kiến ​​nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa: UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn. đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. 

  Trường hợp có  diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở  xen kẽ với đất ở trong cùng  hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở  xen kẽ với đất ở đô thị , hoặc khu dân cư nông thôn, cần xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết việc chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ  hoặc một phần thửa đất sang đất ở, kèm theo việc tách thửa  và thực hiện các thủ tục tài chính. nghĩa vụ. nộp thuế sử dụng đất. Đối với Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Hiệp hội kiến ​​nghị sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa  và diện tích tối thiểu được tách thửa: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể của địa phương  quy định cụ thể điều kiện tách thửa khu dân cư, điều kiện hợp thửa khu dân cư thành nông thôn và khu vực đô thị, diện tích tối đa được phép tách thửa khu dân cư. đất ở tại nông thôn,  đất ở tại đô thị. 

 Để xoa dịu cơn sốt đất ảo, HoREA kiến ​​nghị hoàn thiện “Dự thảo Nghị định” với nội dung quy định: “Người sử dụng đất nông nghiệp,  phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu tách thửa phải thực hiện thủ tục  sử dụng đất  đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp lệ phí sử dụng đất”.  

 Đồng thời bổ sung nội dung quy định: “Việc xét tặng quyền sử dụng đất được thực hiện khi giao đất ở tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân cho người  thường trú, trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại xã không tham gia trong đấu giá có thể đấu giá quyền sử dụng đất cho người ngoài xã.