Bài viết phân tích những vấn đề lý luận và thực tiễn xoay quanh vấn đề đẳng cấp hóa và giá trị sử dụng của nó trong mối quan hệ với bất động sản. Thông qua bài viết, Luật ACC hy vọng đã cung cấp cho Quý khách hàng những thông tin pháp lý cần thiết khi xin giấy phép quản lý rủi ro.
1. Vi bằng gì?
Vi bằng và lập vi bằng gắn liền với hoạt động của thừa phát lại. Thừa phát lại hiểu theo cách hiểu đơn giản là sự mô tả chính xác các sự việc, hành vi mà Thừa phát lại nhìn thấy, nghe thấy, sờ thấy, v.v. các giác quan của mình để ghi nhận sự thật khách quan. Luật hiện hành quy định:
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi lại các tình tiết, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp luật khác.
Với định nghĩa này, vi bằng được lập ra để tổ chức, cá nhân làm chứng cứ sử dụng trong xét xử hoặc các giao dịch pháp lý khác và việc thừa phát lại cấp vi bằng có một số đặc điểm, yêu cầu sau:
- Hình thức của vi được viết. Văn bản này phải do Thừa phát lại tự mình lập, không được ủy quyền hoặc nhờ người khác lập và ký thay vào văn bản đó;
- Việc soạn thảo văn bằng phải tuyệt đối tôn trọng các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung văn bản;
- Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi do Thừa phát lại trực tiếp ghi nhận. Thừa phát lại là kết quả của quá trình quan sát trực quan và được phản ánh một cách khách quan, trung thực trong văn bản do Thừa phát lại lập;
- Các văn bằng do Thừa phát lại lập theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định là chứng cứ và có giá trị chứng minh;
- Giấy phép có thể được sao chép và sử dụng làm bằng chứng vĩnh viễn. Việc ghi, lưu trữ giấy phép phải tuân thủ các quy định về bảo mật, lưu trữ.
Cơ sở pháp lý dựa trên quy định tại nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của cán bộ tư pháp.
Thực tiễn cho thấy, trong các lĩnh vực hoạt động của Thừa phát lại thì lập vi bằng mang lại hiệu quả cao nhất, đáp ứng nhu cầu rất rộng lớn, phong phú và đa dạng của người dân trên nhiều lĩnh vực, có vai trò thuận lợi trong dân sự, sản xuất. , hoạt động kinh doanh, thương mại. Trong đó, nổi bật nhất là việc xác lập bình đẳng đối với bất động sản do hoạt động liên quan đến bất động sản, gắn liền với hầu hết các quan hệ pháp luật của đời sống kinh tế - xã hội và được dư luận xã hội quan tâm đánh giá cao. Mặt khác, trong hơn 10 năm được thí điểm trên phạm vi cả nước, hoạt động Thừa phát lại đã có những đóng góp không thể thiếu cho một nền tư pháp phát triển, lấy chứng cứ khách quan làm cơ sở giải quyết tranh chấp hoặc làm chứng cứ chứng minh hành vi sự kiện đã xảy ra. địa điểm. Vì vậy, dù còn nhiều ý kiến khác nhau nhưng kết quả hoạt động của Thừa phát lại trong thời gian qua đã có những đóng góp tích cực vào hoạt động của Tòa án và cơ quan thi hành án dân sự, khẳng định vai trò trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức.
2. Giá trị pháp lý của vi bằng ngang với bất động sản
Thật vậy, giá trị pháp lý của lời khai của Thừa phát lại phụ thuộc vào phạm vi, thẩm quyền, trình tự, thủ tục, hình thức, nội dung của lời khai của Thừa phát lại và vào việc Thừa phát lại có tuân thủ các quy định của pháp luật hay không. Theo quy định về phạm vi, thẩm quyền thì Thừa phát lại được xác lập theo sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại. Trong đó, đối với bất động sản có hai loại vi bằng cơ bản là vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi liên quan đến bất động sản như ghi nhận việc giao nhận tiền khi mua bán tài sản, ghi nhận việc đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản, ghi nhận quá trình thực hiện các cam kết, nội dung trong giao dịch bất động sản… Trong đó, vi bằng ghi nhận hiện trạng chủ yếu thuộc các trường hợp như: ghi nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; ghi nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê nhà; ghi nhận tình trạng nhà khi mua nhà; ghi nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm; ghi nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật…. Ngoài ra, Thừa phát lại có thể tiến hành ghi nhận các giao dịch mà theo quy định của pháp luật không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng; những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp; ghi nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do người khác gây ra; ghi nhận các sự kiện pháp lý khác theo quy định của pháp luật và một số trường hợp khác theo định hướng của Bộ Tư pháp.
