Quy định pháp luật về quy hoạch đất hỗn hợp - Luật ACC

Hiện nay, tồn tại nhiều công trình dự án nhà ở tại các thành phố lớn đang trong tình trạng bị treo lửng do vẫn chưa có một quyết định nào kịp thời của chính quyền địa phương về tính pháp lý để có thể xây dựng kèm theo đất hỗn hợp. Vậy đất hỗn hợp là gì? Quy định pháp luật quy hoạch đất hỗn hợp như thế nào? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của ACC để hiểu hơn về vấn đề này nhé.

1. Đất hỗn hợp là gì?

Theo quy định của Bộ Xây Dựng, đất hỗn hợp (còn được gọi là công trình sử dụng đất hỗn hợp) là quỹ đất, công trình sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Trong đó có đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, hoặc đất ở kết hợp với việc sản xuất…

Đất hỗn hợp là loại đất kết hợp giữa ở và kinh doanh hoặc sản xuất

Như vậy, quy hoạch (hay quy hoạch hỗn hợp, quy hoạch xây dựng mới) là việc định hướng trước điểm dân cư hoặc tổ chức không gian đô thị, không gian vùng, hệ thống công trình, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Mục đích việc thực hiện quy hoạch sẽ dựa vào nhu cầu của cộng đồng và quốc gia, kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng ứng linh hoạt, đáp ứng linh hoạt nhu cầu phát triển xã hội – kinh tế và xác định chức năng xây dựng trong mỗi khu đất đó.

Luật quy hoạch đất hỗn hợp

2. Quy hoạch đất hỗn hợp là gì?

Quy hoạch đất hỗn hợp là việc phân bổ và khoanh vùng đất theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở tiềm năng của đất đai và nhu cầu sử dụng đất. Trong đó:

Quy hoạch là việc tổ chức, định hướng không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình kỹ thuật hạ tầng, cơ sở vật chất xã hội.

Mục đích của việc quy hoạch đất là nhằm tạo ra môi trường sống hiện đại, thích hợp cho người dân, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa yếu tố lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng linh hoạt các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, xác định rõ chức năng xây dựng trong mỗi khu đất.

Trên thực tế, hiện nay không hề có luật cụ thể nào về việc quy hoạch đất hỗn hợp nên chủ yếu vẫn là dựa vào luật quy hoạch nói chung để giải quyết các vấn đề liên quan.

3. Quy định pháp luật quy hoạch đất hỗn hợp

Đất hỗn hợp có được chính quyền cấp giấy phép xây dựng hay không?

Trường hợp đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Đồng thời không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ở dính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tục đất đai và xây dựng cho người dân. Công trình xây dựng sẽ được tính là cấp phép tạm. 

Trong những năm gần đây, thực trạng đất quy hoạch hỗn hợp không được cấp giấy phép xây dựng một cách hợp lý hóa đã xảy ra ở các đô thị, thành phố lớn. Hàng loạt công trình không được cấp giấy phép xây dựng đã khiến các hộ dân có liên quan bức xúc và lo lắng trong thời gian dài.

TP Hồ Chí Minh vẫn còn hàng chục nghìn ha đất bị ”vướng” quy hoạch

Đối với đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở thì không được cấp phép xây dựng nhà ở cũng không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ở có sử dụng liên quan tới đất hỗn hợp sẽ gặp nhiều khó khăn về thủ tục đất đai, công tác chuẩn bị và xây dựng cho người dân.

Theo đó, công trình xây dựng sẽ được tính là cấp phép tạm thời, trong trường hợp xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Tuy nhiên, từ tháng 11/2018, sở Xây Dựng đã đồng ý đề xuất của Sở Quy hoạch – Kinh tế về phân loại các tiêu chí để cấp giấy phép xây dựng cho người dân trong khu vực quy hoạch, theo phân loại như sau:

Với khu vực chiếm 50% diện tích đất hỗn hợp

Những khu vực chiếm 50% diện tích đất hỗn hợp chủ yếu với mục đích là xây dựng nhà ở dưới dạng chung cư, kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng, không có công viên cây xanh và công trình công cộng. Bên cạnh đó, hiện trạng khu vực đang có nhiều nhà ở của người dân, đất gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì khu vực đó sẽ được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.

Với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp

Những khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp với chức năng chính là công trình thương mại – dịch vụ – văn phòng, không có nhà ở, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời. Những khu vực này không gây ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của người dân sẽ được chính quyền cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, với điều kiện người dân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp sẽ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn nếu người dân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Với khu vực chiếm 20% diện tích đất hỗn hợp

Những khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm là hiện trạng có nhiều nhà ở, đất ở của người dân thường lụp xụp nên cần thu hút các chủ đầu tư với các dự án xây dựng tái thiết đô thị. Những khu vực này, Sở quy hoạch – Kiến trúc đề nghị chưa thực hiện cấp Giấy phép xây dựng mà Sở và địa phương sẽ tiến hành rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi điều chỉnh hoàn tất thì người dân sẽ được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.

Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất ở khác

Đối với khu vực nằm trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác như: Đất ở nhà vườn, đất ở hạ tầng, đất ở cao tầng thì được cấp Giấy phép xây dựng riêng lẻ.

Đất hỗn hợp có được bồi thường khi bị thu hồi không?

Tại điều 75 Luật Đất Đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất cho mục đích vì lợi ích quốc gia, cộng đồng như sau:

Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm các loại giấy vừa nêu tên) theo đúng quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Theo đó, chủ sở hữu tài sản đất hỗn hợp nếu có đầy đủ giấy tờ chứng nhận hợp lệ, sẽ được hưởng bồi thường theo đúng Luật đền bù đất đai mới nhất khi tài sản đất bị Nhà nước thu hồi.

Trên đây là một số thông tin chi tiết về luật quy hoạch đất hỗn hợp. Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn hiểu thêm về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn pháp lý hoặc sử dụng các dịch vụ pháp lý khác từ Công ty Luật ACC, hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.

Gmail: [email protected]

Website: accgroup.vn