Phân Lô Bán Nền Là Gì? 11 Điều Cần Lưu Ý Khi Mua Đất Phân Lô Bán Nền

1. Phân  lô bán nền là gì?

 Thuật ngữ chia nhỏ được sử dụng rộng rãi trong ngành bất động sản. Theo quy định của pháp luật, tách thửa để bán  là việc tách thửa đất  để chuyển nhượng cho  cá nhân, tổ chức khác. Tuy nhiên, trên thực tế, việc tách thửa trong mua bán đất nền được hiểu là việc tách thửa  trong  dự án đầu tư xây dựng của  chủ đầu tư đã được nhà nước phê duyệt chứ không riêng gì các trường hợp chung tách thửa theo đất đai. quy định. Luật  2013.  Phân lô bán nền là gì? Tóm lại, phân lô bán nền là diện tích đất đã được quy hoạch thành từng lô cụ thể nhưng trên đó chưa  xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành việc mua đất để chia nhỏ, chủ sở hữu có quyền tiến hành xây dựng khi cần thiết. 

 2. Ưu điểm và nhược điểm của khu nhà ở 

 Cùng với việc tìm hiểu đất nền phân lô  là gì, nhà đầu tư cũng nên tham khảo những ưu nhược điểm của đất nền phân lô để cân nhắc trước khi xuống tiền. Lợi thế 

 Đất nền phân lô bán nền có lợi thế về giá bán, không cần quá nhiều vốn đầu tư. Chỉ với số vốn ban đầu trên dưới 1 tỷ đồng,  nhà đầu tư đã có thể sở hữu  đất nền tại các tỉnh vùng ven. Bên cạnh yếu tố giá trị thực và quyền sở hữu tài sản thế chấp, trong bối cảnh  dân số tăng, quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu nhà ở tăng, giá đất nền vẫn tăng cao, thậm chí sinh lời cao  trong thời gian ngắn. khoảnh khắc ngắn ngủi. Cùng với đó, hình thức đầu tư đất nền cũng khá đa dạng, từ lướt sóng hay đầu tư dài hạn, xây  để ở hay cho thuê lại. 

 Việc phân lô bán nền nở rộ và mang lại nhiều lợi nhuận cho các công ty, nhà đầu tư và cá nhân. Mặc định 

 Tuy nhiên, trước tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra tràn lan, phân khúc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.  Đó là trường hợp  dự án “ma”, chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn nhận tiền của khách hàng. Người mua đất lậu muốn kiếm tiền cũng gặp khó khăn, thậm chí có nguy cơ mất trắng.  Một rủi ro nữa là việc mua bán đất  không chính chủ bởi hợp đồng mua bán đất sẽ không có giá trị pháp lý nếu người mua không ký  hợp đồng với chủ đầu tư hoặc chính chủ khu đất.  Cũng có trường hợp nhiều khách hàng mua  đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng không thể xây nhà vì đất chưa  thổ cư, không có sổ đỏ vì đất đã thế chấp cho chủ đầu tư. ngân hàng của chủ đầu tư.

 3. Khi Nào Chủ Đầu Tư Được Bán Đất Nền?  

Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện để có thể phân lô bán nền: 

 Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; 

 Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; 

 Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); 

 Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này; 

 Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị 

 Ngoài những điều kiện nói trên, người mua cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể: 

 Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh 

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào khai thác sử dụng phải có đủ các điều kiện sau: 

a) Được đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất trong Giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp thì chỉ cần có Giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; 
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất; 
c) Không bị tạm giữ để bảo đảm thi hành án.  
Các loại đất được quyền giao dịch quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: 
a) Có giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; 
c) Không thu giữ quyền sử dụng đất  để bảo đảm thi hành án; 
d) Trong thời gian chiếm dụng mặt bằng  

 4. Kinh nghiệm mua đất, phân lô, bán nền an toàn 

 Tình trạng phân lô, bán nền trái phép khi chưa đủ điều kiện  bán diễn ra khá phổ biến ở các địa phương. Khách hàng không chỉ mệt mỏi, mất thời gian, tiền bạc trong các tranh chấp mà khả năng thu hồi tiền của họ rất khó, trong khi  không thể nhận được đất. Do đó, người mua không nên nghe lời hứa hẹn một sớm một chiều của người bán mà nên tìm hiểu kỹ về quy trình bán đất nền dự án và xem xét các yếu tố dưới đây. 

  Kiểm tra thông tin chủ đầu tư 

 Trong trường hợp người bán không phải  chủ đầu tư, người mua nên xem xét lại quyết định của mình, bởi nhiều kẻ xấu thậm chí rao bán  dự án “ma” để kiếm lời. Mặt khác, người mua nên biết người đến giao dịch với mình có được chủ đầu tư ủy quyền hay không bởi trên thị trường  có nhiều trường hợp môi giới đất đưa  thông tin không rõ ràng, trái thẩm quyền nhưng vẫn đứng ra thực hiện  giao dịch. 

  Tìm hiểu tính pháp lý của dự án 

 Người mua nên tìm hiểu chủ đầu tư dự án có được UBND cho phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay không. Các giấy tờ liên quan cần kiểm tra bao gồm: 

 Các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước; 

 Chứng nhận quyền sử dụng đất; 

 Giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp; 

 Bản vẽ thi công được phê duyệt; 

 Các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính; 

 Văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; 

 Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.  Cần hết sức thận trọng với những lô đất có giá rẻ hơn nhiều so với mặt bằng chung vì rất có thể, lô đất đó nằm ở vị trí xa xôi, khó tiếp cận giao thông, tính pháp lý không rõ ràng hoặc đang bị tranh chấp.  