Tuy nhiên, các trường hợp thuộc thẩm quyền của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân có sự chồng chéo về mặt quy định và cách thực hiện không đồng bộ giữa các địa phương. Quan điểm thứ nhất của đa số các Sở Tư pháp là vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp. Quan điểm thứ hai của Sở Tư pháp một số tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương cho rằng, vi bằng đó liên quan đến “giao dịch bất động sản” là thuộc về thẩm quyền của công chứng, do đó các loại vi bằng này vi phạm thẩm quyền và không chấp nhận đăng ký vi bằng. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ cách hiểu và thực hiện không thống nhất giữa Thừa phát lại và cơ quan đăng ký cấp phép là Sở Tư pháp về thẩm quyền cấp các loại vi bằng. Trên thực tế, có nhiều hành vi phạm tội không được Bộ Tư pháp phê duyệt và đăng ký theo quy định. Ví dụ: vụ lập vi bằng về việc giao nhận tiền chuyển nhượng nhà đất, vì giấy đặt cọc đã đăng ký chuyển nhượng nhà đất... Những vụ việc này không chỉ tranh cãi giữa Thừa phát lại và cơ quan. cơ quan có thẩm quyền đăng ký giấy phép mà còn để lại nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng như khiến giấy phép không được coi là hợp lệ khi chưa được đăng ký vào sổ đăng ký của Bộ Tư pháp, n. tòa án. báo cáo. Tuy nhiên, vẫn chưa có giải pháp hiệu quả để khắc phục vấn đề này do thiếu các văn bản hướng dẫn cụ thể và việc triển khai thực hiện không đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương.3. Thực trạng về lập vi bằng và sử dụng vi bằng
Liên quan đến vấn đề nội dung của vi bằng, xuất phát từ mục đích mà cá nhân, tổ chức yêu cầu lập vi bằng mong muốn đạt được, đó có thể là lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà trước khi cho thuê, ghi nhận việc giao kết hợp đồng vay tiền, ghi nhận hiện trạng sạt lở,… Nội dung lập vi bằng rất phong phú và đa dạng, việc xác định chính xác nội dung lập vi bằng vừa có tác dụng ghi nhận đúng sự kiện, hành vi lập vi bằng vừa có tác dụng dùng làm chứng cứ trong xét xử và cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự khác.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều trường hợp lập vi bằng liên quan đến bất động sản được sử dụng sai tính chất, mục đích, nhằm hợp pháp hóa các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, vi bằng được sử dụng như một văn bản mang tính chất giao dịch bất động sản khi các giao dịch này không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nhiều nhất là việc lập vi bằng để ghi nhận nội dung “nhờ người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của người nước ngoài, người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ghi nhận việc chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất không có giấy chứng nhận hợp pháp, không đủ diện tích tách thửa để chuyển nhượng... và nhiều hình thức khác nhằm mục đích đăng ký, hợp pháp hóa sự kiện “mua bán” xảy ra giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản dù nội dung và hình thức của giao dịch này có phù hợp hay không với quy định của pháp luật hiện hành. Điều này đã gây hỗn loạn thị trường giao dịch BĐS, tiêu cực và các vụ lừa đảo ngày càng gia tăng.
Như đã đề cập ở trên, giấy phép do Tổng Chưởng lý cấp chỉ được sử dụng với mục đích duy nhất là tạo ra bằng chứng để các tổ chức và cá nhân có thể tự do sử dụng cho mục đích khởi kiện hoặc các giao dịch pháp lý khác. Không thể cung cấp cho vi các thuộc tính mà vi không thể có, chẳng hạn như tài liệu công chứng. Mặt khác, Thừa phát lại cũng không có thẩm quyền xác định sự việc, hành vi nào là tình tiết, hành vi trái pháp luật. Thực tế, một số hợp đồng, giao dịch cho thấy chưa đảm bảo về hình thức theo quy định của pháp luật, nhưng nhìn từ góc độ chứng cứ, sự việc, hành vi mà Thừa phát lại thực hiện có liên quan đến pháp luật. giải quyết tranh chấp sau này, hỗ trợ đắc lực cho hoạt động xét xử của Tòa án. Trên thực tế, có nhiều trường hợp các bên mua, bán nhà “bằng giấy tay” và yêu cầu Thừa phát lại lập biên bản ghi nhận việc các bên đã giao nhận các khoản tiền liên quan đến việc mua, bán nhà. Việc Thừa phát lại lập vi bằng lập vi bằng nhằm xác nhận việc giao nhận tiền của các bên. Sau này, giao dịch mua bán nhà đất của các bên khi xảy ra tranh chấp có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu nhưng giấy tờ của người làm chứng có giá trị là chứng cứ chứng minh các bên đã đạt được thỏa thuận mua bán, giao nhận. nhận tiền, thực hiện hợp đồng, làm căn cứ để Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu.
