Khái niệm của thế chấp quyền sử dụng đất 

1. Khái niệm  thế chấp bất động sản 

 Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì “Thế chấp bất động sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không trả lại tài sản đó cho bên bên kia (sau đây gọi là bên thế chấp) sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản bảo đảm do bên thế chấp nắm giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao tài sản thế chấp cho người thứ ba trông giữ” (điều 317). 

khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất

 Với khái niệm này của Bộ luật Dân sự năm 2015, rõ ràng đã xác định rõ bản chất của thế chấp bất động sản  là không có sự chuyển giao quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp. Sau khi thế chấp, bên sở hữu tài sản  tiếp tục chiếm hữu, quản lý, vận hành tài sản. Quyền sở hữu trong quan hệ thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản, nhưng không chỉ giới hạn ở bất động sản như người ta từng nghĩ trước đây. Việc mở rộng đối tượng sở hữu trong quan hệ thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 là thể hiện cách tiếp cận thế chấp linh hoạt, hiện đại, phù hợp với thực tiễn  đã và đang diễn ra. Quan niệm trên cũng thể hiện sự phù hợp giữa quy định của Bộ luật Dân sự với các luật chuyên ngành khác có liên quan khi quy định về thế chấp tài sản. Nhìn chung, dù nhìn từ góc độ nào về khái niệm thế chấp BĐS thì quan niệm của các luật gia nước ta khi đánh giá về thế chấp BĐS đều có những nét chung sau: 

 Thứ nhất, cơ sở và nguồn gốc  của quan hệ thế chấp tài sản là ở chỗ tồn tại quan hệ nghĩa vụ  được xác lập  trước và nghĩa vụ đó được thực hiện  có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể; 

 Thứ hai, tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản nhưng cũng có thể bao gồm cả những tài sản không phải là bất động sản. Tuy nhiên, tài sản chủ yếu được sử dụng  trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó đất đai (QSDĐ)  thường được nhắc đến đầu tiên; 

 Thứ ba, quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như đã phát sinh, hoặc quyền sở hữu có thể bị chấm dứt hoàn toàn từ bên thế chấp và theo luật sung công, "sở hữu vĩnh viễn" đối với bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ được không được thực hiện. 

 2. Khái niệm  thế chấp quyền sử dụng đất 

 Cơ sở pháp lý cho các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trường được đánh dấu bằng sự ghi nhận trong luật gốc - Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước có thẩm quyền giao đất, giao đất. cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ' (khoản 2 Điều 54 ). Để thực hiện quy định này của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các thẩm quyền  cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho,  thế chấp quyền sử dụng đất và quyền mang vốn bằng quyền sử dụng đất. 

 Thế chấp quyền sử dụng đất là việc các bên thỏa thuận phù hợp với điều kiện, nội dung, hình thức chuyển dịch quyền sử dụng đất do Bộ luật dân sự và Luật  đất đai quy định,  theo đó bên có quyền sử dụng đất sử dụng quyền sử dụng đất của mình. bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đây là một trong những quyền hạn của chủ sử dụng đất. Các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của nhà nước, cũng như những trách nhiệm pháp lý phải tuân theo khi xác lập quan hệ thế chấp. Việc điều chỉnh này của pháp luật nhằm tạo  hành lang pháp lý  hướng dẫn  quy trình, thủ tục trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như phương thức giải quyết các tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thế chấp. quan hệ  quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, xuyên suốt toàn bộ nội dung các văn bản pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất cho thấy, pháp luật quy định khá cụ thể, chi tiết điều kiện về chủ thể, về đối tượng, cũng như trình tự, thủ tục xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, song lại không thấy bất kỳ một khái niệm hay định nghĩa nào về thế chấp QSDĐ. Với thực trạng trên, việc nhận định tính tương đồng và sự khác biệt của thế chấp QSDĐ so với thế chấp các tài sản khác còn mờ nhạt; việc xác định nguồn luật để điều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở các mức độ và phạm vi khác nhau khi các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch không được phân định rõ ràng; nhiều tranh chấp, mâu thuẫn và bất đồng phát sinh trong thời gian qua chưa thống nhất được phương cách giải quyết, gây ra nhiều cách hiểu và vận dụng trái ngược nhau v.v. Vì vậy, việc đưa ra một khái niệm đầy đủ, cụ thể về thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm định hướng cho các bên trong xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp. Vậy thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Nhìn một cách tổng quát quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở cả phương diện pháp lý và thực tiễn, có thể trả lời cho câu hỏi trên như sau: “Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiên nghĩa vụ dân sự – kinh tế với bên kia (bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp” 

 3. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất 

 Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản. Ngoài những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất còn có một số đặc điểm  cơ bản cụ thể sau: 

 Thứ nhất, đối tượng của thế chấp là  loại tài sản  không thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.  Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được nhận Giấy chứng nhận QSDĐ và được chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn giao đất. Vì vậy, trong thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thế chấp không phải là đất  (vật) mà là quyền sử dụng đất (quyền sử dụng vật hay còn gọi là vật quyền). Đây  là điểm khác biệt cơ bản khi xem xét  thế chấp bất động sản ở các quốc gia duy trì quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai và các quốc gia xác lập  sở hữu nhà nước hoặc sở hữu nhà nước đại diện. Ngoài ra, do  đặc thù đất đai là sở hữu toàn dân  nên việc thế chấp quyền sử dụng đất không những phải tuân theo  quy định về thế chấp tài sản của BLDS 2015 mà còn phải tuân theo quy định của BLDS. Luật đất đai Quy định tại Điều 188 Luật đất đai  2013 

 Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất không phải là hình thức chuyển quyền sử dụng đất. 

 Khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bên có tài sản thế chấp (bên thế chấp) chỉ chuyển giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp chứ không chuyển giao quyền sử dụng đất trên thực tế cho bên nhận thế chấp sở hữu và nắm giữ. khai thác giá trị quyền sử dụng đất. Trong thời hạn thế chấp quyền này thuộc về bên thế chấp. Tính  điều kiện thể hiện ở việc bên thế chấp quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể thu hồi và khôi phục lại quyền sử dụng đất về mặt pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ trong thời hạn và phù hợp với các điều kiện. các cam kết, thỏa thuận giữa hai bên.  Bên thế chấp quyền sử dụng đất không  được thu hồi quyền sử dụng đất nếu đến hạn không thực hiện hoặc thực hiện không tốt nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng. 

 Mục đích của việc thế chấp quyền sử dụng đất là lấy quyền sử dụng đất làm “vật” để thế chấp, tạo sự yên tâm cho bên nhận thế chấp trước cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp. Việc bên  thế chấp tạm  giữ  giấy tờ hợp pháp  về quyền sử dụng đất của bên thế chấp không làm thay đổi chủ  sử dụng đất, cũng như  nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với nhà nước. 

 Thứ ba, trình tự, thủ tục  thế chấp quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn so với trình tự, thủ tục thực hiện  giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác. Khác với các giao dịch bất động sản thông thường, trong  giao dịch quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch  thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật quy định  rất chặt chẽ về thời hạn thế chấp; Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất không những phải tuân thủ các quy định về điều kiện thế chấp bất động sản mà pháp luật dân sự đề cập mà còn phải đáp ứng các điều kiện thế chấp mà pháp luật đất đai quy định. Hơn nữa, việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ tuân theo các điều kiện quy định tại khoản 1 điều 188 luật đất đai  2013 mà còn phụ thuộc vào từng hình thức sử dụng đất, từng mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với đất đai. được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản là tài sản gắn liền với đất hoặc chỉ được thế chấp tài sản là tài sản của mình gắn liền với đất.