Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản theo quy định mới nhất

Căn cứ pháp lý

• Thông tư 40/2021/TT-BTC ngày 01 tháng 06 năm 2021 hướng dẫn thuế GTGT, TNCN và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;
• Công văn 2626/TCT/DNNCN ngày 19 tháng 07 năm 2021 quy định về thuế GTGT, TNCN đối với cá nhân cho thuê tài sản;
• Nghị định 139/201/NĐ/CP quy định về lệ phí môn bài;
• Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật quản lý thuế.

Đối tượng kê khai thuế cho thuê tài sản

Theo những quy định mới nhất của Bộ Tài chính thì đang có những thay đổi về kê khai thuế cho thuê tài sản, vậy ai là những đối tượng phải kê khai thì theo Điều 9, Chương II, Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định như sau:

“1. Cá nhân cho thuê tài sản

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiến; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lun trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.”

Như vậy, đối tượng phải kê khai thuế cho thuê tài sản là cá nhân có doanh thu, tức thu nhập khi cho thuê tài sản cụ thể từ:

• Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú như khách sạn, homestay, villa,…
• Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển như tài xế,…

Lưu ý:

Các trường hợp được miễn thuế cho thuê tài sản như sau: cá nhân có doanh thu từ việc cho thuê tài sản từ dưới 100 triệu VNĐ (đã bao gồm trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê), tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12 thì không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.

Cách tính thuế cho thuê tài sản

1. Tính thuế môn bài cho thuê tài sản

Thuế môn bài là mức thuế cố định đối với cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá dịch vụ, được chia thành 3 mức chi tiết bên dưới. Đây là loại thuế cần nộp đầu tiên khi tiến hành việc cho thuê tài sản.

Đối tượng kê khai nộp thuế hãy căn cứ vào doanh thu tính thuế để xác định bản thân đang ở mức thu lệ phí nào.

Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có doanh thu từ việc cho thuê tài sản, cụ thể như sau:

• Tổng doanh thu từ nhiều hợp đồng tại một địa điểm (trong năm tính thuế);
• Tổng doanh thu từ nhiều hợp đồng tại một địa điểm (trong năm tính thuế) ,bao gồm cả các địa điểm còn lại.

Đối tượng kê khai thuế cho thuê tài sản hãy căn cứ vào doanh thu tính thuế để nộp mức thu lệ phí môn bài chính xác.

2. Tính thuế TNCN cho thuê tài sản

Loại thuế thứ hai phải nộp là thuế TNCN. Những cá nhân đạt mức thu nhập trên 11.000.000 đồng/tháng sau qua các miễn trừ thì buộc phải nộp thuế TNCN. Cách tính thuế TNCN được tính theo công thức như sau:

• Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%;

3. Thuế GTGT cho thuê tài sản

Các hoạt động cho thuê tài sản được áp dụng mức thuế GTGT là 5%. Cách tính thuế GTGT như sau:

• Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%.

Như vậy mức thế suất phải nộp khi thực hiện kê khai thuế cho thuê tài sản có công thức chung như sau:

• Mức thuế suất phải nộp = Doanh thu tính thuế x 10% + thuế môn bài.

Xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản

Việc xác định doanh thu tính thuế rất quan trọng, là cơ sở để căn cứ người cho thuê tài sản có phải nộp thuế không. Dưới đây là như trường hợp để xác định doanh thu tính thuế:

• Trường hợp cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống thì không phải khai thuế;
• Trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đông thì cá nhân phải khai, nộp thuế trong năm kể cả trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế trước 31/12 của năm tính thuế;
• Trường hơp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế sau 31/12 của năm tính thuế thì không phải nộp thuế nếu tổng doanh thực tế từ các hoạt động kinh doanh từ 100 triệu đồng trở xuống.
• Các trường hợp đã nộp thuế trong năm, đến cuối năm cá nhân tự xác định doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì có trách nhiệm chứng minh và đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
• Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng sổ thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
• Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Như vậy

Các cá nhân có doanh thu từ việc cho thuê tài sản tính trong một năm dương lịch (từ ngày 01/01 – ngày 31/12) từ 100 triệu VNĐ trở lên thì thuộc trường hợp phải kê khai thuế cho thuê tài sản, áp dụng đối với cả trường hợp cho thuê trọn năm và không trọn năm. Sau khi kê khai thì sẽ thực hiện nộp thuế cho cơ quan thuế.