Về mặt lý luận, sự phân biệt giữa thẩm quyền, nội dung và giá trị sử dụng của chứng chỉ và văn bản công chứng, chứng thực là khá rõ ràng và khác biệt. Việc cấp giấy phép của cơ quan công chứng hoàn toàn khác với việc cơ quan công chứng chứng nhận văn bản đã công chứng. Công việc của công chứng viên là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản và văn bản công chứng có giá trị ràng buộc các bên tham gia hợp đồng, giao dịch, đối với các loại giao dịch bất động sản mà pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực như bất động sản. chuyển nhượng, thế chấp bất động sản... Việc công chứng, chứng thực buộc người thứ ba phải tôn trọng và thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật như đăng ký thế chấp bất động sản, đăng ký chuyển quyền sử dụng, sở hữu bất động sản . Trong khi đó, công việc của Thừa phát lại là chứng thực, xác nhận một sự việc là có thật, chứng cứ không có hiệu lực thi hành, chỉ nội dung thỏa thuận, xác lập giữa các bên trong chứng cứ mới có hiệu lực. , việc xác lập hợp đồng và giao dịch được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập không chỉ có giá trị chứng cứ mà Tòa án phải xem xét khi giải quyết vụ án mà còn là cơ sở để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Trong một số trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản có thể do các bên tự soạn thảo hoặc theo quy định của pháp luật thì không phải công chứng, chứng thực như hợp đồng cho thuê nhà ở, hợp đồng đặt cọc. đối với chuyển nhượng bất động sản thừa kế.... thì việc Thừa phát lại yêu cầu lập vi bằng với mục đích làm căn cứ để thực hiện các nghiệp vụ sau này hoặc ghi nhận tình trạng, những tồn tại của các bên trong quá trình thực hiện. việc thực hiện hợp đồng ban đầu là hoàn toàn nhất quán. Tuy nhiên, nhiều cá nhân, tổ chức cố tình sử dụng vi bằng với mục đích hợp pháp hóa các giao dịch không tuân thủ các quy định của pháp luật về hành vi ích kỷ, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người khác. .
4. Một Số Nguyên Nhân Lạm Dụng Bình Đẳng Vi
Nguyên nhân của sự nhầm lẫn giữa vi bằng và văn bản công chứng, chứng thực xuất phát từ hạn chế về hiểu biết pháp luật của người dân khi thực hiện các giao dịch nhà đất và từ đạo đức hành nghề của thừa phát lại khi tiếp nhận, xử lý yêu cầu của người dân. bảo đảm trách nhiệm giải thích rõ ràng, đầy đủ nội dung của văn bằng. Ý muốn của các bên được thực hiện khi yêu cầu lập chứng thư không giống nhau, vì người yêu cầu lập chứng thư cho rằng văn bản được lập và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận thì giao dịch mua bán nhà đất mới có hiệu lực. Việc mua bán có người làm chứng, được ghi chép bằng văn bản có nội dung rõ ràng, có hình ảnh, con dấu, việc đưa tiền, đưa hàng được thực hiện trực tiếp, công khai có đầy đủ giá trị vật chất. Có trường hợp Thừa phát lại không giải thích đầy đủ, đầy đủ, rõ ràng về nội dung, tính chất cũng như giá trị pháp lý, giá trị sử dụng của vi bằng cho người khởi kiện, dẫn đến hiểu nhầm phổ biến về giá trị của vi bằng.
Dưới góc độ cạnh tranh kinh tế, môi trường cạnh tranh giữa các cán bộ tư pháp cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất trật tự, vi phạm pháp luật trong thời kỳ “mua bán nhà đất qua giấy phép” ở Việt Nam tại một số địa phương. Một trong những mục tiêu quan trọng nhất đối với mọi loại hình doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp khai trương nói riêng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu này thì phải có sự cạnh tranh, và những vấn đề tiêu cực cũng có thể phát triển. phát sinh từ các hoạt động cạnh tranh không lành mạnh.
Hiện nay, hệ thống Văn phòng Thừa phát lại được thành lập và triển khai rộng khắp trên cả nước dẫn đến sự cạnh tranh giữa các Văn phòng Thừa phát lại ngày càng lớn. Nhiều cách quảng cáo, thu hút khách hàng để tăng ca, việc làm, nghiên cứu và tăng thu nhập để duy trì sự phát triển của văn phòng luật sư. Có nhiều mối quan hệ pháp luật đan xen, tác động lẫn nhau, trong đó có mối quan hệ giữa văn phòng luật sư với tòa án, cơ quan thi hành án dân sự và cơ quan công an; mối quan hệ giữa Văn phòng Thừa phát lại với các cơ quan công quyền khác (Ủy ban nhân dân và Hội đồng nhân dân các cấp); mối quan hệ giữa các văn phòng Tổng chưởng lý; mối quan hệ giữa Văn phòng Tổng chưởng lý và khách hàng của mình; mối quan hệ giữa văn phòng Tổng chưởng lý và đương sự không phải là khách hàng của mình; quan hệ giữa Văn phòng Thừa phát lại với các cơ quan, tổ chức, cá nhân (ngân hàng, ngân hàng, bảo hiểm, cơ quan đăng ký tài sản bảo đảm…), trong đó quan hệ giữa Thừa phát lại và môi giới nhà đất dễ phát sinh tiêu cực. Thời hiệu thừa phát lại chưa giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng hoặc cố tình “bỏ qua” vi bằng, khuyến khích một số đối tượng trục lợi, lừa đảo người dân, nhầm lẫn giá trị vi bằng với bất động sản. Giao dịch chuyển nhượng đất diễn ra phổ biến và trở thành điểm nóng khi thị trường bất động sản sôi động và có giá như hiện nay.
Nội dung bài viết:
Bình luận