Luật xây dựng nhà ở riêng lẻ

1.Chỗ ở riêng  là gì?  

Nhà ở là công trình được xây dựng nhằm mục đích để ở và phục vụ  nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở bao gồm nhiều loại khác nhau như nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ. Trong đó, nhà ở riêng lẻ là loại hình nhà ở phổ biến nhất. 

  Khoản 2 mục 3 Luật nhà ở 2014 quy định về nhà ở riêng lẻ như sau: 

 “Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên  đất ở riêng lẻ thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm  biệt thự, nhà  liền kề và nhà ở riêng lẻ”. Theo quy định trên, phần lớn nhà ở  của người dân hiện nay là nhà ở riêng lẻ.  

 Mặc dù nhà ở riêng lẻ là một khái niệm khá đơn giản, dễ hiểu nhưng trước ngày 01/01/2021 đã có  02 Luật quy định và giải thích thế nào là nhà ở riêng lẻ  dẫn đến sự không đồng nhất, đó là: 

 Bên cạnh Luật Nhà ở 2014, Điều 29 Mục 3 Luật Xây dựng 2014 cũng quy định về nhà ở riêng lẻ như sau: 

 “Nhà ở riêng lẻ là công trình kiến ​​trúc được xây dựng trên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.” 

 Để tránh phát sinh mâu thuẫn, từ ngày 01/01/2021, các quy định về nhà ở riêng lẻ trong Luật Xây dựng 2014 sẽ được bãi bỏ.  

 Xây dựng nhà  riêng  có cần xin giấy phép không?  Điều kiện  khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ là phải có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin giấy phép. Tức là chủ đầu tư xây dựng (bao gồm  hộ gia đình, cá nhân) khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ phải xin giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin giấy phép, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.  

 Đồng thời, Luật Xây dựng cũng quy định rõ trường hợp nào phải xin phép và trường hợp nào không  phải xin phép xây dựng. 

  Khoản 30, Mục 1 của Đạo luật tòa nhà sửa đổi năm 2020 quy định như sau: 

 "Thứ nhất. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của luật này, trừ  trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này." 

 2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm: 

 … 

1. h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 

1. i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;”. 

  Theo đó, những trường hợp sau đây nhà ở riêng lẻ được miễn hoặc không được miễn giấy phép xây dựng.  

 TT Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng Trường hợp phải có giấy phép xây dựng 

 1 Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nhà ở riêng lẻ tại đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 

 2 Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 

 3 Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, trừ trường hợp trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa 

 Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên 

 Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ 

 – Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); 

 – Bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác; 

 – Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận. 

  Theo đó lưu ý: 

luật xây dựng nhà ở riêng lẻ

 – Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ không cần phải được thẩm định, phê duyệt.  

 – Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ là một trong những giấy tờ, tài liệu quan trọng bắt buộc khi lập hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng (sau đây gọi tắt là hồ sơ) đối với nhà ở riêng lẻ. Một số giấy tờ, tài liệu khác cần có trong hồ sơ bao gồm: 

 (1) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo  Mẫu số 01.  

 (2) Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

  (3) 02 bộ bản vẽ thiết kế thi công kèm theo Giấy  thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy và các bản vẽ đã được thẩm duyệt trong trường hợp quy định của pháp luật về phòng cháy và chữa cháy; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng nếu pháp luật về xây dựng quy định, bao gồm: 

 Bản vẽ mặt bằng, kèm theo sơ đồ vị trí công trình; 

 Bản vẽ mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt chính  công trình; 

 Bản vẽ đất nền, mặt cắt, sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật  ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cáp điện; 

 Đối với công trình xây dựng có công trình lân cận phải có bản cam kết đảm bảo  an toàn  công trình lân cận. 

 Căn cứ điều kiện thực tế tại địa phương và điểm (3) nêu trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bản vẽ thiết kế để các hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi  lập thiết kế xây dựng  nhà ở riêng lẻ của mình theo đúng quy định của pháp luật. 

 Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ 

 Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ 

 Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ 

 Nhà ở riêng lẻ là loại hình nhà ở được xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên  đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp (được chứng thực) của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Nhà ở riêng lẻ được  chia thành 03 loại hình nhà ở khác nhau bao gồm nhà  liền kề,  biệt thự và nhà ở đơn lập. 

  Hiện nay, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ  phải tuân thủ các quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch thị trấn đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành/phê duyệt/ban hành. Cụ thể, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư  phải tuân thủ các quy định  pháp luật sau: 

 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 Nhà  liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế (áp dụng trong trường hợp công trình xây dựng nhà ở  là nhà  liền kề, bao gồm nhà  liền kề mặt phố, nhà  liền kề  sân vườn). ); 

 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD; 

 Quy hoạch  xây dựng trong khu vực xây dựng nhà ở như quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng các khu chức năng; 

 Quy định về  xây dựng nhà ở riêng lẻ trong Đạo luật Nhà ở 2014, Đạo luật Xây dựng 2014, Đạo luật Sửa đổi Tòa nhà 2020 và các văn bản  liên quan khác; 

 Ngoài ra, pháp luật hiện hành chưa ban hành những quy định chung đối với các loại hình nhà ở riêng lẻ. Tùy theo từng khu vực, từng loại  nhà ở riêng lẻ tại từng thời điểm mà việc thi công phải tuân  theo tiến độ thi công cụ thể.  Như vậy, hiện nay pháp luật chưa ban hành tiêu chuẩn thiết kế xây dựng chung cho các loại  nhà ở riêng lẻ mà việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân  theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng,  quy hoạch xây dựng và quy chuẩn xây dựng riêng của từng địa phương, từng khu vực cụ thể. . và theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Xây dựng.