Hợp đồng thế chấp có hiệu lực khi nào?

1. Hợp đồng thế chấp bất động sản, quyền sử dụng đất. 

 - Theo quy định tại khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức thế chấp bất động sản, trong đó thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất  để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.  - Hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận, quyền và trách nhiệm của các bên khi tham gia thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất. Đối tượng của hợp đồng thế chấp là tài sản, tài sản thế chấp có thể là vật, quyền sở hữu, chứng khoán, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Hàng hóa thuê hoặc cho mượn cũng được sử dụng làm tài sản thế chấp. 

 - Các bên có thể thoả thuận sử dụng toàn bộ hoặc một phần tài sản cầm cố. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản này cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trong trường hợp thế chấp một phần nhà cửa, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn liền với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà  quyền sở hữu đất thuộc bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.  - Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận ủy thác việc trông giữ tài sản thế chấp cho người thứ ba. Nội dung của Hợp đồng thế chấp tài sản và quyền sử dụng đất bao gồm các thông tin cơ bản sau: 

 Quốc hiệu, loại tiền và ngày tháng năm giao kết hợp đồng thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất; 

 Họ, tên, địa chỉ của đương sự hoặc  người đại diện  gia đình của họ; 

 Trái phiếu phải có bảo đảm; 

 Thời hạn thế chấp; 

 Phương thức xử lý tài sản thế chấp khi đến  hạn mà bên thế chấp không thực hiện  nghĩa vụ của mình; 

 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng; 

 Trách nhiệm của các bên trong trường hợp vi phạm hợp đồng; 

 Các thỏa thuận khác của các bên nếu có.  Lưu ý: Đối với Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì ngoài Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất  phải kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và mảnh đất của bên thế chấp đối với mảnh đất đó. Khi quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên cho vay trong trường hợp cùng  vay để thực hiện dự án đầu tư thì ngoài nội dung của hợp đồng thế chấp  phải ghi rõ một trong các bên cho vay. giấy tờ; quyền sử dụng tài sản thế chấp được đính kèm theo hợp đồng, bản sao của các bên cho vay khác  (có công chứng) và được ghi vào văn bản thỏa thuận hợp tác  vay nhiều bên về nguyên tắc quản lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không trả  nợ hoặc khi có  tranh chấp giữa những người cho vay. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  

hợp đồng thế chấp có hiệu lực khi nào

 2. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất? 

 - Hiệu lực của hợp đồng thế chấp bất động sản được quy định tại Điều 319  Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể như sau: 

 Hợp đồng thế chấp bất động sản có hiệu lực kể từ ngày ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.  Thế chấp bất động sản trở nên đối lập với bên thứ ba  từ  đăng ký 

 - Thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tính từ ngày ký, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Trong một số văn bản pháp luật chuyên ngành  quy định  thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp không phải là thời điểm ký kết mà là thời điểm khác và phải tuân  theo quy định của luật này. Chẳng hạn, Luật Nhà ở  2014 tại khoản 1, mục 122 quy định: Hợp đồng thế chấp bất động sản phải được công chứng, chứng thực. Do đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp bất động sản là kể từ thời điểm được công chứng, chứng thực.  - Thời điểm hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối  với bên thứ ba là thời điểm hợp đồng thế chấp được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền như đăng ký giao dịch chứng khoán. Bên nhận thế chấp phải lưu ý rằng sau khi các bên thỏa thuận về hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì các bên phải tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù luật có thể không bắt buộc giao dịch này phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  - Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại các Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể là phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: 

 Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; 

 Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; 

 Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.  Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.  - Hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thì phải được công chứng, chứng thực (theo khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định: 

 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; 

 Không phải là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người ký kết hợp đồng với người khác.  Không phải là một hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thế chấp do lỗi vô ý của bên kia.  Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị lừa dối, đe dọa bởi bên kia hoặc bởi người khác.  Không phải là một hợp đồng có 1 bên ký kết là người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.  Ngoài ra theo quy định tại Điều 5 của Luật Công chứng năm 2014 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết tại hợp đồng đã ký kết.  - Như vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất là: 

 Một là, thời điểm giao kết: Xác định thời điểm giao kết của hợp đồng thế chấp cũng giống như hợp đồng thông thường, đó có thể là các mốc sau: Bên nhận được đề nghị giao kết hợp đồng thế chấp trả lời chấp nhận; các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó; hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng; hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản; hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn bản thì thòi điểm giao kết hợp đồng được xác định vào thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng. Thứ hai, thỏa thuận khác của các bên: Việc các bên thỏa thuận  xác định hiệu lực của hợp đồng sẽ khác với nguyên tắc trên. Thứ ba, pháp luật có quy định khác: Trong trường hợp pháp luật có quy định khác thì thỏa thuận của các bên về thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp sẽ không có hiệu lực. 

 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp được xác định theo nguyên tắc trên, nhưng hiệu lực đối  với người thứ ba trong thế chấp sẽ phát sinh kể từ thời điểm đăng ký.