Ký hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ được không?

Xin chào Luật ACC. Tôi tên là Trần Trang, tôi có một căn nhà ở quận Hoàn Kiếm, Hà Nội đã bỏ không suốt 3 năm nay. Vừa rồi có một người nước ngoài đến hỏi tôi thuê để có thể kinh doanh dịch vụ homestay ở đây. Anh ấy muốn thỏa thuận ký kết với tôi nhanh chóng nhất có thể và muốn được ký kết hợp đồng thuê bằng tiền đôla Mỹ. Tuy nhiên đây là lần đầu tiên tôi ký kết hợp đồng bằng tiền đôla nên không rõ lắm về các quy định pháp luật, liệu điều đó có trái quy định gì hay không. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi ký hợp đồng thuê nhà bằng tiền USD được không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật ACC. Để giải đáp vấn đề “Ký hợp đồng thuê nhà bằng tiền USD được không?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:

1. Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở năm 2014
• Pháp lệnh ngoại hối 2005 sửa đổi bổ sung năm 2013
• Nghị định 88/2019/NĐ-CP 

2. Thuê nhà có cần làm hợp đồng thuê nhà không?

Căn cứ theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng về nhà ở như sau:

– Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Cam kết của các bên;

– Các thỏa thuận khác;

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, việc làm hợp đồng thuê nhà khi thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên. Và bắt buộc phải được lập thành văn bản.

3. Việc cho thuê đất với hình thức thanh toán bằng ngoại tệ có thể bị xử phạt như thế nào?

Theo Điều 23 Nghị định 88/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt hành vi vi phạm quy định về hoạt động ngoại hối như sau:

Điều 23. Vi phạm quy định về hoạt động ngoại hối

1. Phạt cảnh cáo đối với một trong các hành vi vi phạm sau đây:

…

c) Thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ có giá trị dưới 1.000 đôla Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định của pháp luật.

2. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau đây:

…

c) Thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ có giá trị dưới 1.000 đôla Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định của pháp luật trong trường hợp tái phạm hoặc vi phạm nhiều lần; thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ có giá trị từ 1.000 đôla Mỹ đến dưới 10.000 đôla Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định của pháp luật.

3. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau đây:

…

k) Thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bàng ngoại tệ có giá trị từ 10.000 đôla Mỹ đến dưới 100.000 đôla Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định của pháp luật;

…

4. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau đây:

…

n) Giao dịch, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận, niêm yết, quảng cáo giá hàng hóa, dịch vụ, quyền sử dụng đất và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) bằng ngoại tệ không đúng quy định của pháp luật;

..

5. Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau đây:

…

h) Thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ có giá trị từ 100.000 đôla Mỹ trở lên (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định của pháp luật.

…”

4. Ký hợp đồng thuê nhà bằng tiền USD được không?

Nguyên tắc hạn chế sử dụng ngoại hối được quy định tại khoản 13 Điều 1 Pháp lệnh số 06/2013/UBTVQH13 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh ngoại hối như sau:

“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối

13. Điều 22 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“Điều 22. Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối: Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam”.

Nguyên tắc này được quy định chi tiết tại Điều 3 Thông tư số 32/2013/TT-NHNN: “Trên lãnh thổ Việt Nam, trừ các trường hợp được sử dụng ngoại hối quy định tại Điều 4 Thông tư này, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối”.

Như vậy, việc các bên trong hợp đồng thuê nhà thỏa thuận định giá, ghi giá bằng ngoại tệ là vi phạm quy định pháp luật, dù có quy đổi giá trị tương đương bằng Đồng Việt Nam và theo đó có thể bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng theo điểm n khoản 4 Điều 23 Nghị định số 88/2019/NĐ-CP.  

Như vậy, để hạn chế trường hợp hợp đồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp do thỏa thuận giá cả bằng ngoại tệ, các bên nên thỏa thuận đồng tiền thanh toán và thực hiện thanh toán bằng Đồng Việt Nam.