Mức phạt khi một trong hai bên phá vỡ hợp đồng thuê nhà để kinh doanh?

Phạt vi phạm hợp đồng luôn là một trong những điều khoản phải được thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà sử dụng cho mục đích thương mại hoặc để ở. Khi một trong hai bên chấm dứt hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bên đó có các nghĩa vụ quy định tại khoản này:

Xin chào luật sư, xin tư vấn cho tôi: Tôi thuê nhà mặt phố để kinh doanh quần áo, giá thuê 60tr/1 năm, đóng 1 năm, trong hợp đồng chỉ ghi bên nào vi phạm chịu trách nhiệm trước pháp luật và không ghi số tiền bồi thường khi phá hợp đồng hay xuống tiền. Vì đang cho thuê nhà để bán nên tôi phải khoan tường để treo giá treo và chủ nhà cũng đồng ý (không có trong hợp đồng). Vào cuối tháng 1 năm 2019, tôi đã thuê nhà được một năm và tôi không thể ở được do mất doanh thu. Tôi báo với chủ muốn hủy hợp đồng và chủ bắt tôi nộp 10 triệu đồng tiền phá hợp đồng và đục tường nhưng tôi không đồng ý. Sau đó 2 ngày tôi quay lại nói tôi không đồng ý và sau khi chuyển đi tôi sẽ đục lỗ và sơn lại nhà cho chủ nhà như cũ nhưng chủ nhà không đồng ý tôi nói nếu không giải quyết được tôi và chủ nhà sẽ ra chính quyền giải quyết như hợp đồng đã ký có dấu đỏ của chính quyền sau đó chủ nhà không nghe mà lấy ổ khóa và khóa xe của tôi.
Vậy xin cho tôi biết mức phạt vi phạm hợp đồng và bên chủ xe có lỗi gì khi làm như vậy? Và tôi có thể kiện chủ nhà vì chiếm hữu trái phép chiếc xe của tôi không?
Cảm ơn rất nhiều!!!


Trả lời:

Thứ nhất, về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà:

Về nguyên tắc, các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (các thỏa thuận không trái với các quy định của pháp luật), trường hợp các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng các qui định của pháp luật hiện hành.
Trong trường hợp của bạn, hợp đồng thuê nhà giữa hai bên không có quy định về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và việc phạt hợp đồng, vì vậy sẽ áp dụng các quy định của pháp luật như sau:

Điều 131 và Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thuê nhà, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà:

- Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Theo đó, trong trường hợp của bạn, lý do bạn chấm dứt hợp đồng là do làm ăn thua lỗ, không thuộc một trong các trường hợp theo quy định trên, vì vậy bạn không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Bên cạnh đó, bạn cũng không đáp đứng điều kiện báo trước (30 ngày) theo quy định. Như vậy, nếu bạn tiếp tục muốn chấm dứt hợp đồng thì phải thương lượng với bên cho thuê và được sự đồng ý của họ. Do không có thỏa thuận về phạt vi phạm nên bên cho thuê không có quyền yêu cầu bạn phạt vi phạm, tuy nhiên, họ có thể yêu cầu bạn bồi thường một khoản tiền cho những thiệt hại mà họ phải chịu khi bạn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Nếu hai bên không thể đạt được thỏa thuận, họ có thể khởi kiện ra tòa để tìm cách giải quyết.
Còn việc bạn khoan vào tường nhà thì việc này đã được chủ sở hữu đồng ý nên không có quyền yêu cầu bạn bồi thường về việc này.
Thứ hai, về việc công ty cho thuê giữ xe: Thông thường, chiếc xe đó thuộc quyền sở hữu của bạn và hai bên không có thỏa thuận gì liên quan đến chiếc xe nên công ty cho thuê không có quyền giữ xe của bạn. Nếu họ vẫn tiếp tục giữ xe thì bạn có thể khởi kiện ra tòa án hoặc cơ quan công an để yêu cầu giải quyết về hành vi chiếm giữ trái phép tài sản.