Như vậy trường hợp ngược lại cũng có doanh thu từ việc cho thuê tài sản tính trong một năm dương lịch (từ ngày 01/01 – ngày 31/12) dưới 100 triệu VNĐ trở lên thì thuộc trường hợp miễn nộp thuế và kê khai thuế cho thuê tài sản,áp dụng đối với cả trường hợp cho thuê trọn năm và không trọn năm. Với trường hợp cho thuê tài sản không đủ 12 tháng trong năm dương lịch với thu nhập dưới 8,34 triệu/tháng là trường hợp không phải kê khai thuế cho thuê tài sản. Bên cạnh đó thì nếu doanh thu trong năm lại dưới 100 triệu thì phải chứng minh được điều này và đề nghị xử lý hoàn hoặc trừ số tiền đã nộp.

Kê khai thuế cho thuê tài sản khi nào?

Việc kê khai thuế cho thuê tài sản sẽ theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc theo năm dương lịch.

Trường hợp uỷ quyền cho tổ chức thực hiện kê khai thuế cho thuê tài sản thì sẽ kê khai theo tháng hoặc quý hoặc từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc năm dương lịch theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết của chúng tôi về thủ tục kê khai thuế cho thuê tài sản. Đây là phần mà các đối tượng kê khai thường mắc lỗi sai và phải chỉnh sửa nhiều lần gây mất thời gian và công sức. Vì vậy quý doanh nghiệp, cá nhân hãy đặc biệt chú ý phần này để việc kê khai được chính xác và nhanh chóng nhất.

1. Trường hợp cá nhân cho thuê kê khai trực tiếp với cơ quan thuế

Nơi nộp hồ sơ khai thuế được quy định như sau:

• Doanh thu đến từ loại tài sản cho thuê là bất động sản thì cá nhân nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi bất động sản đó cho thuê;
• Doanh thu đến từ loại tài sản khác thì cá nhân nộp tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.

Thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản, được quy định như sau:

• Khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán tức thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán (chậm nhất 10 ngày kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán);
• Khai thuế theo năm dương lịch tức một lần một năm thì chậm nhất vào ngày 31/1 năm dương lịch tiếp theo.

Hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản của cá nhân, bao gồm:

• Tờ khai thuế cho thuê tài sản theo mẫu 01/TTS;
• Mẫu 01-1/BK-TTS phụ lục bảng kê;
• Bản sao hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng thuê nhà;
• Bản sao CMND/CCCD đã công chứng của chủ nhà.

Về thời hạn nộp tiền thuế, quý doanh nghiệp, cá nhân phải lưu ý nộp tiền thuế đúng hạn để tránh bị phạt khi nộp trễ:

• Cá nhân nộp thuế cho thuê tài sản chậm nhất vào ngày cuối cùng của hạn nộp ghi trên hồ sơ khai thuế.

2. Trường hợp doanh nghiệp kê khai và nộp thuế thay cho chủ tài sản

Nơi nộp hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản được quy định như sau:

• Tài sản cho thuê là bất động sản thì doanh nghiệp nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê;
• Tài sản cho thuê là tài sản khác thì doanh nghiệp nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi doanh nghiệp, tổ chức khai thay.

Thời hạn nộp thay hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản sẽ khác nhau khi doanh nghiệp nộp thay theo cách khác nhau:

• Kê khai thuế cho thuê tài sản theo tháng: Ngày 20 của tháng sau;
• Kê khai theo quý: Ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo;
• Kê khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: Nộp chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán;
• Kê khai theo năm: Chậm nhất trong ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.

3. Hướng dẫn chi tiết khi thực hiện hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về cách điền vào hồ sơ kê khai thuế cho cả 2 trường hợp trên. Hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản thay của doanh nghiệp cho cá nhân sẽ tương tự với hồ sơ mà cá nhân tự kê khai, chỉ khác Tờ khai thuế cho thuê tài sản theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC:

