1.Mật độ xây dựng là gì?
Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, cụ thể:
– Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: Sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
Mật độ xây dựng tối đa
2.Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như bảng dưới đây:
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) ≤ 90 100 200 300 500 ≥ 1.000
Mật độ xây dựng tối đa (%) 100 90 70 60 50 40
Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần. – Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng 2.9 dưới đây và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình.
Bảng 2.9: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤ 3.000 m2 10.000 m2 18.000 m2 ≥ 35.000 m2
≤ 16 75 65 63 60
19 75 60 58 55
22 75 57 55 52
25 75 53 51 48
28 75 50 48 45
31 75 48 46 43
34 75 46 44 41
37 75 44 42 39
40 75 43 41 38
43 75 42 40 37
46 75 41 39 36
> 46 75 40 38 35
Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần. – Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%.
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng 2.10 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình.
Bảng 2.10: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤ 3.000 m2 10.000 m2 18.000 m2 ≥ 35.000 m2
≤16 80 70 68 65
19 80 65 63 60
22 80 62 60 57
25 80 58 56 53
28 80 55 53 50
31 80 53 51 48
34 80 51 49 46
37 80 49 47 44
40 80 48 46 43
43 80 47 45 42
46 80 46 44 41
> 46 80 45 43 40
Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn). – Đối với các ô không có trong bảng 2.8, bảng 2.9, bảng 2.10 thì cho phép nội suy hai giá trị gần nhất.
– Trường hợp công trình là tổ hợp có nhiều tầng cao khác nhau thì áp dụng quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép theo tầng cao trung bình.
– Đối với bộ công trình gồm phần đế và phần tháp phía trên, quy định về mật độ xây dựng được áp dụng riêng cho phần đế và phần tháp phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung. của phần đế và tháp không vượt quá 13 lần.
- Mật độ xây dựng thuần của khu đất xây dựng nhà xưởng, kho tàng tối đa là 70%. Đối với đất xây dựng nhà xưởng cao trên 05 tầng dùng để sản xuất thì mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%. Lưu ý: Quy định về mật độ xây dựng thuần
– Mật độ xây dựng thuần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Đặc biệt, đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m và diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng với mật độ tối đa 100% nhưng phải luôn tuân thủ quy định về khoảng lùi, khoảng cách. . giữa các dự án theo quy định.
– Trường hợp do hiện trạng khu vực phát triển không còn quỹ đất đảm bảo tiêu chuẩn sử dụng đất cho các công trình dịch vụ công cộng thì có thể tăng mật độ thuần xây dựng công trình dịch vụ tối đa – công khai nhưng không quá 60%.
– Đối với các khu vực do yêu cầu khống chế tải dân số và nhu cầu hạ tầng, cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số chiếm đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao công trình. Hệ số sử dụng sàn tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế thị trấn nhưng phải đảm bảo quy định về hệ số sử dụng sàn tối đa của lô căn hộ, công trình dịch vụ đô thị, công trình sử dụng hỗn hợp của nhà cao tầng tính theo diện tích đất. đất và chiều cao công trình. * Mật độ xây dựng gộp
– Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép đối với đơn vị ở là 60%.
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của công viên là 5%.
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của công viên chủ đề là 25%.
– Mật độ xây dựng tối đa cộng dồn của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân golf) và khu bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan nhưng không vượt quá 5%. Quy định mật độ xây dựng tại Hà Nội
3. Quy định mật độ xây dựng tại Hà Nội
Mỗi địa phương có quy định cụ thể của mình. Thành phố Hà Nội quy định mật độ xây dựng tối đa như sau:
- Khu phố thuộc trung tâm thành phố được quy định như sau:
* Diện tích đất <=50m2 là 100%
* Diện tích đất 75m2 là 90%
* Diện tích đất 100m2 đóng 85%
* Diện tích đất 200m2 đóng 80%
* Diện tích đất 300m2 đóng 75%
* Diện tích đất 500m2 là 70%
* Diện tích đất >= 1000m2 là 65%
Ví dụ: Đất 100m2 thì được phép xây dựng 85m2.
- Ngoại thành được quy định như sau:
* Diện tích đất <=50m2 là 100%
* Diện tích đất 75m2 là 90%
* Diện tích đất 100m2 đóng 80%
* Diện tích đất 200m2 là 70%
* Diện tích đất 300m2 đóng 60%
* Diện tích đất 500m2 đóng 50%
* Diện tích đất >= 1000m2 tính 50%
- Riêng công trình giáo dục, y tế, văn hóa, thương mại:
Mật độ xây dựng thuần cho phép tối đa đối với các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục, thể thao, chợ trong khu vực xây dựng là 40%.
Nội dung bài viết:
Bình luận