Thưa luật sư, Tôi thuê nhà 18tr/tháng, hợp đồng thuê nhà (không cần công chứng hay gì cả, do 2 bên tự thỏa thuận) 1 năm nhưng đóng tiền 6 tháng. Do làm ăn ế ẩm và do nhà chủ có tổ chức đánh bài may rủi (4-5 người chơi) nên tôi dọn đồ và để trống nhà. Giờ tôi muốn hỏi là tôi có được đơn phương chấm dứt hợp đồng không và tôi có phải bồi thường thiệt hại cho chủ nhà về việc phá hoại không? Hãy trả lời các câu hỏi. CẢM ƠN!
Gửi bởi: Lệ Huyền
Trả lời:

Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

Đầu tiên. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng hoặc theo thỏa thuận của các bên hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải báo ngay cho bên kia về việc chấm dứt hợp đồng, nếu bên không báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, hợp đồng chấm dứt khi bên kia nhận được thông báo về việc chấm dứt hợp đồng. Các bên không có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ trường hợp có thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do bên kia thực hiện không đúng nghĩa vụ trong hợp đồng thì phải bồi thường.
5. Trong trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bị coi là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ của hợp đồng.

Như vậy, căn cứ vào tình huống mà bạn cung cấp cho chúng tôi, hiện tại chúng tôi chưa thể xác định được việc hai bên đã thỏa thuận như thế nào về việc bàn giao. Vì vậy, chia làm hai trường hợp để giải quyết như sau:

TH1. Đối với việc hai bên có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng về việc chủ cũ dọn đồ đạc trả lại mặt bằng trống cho bên mình để kinh doanh, sau đó không trả lại mặt bằng mà tự ý chơi trong nhà thì đây được coi là hành vi vi phạm hợp đồng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên nên bên em có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường.
TH2. Trong hợp đồng không có thỏa thuận về việc bàn giao toàn bộ mặt bằng, khi chủ sở hữu vẫn đang ở chơi trong căn hộ thì bạn sẽ không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Thưa Luật sư, Trước đây vợ chồng tôi thuê tầng 1 để kinh doanh, nhưng gần đây chủ nhà cho vợ chồng tôi ký nhận toàn bộ căn nhà 4 tầng vào ngày 1/5/2018. Cụ thể, nhà tôi được sử dụng vào mục đích tầng 1 để kinh doanh sửa chữa xe máy, tầng 2 3 cho thuê. Nhưng trong hợp đồng không ghi rõ là kinh doanh mà chỉ ghi là văn phòng hay nhà ở (vì bên cho thuê không đồng ý ghi là kinh doanh). Mới ký hợp đồng nên chưa đóng tiền (nhưng trước khi cho thuê nguyên căn này chủ nhà còn giữ cọc 10.500.000đ) do đã ký hợp đồng nhưng chưa đóng tiền, giờ muốn chấm dứt hợp đồng thuê thì có phải bồi thường hay phạt cọc không? Công ty luật ACC sẽ sớm giải đáp thắc mắc của tôi? CẢM ƠN. - Lưu Kết -

Trả lời:

Theo Điều 131 và 132 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội quy định:

“Điều 131. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì hợp đồng thuê nhà ở bị chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của luật này.
2. Đối với trường hợp cho thuê nhà ở của không phải công dân thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hết hạn hợp đồng thuê nhà ở; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê về việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà chết hoặc bị Tòa án tuyên bố mất tích mà khi chết hoặc mất tích không có người ở cùng;

đ) Nhà cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã có lệnh thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà cho thuê do nhà nước trưng dụng hoặc trưng dụng vào mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê bất động sản

1. Trong thời hạn thuê đã thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi nhà cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."