• Đối với tờ khai này, dòng đầu tiên người nộp thuế tích vào ô tại dòng số 1 khi cá nhân tự khai, vào ô dòng số 2 khi doanh nghiệp khai thay;
• Đối với tờ khai này, dòng đầu tiên người nộp thuế tích vào ô tại dòng số 1 nếu cá nhân tự khai thuế và tích vào ô tại dòng số 2 nếu doanh nghiệp khai thay;
• Chỉ tiêu số [01] người nộp thuế ghi rõ kỳ tính thuế nếu tính theo năm thì ghi rõ năm, theo kỳ thanh toán thì ghi rõ ngày tháng, tương tự đối với theo quý và theo tháng;
• Chỉ tiêu số [02] người nộp thuế tích chọn lần đầu nếu khai thuế lần đầu tiên, nếu từ lần thứ 2, thứ 3… thì ghi tương tự là bổ sung lần 2, lần 3… tại chỉ tiêu số [3];
• Chỉ tiêu số [4] đến số [11] người nộp thuế ghi rõ thông tin cá nhân của mình;
• Chỉ tiêu số [12] là trường hợp người nộp thuế chưa có mã số thuế cá nhân, người nộp thuế ghi rõ thông tin cá nhân để cơ quan thuế cấp mã số thuế cá nhân;
• Chỉ tiêu số [16] đến số [22] dành cho doanh nghiệp kê khai thuế cho thuê tài sản thay cá nhân, trường hợp doanh nghiệp khai thay thì ghi rõ thông tin của doanh nghiệp;
• Chỉ tiêu số [23] là tổng doanh thu phát sinh trong kỳ tính thuế, doanh thu này là doanh thu đã bao gồm thuế mà người nộp thuế xác định được trong kỳ thanh toán của mình;
• Chỉ tiêu số [24] là tổng doanh thu tính thuế, tính được sau khi xác định tổng doanh thu phát sinh trong kỳ;
• Chỉ tiêu số [25] là thuế GTGT phải nộp trong kỳ sau khi lấy doanh thu tính thuế nhân thuế suất;
• Chỉ tiêu số [27] là tổng số tiền mà cá nhân cho thuê nhận được từ tiền bồi thường, tiền phạt theo hợp đồng của bên thuê.

Không những thế để hoàn thiện hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản, còn phải nộp Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm, bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) và Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Quý doanh nghiệp, cá nhân nên liên hệ với các tổ chức pháp lý có chuyên môn vững chắc để được tư vấn cụ thể hơn về thủ tục kê khai này.

4. Nơi nộp hồ sơ

Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú. Đối với cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

Mọi người cũng hỏi

Câu hỏi 1: Thuê tài sản được hiểu như thế nào trong việc kê khai thuế?

Trả lời: Thuê tài sản là hoạt động cho phép người nào đó sử dụng tài sản của bạn (như căn hộ, văn phòng, xe cộ) trong thời gian cụ thể và trả tiền thuê. Trong việc kê khai thuế, thuê tài sản được coi là một nguồn thuế thu nhập và cần phải khai báo vào tờ khai thuế.

Câu hỏi 2: Làm thế nào để kê khai thuế cho thuê tài sản?

Trả lời: Để kê khai thuế cho thuê tài sản, bạn cần thực hiện các bước sau:

1. Thu thập thông tin: Xác định các khoản thuê bạn đã nhận được trong năm tài chính, bao gồm số tiền và thông tin chi tiết về người thuê.

2. Sử dụng biểu mẫu thuế: Sử dụng biểu mẫu thuế được cung cấp bởi cơ quan thuế địa phương hoặc theo quy định của quốc gia để kê khai thuê tài sản.

3. Xác định thuế phải nộp: Dựa vào thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp (tùy thuộc vào loại thuê), tính toán số thuế phải nộp dựa trên thu nhập thuê.

4. Hoàn thành tờ khai: Điền thông tin cần thiết vào tờ khai thuế, bao gồm thu nhập từ việc cho thuê và các chi phí liên quan (nếu có).

5. Nộp tờ khai thuế: Gửi tờ khai thuế đã hoàn thành và ký kết tới cơ quan thuế địa phương theo quy định.

Câu hỏi 3: Các khoản chi phí liên quan đến việc cho thuê tài sản có thể được khai khác như thế nào?

Trả lời: Các khoản chi phí liên quan đến việc cho thuê tài sản (ví dụ: bảo trì, sửa chữa, quảng cáo) có thể được khai trừ khỏi thuế thu nhập để tính toán số thuế thực tế. Tuy nhiên, quy định về việc khai trừ và các khoản chi phí được chấp nhận có thể khác nhau tùy theo quốc gia và pháp luật.

Câu hỏi 4: Làm thế nào để đảm bảo việc kê khai thuế cho thuê tài sản được thực hiện đúng và tránh sai sót?

Trả lời: Để đảm bảo việc kê khai thuế cho thuê tài sản đúng và tránh sai sót:

• Sưu tầm bằng chứng: Giữ lại tất cả các bằng chứng như hợp đồng thuê, biên lai thuê, hóa đơn chi phí liên quan để có thể chứng minh thông tin trong trường hợp cơ quan thuế yêu cầu.
• Giữ gìn hồ sơ tài chính: Theo dõi kỹ lưỡng thu nhập và chi phí liên quan đến thuê tài sản và duy trì hồ sơ tài chính hoàn chỉnh.
• Tìm hiểu quy định pháp luật: Nắm rõ quy định thuế liên quan đến việc cho thuê tài sản ở quốc gia của bạn và tuân thủ đúng các quy định này.