 Kiểm Tra Kết Cấu Hạ Tầng 

 Việc kiểm tra kết cấu hạ tầng công trình có đúng như quy hoạch 1/500 không cũng rất quan trọng. Các hạng mục cần kiểm tra bao gồm: dịch vụ hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật và xã hội có sự kết nối với nhau không, các tiện ích nội khu và ngoại khu có đảm bảo không, hệ thống điện, nước, thu gom rác thải có đầy đủ không… 

 Kiểm Tra Xem Đất Có Bị Thế Chấp Hay Tranh Chấp Hay Không 

 Người mua có thể liên hệ văn phòng đất đai tại nơi mua đất để kiểm tra bởi một số dự án dù đã đủ điều kiện phân lô bán nền nhưng đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp. Việc xác minh thông tin tại văn phòng đất đai cũng giúp người mua biết được dự án mình sắp mua có thật không, tránh mua phải dự án “ma” dẫn đến “tiền mất tật mang”. Ngoài ra, người mua không nên ký các thỏa thuận đặt cọc, thỏa thuận hợp tác kinh doanh, thỏa thuận góp vốn, v.v. do rủi ro tiềm ẩn. 

 kinh nghiệm mua đất phân lô 

 Mua đất phân lô cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của mảnh đất 

 5. Kinh nghiệm đầu tư đất nền phân lô hiệu quả, sinh lời cao 

 Ngoài việc đảm bảo mua được  đất nền an toàn, đáp ứng các điều kiện  pháp lý, nhà đầu tư cũng có thể tham khảo những tiêu chí dưới đây để gia tăng cơ hội sinh lời.  Chọn đất có vị trí giao thông tốt 

 Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng khi lựa chọn đầu tư vào bất động sản nhà ở. Vị trí có kết nối tốt là nơi có giao thông thuận tiện, trung tâm thành phố, kết nối ngay với các trục đường chính như  quốc lộ, đường vành đai, đường ô tô hoặc gần các dịch vụ công cộng đối ngoại. Vì vậy, lựa chọn những khu vực có hạ tầng giao thông, kết nối tốt  sẽ đảm bảo  giá trị sinh lời và tiềm năng tăng giá  đất nền trong tương lai là rất lớn. 

 Nên đầu tư vào những khu có mật độ tương đối 

 Để tránh trường hợp chôn vốn ở nơi đồng không mông quạnh. Bạn nên  chọn những nơi có khu dân cư trong bán kính 3-5km để đảm bảo  giá  bất động sản tăng vì khi mật độ dân cư tăng thì nhu cầu và giá đất khu vực đó cũng tăng theo. . 

 Hãy định giá đất 

 Tìm hiểu vùng đất  xung quanh bằng cách nói chuyện với nhiều nhà môi giới khác nhau và trò chuyện với người dân địa phương. Như vậy, bạn có thể so sánh ưu nhược điểm của từng khu vực và cũng  đưa ra nhận định giá đất  nào là hợp lý. Ngoài ra, biết nhiều thông tin sẽ giúp bạn thương lượng được với người bán nếu mua được mảnh đất  với giá tốt. Đây là một trong những điều kiện giúp  bạn đạt được khả năng sinh lời cao. 

  Chọn đất thanh khoản tốt 

 Bạn phải tự mình kiểm tra và quan sát  tình trạng thực tế của khu đất này, ví dụ như  trời mưa có bị ngập nước, lượng xe  container  qua khu đất nhiều gây bụi bặm và ảnh hưởng đến giao thông khu vực hay không. Hãy khảo sát  các trang mua bán đất nền uy tín về tần suất trao đổi đất nền khu vực này và khả năng sinh lời qua từng năm. Bạn phải cân nhắc thật kỹ  vì những yếu tố này quyết định đến tính thanh khoản của mảnh đất mà bạn  định đầu tư. 

  Cân đối nguồn tiền cá nhân khi đầu tư đất nền 

 Bạn chỉ nên dùng số tiền nhàn rỗi trong vòng 2-6 năm  để đầu tư vào đất nền để khi thị trường  biến động đột ngột  bạn vẫn có thể xoay sở được nguồn vốn của mình. Nếu dùng đòn bẩy  thì không nên vay  quá 50% giá trị mảnh đất. 

  Đầu tư đất tại các đội 

 Bạn nên đầu tư đất nền  với những người  có kinh nghiệm, am hiểu thị trường bất động sản  hoặc các chuyên gia  pháp lý để được giúp đỡ khi gặp khó khăn. 

 Thủ tục chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền 

 Khi  nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền từ chủ đầu tư dự án thì trước tiên chủ đầu tư phải đảm bảo dự án đó đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật (tham khảo quy định tại Khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 Luật BĐS 2014). Người mua  có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan như quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định chấp thuận đầu tư, giấy phép kinh doanh… để kiểm tra tình trạng mặt đất, giảm  rủi ro của chính bạn. Người mua  có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan 

 Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan đến khu đất 

 Sau khi kiểm tra xong, bạn có thể ký  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án; báo cáo và nộp các loại thuế, phí liên quan đến dịch vụ thuế; làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.  Trên đây ACC GROUP đã đề cập đến khái niệm phân lô  là gì, các thông tin pháp lý đi kèm và kinh nghiệm đầu tư, mua bán đất nền  hiệu quả.