Theo đó, nếu bạn không thuộc các trường hợp trên thì sẽ không có quyền được đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà. Nếu vi phạm, bạn sẽ phải gánh chịu hậu quả là chấm dứt hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 427. Hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực kể từ ngày ký kết, các bên không bị ràng buộc phải thực hiện các nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ đi các chi phí hợp lý để thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Hoàn trả là hiện vật. Trong trường hợp không thể trả lại bằng hiện vật, giá trị tiền tệ sẽ được hoàn trả.
Khi các bên liên đới chịu trách nhiệm hoàn trả thì phải đồng thời hoàn trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên bị thiệt hại do bên kia vi phạm nghĩa vụ thì được bồi thường. 4. Việc giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
5. Trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên chấm dứt hợp đồng bị coi là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

Luật ACC xin kính chào quý khách. Tôi có một thắc mắc mong được giải đáp như sau: Công ty tôi đang cho bên cho thuê (gọi là bên A) thuê mặt bằng (gọi là bên B), thời hạn hợp đồng là 3 năm đến năm 2020. Nhưng nay công ty tôi muốn chuyển nhượng mặt bằng thuê cho bên C và đã được bên B chấp nhận. Bên B đơn phương ký hợp đồng với bên C nhưng không chịu thanh lý hợp đồng với bên A và không muốn trả lại số tiền cọc mà bên A đã đặt cọc lúc ký hợp đồng (số tiền bên A đặt cọc cho bên B là 401.000.000đ), hiện bên C đã cho thuê mặt bằng này nhưng khi bên A đặt vấn đề thanh lý hợp đồng thì bên B không trả lời mặc dù bên A đã kêu gọi gần 1 tháng. Công ty A chúng tôi muốn kiện bên B vi phạm hợp đồng thì phải làm thế nào? Xin hãy giúp tôi để hoàn thành thủ tục này. CẢM ƠN!


Trả lời:

Hợp đồng thuê nhà của bạn là một hành vi dân sự được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự và Bộ luật tố tụng dân sự. Bạn có quyền khởi kiện dân sự. Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về quyền khởi kiện và các thủ tục khởi kiện như sau:


Bạn cần chuẩn bị đơn khởi kiện có hình thức theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:

Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

- Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

- Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

- Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

- Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

- Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;


- Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

- Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Nếu vì lý do khách quan mà nguyên đơn không nộp được đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo vụ kiện thì phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh cho việc quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bị xâm phạm. Khi giải quyết vụ án, người yêu cầu bồi thường phải bổ sung hoặc nộp các tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án.

Kính gửi Công ty luật ACC, Thưa anh, tôi xin tư vấn một việc như sau: Tôi hay gặp vấn đề khi thuê nhà, thông thường hợp đồng là 5 năm, nhưng khoảng 3,4 năm thì họ đòi trả lại nhà và yêu cầu tôi đặt cọc, nhưng trong hợp đồng thì bên nào chấm dứt hợp đồng trước, nếu hai bên không vi phạm thì sẽ mất tiền đặt cọc hoặc phải trả bên kia gấp đôi. Tôi không vi phạm gì nên không trả lại tiền đặt cọc và yêu cầu họ thanh toán khoản tiền thuê nhà đến hạn tiếp theo. Nếu không, tôi sẽ đóng cửa hàng của họ. Vậy xin hỏi luật sư tôi làm như vậy là đúng hay sai? Và ký hợp đồng như thế nào để họ không gây chuyện vì là công ty lớn còn tôi là cá nhân.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:

"3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Căn cứ vào điều luật trên thì bạn không có hành vi nào vi phạm hợp đồng nên người thuê nhà không có quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng, khi người thuê nhà có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng hay vi phạm hợp đồng khi chưa hết thời hạn thuê thì bạn có thể phạt vi phạm nếu như trong hợp đồng có thỏa thuận phạt vi phạm.
Hoặc khi bên vi phạm không thực hiện nghĩa vụ của mình như đã thỏa thuận thì bạn có thể làm đơn khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải quyết và bản hợp đồng đã ký giữa các bên là căn cứ bảo vệ quyền lợi cho bạn. Như vậy, để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình, khi ký kết hợp đồng, bạn phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của hai bên và các điều kiện khi một bên vi phạm hợp đồng. Đồng thời, khi hai bên ký kết hợp đồng thì bạn phải công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.