Hợp đồng thuê nhà có cần chữ ký của cả 2 vợ chồng không?

Cho tôi hỏi hợp đồng thuê nhà có phải có chữ ký của cả hai vợ chồng không? Và có bắt buộc phải hợp pháp hóa hợp đồng không? Căn nhà này là tài sản chung của vợ chồng, mua bán chắc chắn rồi, nhưng tôi không biết cho thuê như thế nào, anh/chị tư vấn giúp tôi và cho tôi căn cứ để cho thuê được không? Ngoài ra, nhà của bạn đang thế chấp ngân hàng, bạn có thể cho thuê không?

Nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng vậy khi cho thuê có phải có chữ ký của cả vợ và chồng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 mục 119 Luật nhà ở 2014 thì điều khoản của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở như sau:

1. Bên bán, thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền, ủy quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của luật này và pháp luật dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là thể nhân thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng nhà tình nghĩa, nhà từ thiện. 2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. 3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản."
Đồng thời theo quy định tại khoản 3 Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 thì vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
Vậy, khi tham gia giao dịch về nhà ở thì bên cho thuê phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở. Theo đó, khi cho thuê tài sản chung này của vợ chồng thì cần có sự đồng ý và chữ ký của vợ, chồng. Tuy nhiên, có thể thương lượng để người đại diện ký hợp đồng thuê.

Tôi có thể thuê một ngôi nhà thế chấp?

Theo quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 thì quyền của bên thế chấp như sau:

“1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức còn được bảo đảm theo thoả thuận. 2. Đầu tư để gia tăng giá trị tài sản thế chấp. 3. Nhận tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. 4. Được bán, thay thế, đổi lấy tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, hoạt động. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu thanh toán từ người mua, sản phẩm đã nhận, hàng hóa được hình thành từ sản phẩm, hàng hóa được thay thế hoặc trao đổi trở thành sự đảm bảo. Trong trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp có quyền thay thế hàng hóa trong kho nhưng phải bảo đảm đúng giá trị hàng hóa trong kho như đã thỏa thuận. 5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa lưu thông trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật. 6. Được ủy quyền cho thuê, mượn tài sản thế chấp nhưng phải báo cho bên thuê, mượn về việc tài sản thuê, mượn được dùng để thế chấp và phải báo cho bên nhận thế chấp biết.”
Theo đó, nhà ở đang thế chấp ngân hàng được phép cho người khác thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê biết về việc nhà ở đang được thế chấp và phải thông báo cho ngân hàng biết.

Hợp đồng thuê nhà có phải công chứng không?

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà ở như sau:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì hợp đồng phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này. Điều này Điều 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. 2. Trường hợp tổ chức tặng nhà tình nghĩa, nhà từ thiện; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở với một bên là tổ chức; Đối với trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì hợp đồng không cần công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có yêu cầu. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng phải được các bên thoả thuận; Nếu các bên không thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng. 3. Văn bản thừa kế nhà ở phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự. 4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở nên được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; Việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại ban phổ biến của cấp xã nơi có nhà ở.
Theo đó, hợp đồng thuê nhà chưa được cấp sổ thì không cần công chứng theo quy định của pháp luật.