Khi nào được chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư?

1. Đất nông nghiệp khác nghĩa là  gì? 

 Theo quy định tại điểm h khoản 1 mục 10 Luật đất đai 2013 thì đất nông nghiệp khác thuộc nhóm đất nông nghiệp nói chung và được sử dụng vào các mục đích sau: 

 - Xây dựng nhà kính và các loại nhà phục vụ trồng trọt (kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên mặt đất); 

 - Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác; 

 - Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản phục vụ cho mục đích học tập, nghiên cứu, thực nghiệm; 

 - Đất vườn ươm  cây giống, cây con  và đất trồng hoa, cây cảnh.  Như vậy, đất nông nghiệp khác vẫn thuộc nhóm đất nông nghiệp nói chung, nhưng được sử dụng chủ yếu vào các mục đích nêu trên.  

2. Đất nông nghiệp khác có được định cư, xây nhà không?  

Khi tìm hiểu về đất ruộng khác, câu hỏi được mọi người  quan tâm  là  đất ruộng kia có được định cư hay đất ruộng khác có  xây nhà được không?  Đất thổ cư thực chất là cách dân gian gọi chung cho đất ở, nó là loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình sinh hoạt. Do đó, có thể hiểu chuyển từ đất nông nghiệp khác sang đất ở là chuyển từ đất nông nghiệp khác sang đất ở để xây dựng nhà ở, công trình.  Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định như sau: 

 Đầu tiên. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: 

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; 
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; 
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; 
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; 
 đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; 
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; 
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.  

Theo quy định trên, người dân được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư - đất ở) nhưng thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có quyền, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.  

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng để ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư. 

 Tóm lại, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp khác được phép chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư để xây dựng nhà ở khi được Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép.  

3. Muốn xây nhà trên đất thổ cư thì phải làm thế nào? 

Theo phân tích ở trên, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển từ đất nông nghiệp khác sang đất ở phải làm thủ tục chuyển  mục đích sử dụng đất với Ủy ban nhân dân cấp huyện.  Hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp khác sang đất ở như sau: 

 - Hồ sơ bao gồm: 

 Đơn xin chuyển nhượng theo mẫu số 01.  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

 (Căn cứ điều 6 thông tư 30/2014/TT-BTNMT) 

 - Quá trình chuyển  mục đích sử dụng đất: 

 Bước 01: Chuẩn bị hồ sơ 

 Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ  trên.  Bước 02: Nộp hồ sơ 

 Chọn một trong hai cách: 

 Cách 1: Nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện đối với trường hợp địa phương đã thành lập bộ phận một cửa.  

Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Bộ Tài nguyên và Môi trường 

 Bước 03: Tiếp nhận hồ sơ 

 Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ,  hợp lệ thì trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, tổ chức tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. . 

Bước 04: Xử lý hồ sơ 

 - Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh tại chỗ, đánh giá sự cần thiết phải phân công lại. 

- Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định  pháp luật.  

- Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép thay đổi nơi đăng ký. 

- Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, sổ địa chính.  

- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.  Bước 05. Trả kết quả 

 Bộ Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.  

* Thời gian thực hiện: 

 - Tối đa 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính của người điều hành); 

 - Tối đa 25 ngày đối với đô thị miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.