Các nội dung cơ bản của hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản theo quy định hiện hành

Dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản được quy định như thế nào? Những vấn đề cần lưu ý khi kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản hiện nay. Mời bạn tham khảo bài viết: Các nội dung cơ bản của hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản theo quy định hiện hành để biết thêm chi tiết.

1. Hợp đồng dịch vụ là gì?

Trước khi đến với các thông tin về thời hạn hợp đồng dịch vụ, chúng ta cùng tìm hiểu hợp đồng dịch vụ là gì. Theo quy định tại Điều 513 của Bộ luật dân sự năm 2015, Hợp đồng dịch vụ là:

Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ, bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ”. Hợp đồng dịch vụ theo Bộ luật dân sự quy định có các đặc điểm sau đây:

“Điều 513 – Hợp đồng dịch vụ

Có thể là hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba: Theo như quy định người hưởng lợi trong HĐDV là bên thuê dịch vụ, tuy nhiên trong nhiều trường hợp người được hưởng lợi từ bên  cung ứng dịch vụ là người thứ 3 hay bên thứ 3 chứ không hẳn là 2 bên như thông thường.

Hợp đồng có thể là dịch vụ đơn giản hoặc phức tạp tùy thuộc vào hình thức hợp đồng dịch vụ: HĐDV là tài liệu thể hiện những thỏa thuận trong mối quan hệ giữa bên cần thuê dịch vụ và bên cung cấp dịch vụ. HĐDV phức tạp sẽ bao gồm 2 mối quan hệ bao gồm:

• Quan hệ trực tiếp giữa bên cần thuê dịch vụ và bên cung cấp dịch vụ
• Quan hệ bên ngoài giữa người làm dịch vụ và người thứ ba.

Trong trường hợp quan hệ bên trong: Hai bên cần thỏa thuận cụ thể về nội dung dịch vụ. Bên cung ứng dịch vụ phải thực hiện những hành vi nhất định nhằm đảm bảo lợi ích của bên thuê dịch vụ.

Trong trường hợp quan hệ bên ngoài: Bên cung ứng dịch vụ phải nhân danh mình để tham gia các giao dịch dân sự và không được nhân danh bên thuê dịch vụ để thỏa thuận với bên hoặc người thứ ba. Bên cung ứng dịch vụ phải chịu hoàn toàn chịu trách nhiệm về hành vi của mình trước người thứ ba, nếu pháp luật không quy định khác hoặc các bên không có thỏa thuận khác.

2. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐDV

Quyền lợi và nghĩa vụ của bên thuê dịch vụ:

• Bên thuê dịch vụ có quyền yêu cầu bên cung cấp dịch vụ thực hiện công việc theo đúng nội dung mà hai bên đã thỏa thuận như: Chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm.
• Có quyền kiểm tra, giám sát và nhận kết quả công việc mà cung cấp dịch vụ đã thực hiện.
• Trong trường hợp bên cung cấp dịch vụ vi phạm nghĩa vụ, bên thuê dịch vụ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, bên thuê dịch vụ phải báo trước cho bên cung cấp dịch vụ trong khoảng thời gian hợp lý. Đồng thời phải trả chi phí theo số lượng, chất lượng và kết quả công việc mà bên cung cấp dịch vụ đã hoàn thành. cũng như bồi thường thiệt hại (nếu có).
• Trong trường hợp số lượng và chất lượng dịch vụ không đạt được hiệu quả như thỏa thuận hoặc công việc không hoàn thành đúng thời hạn do lỗi của bên cung cấp dịch vụ, thì bên cần thuê dịch vụ có quyền giảm tiền công/ chi phí hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại do quá hạn.
• Bên cần thuê dịch vụ có nghĩa vụ cung cấp cho bên cung cấp dịch vụ thông tin, tài liệu và các phương tiện cần thiết để triển khai công việc nếu có yêu cầu.
• Bên thuê làm dịch vụ phải trả tiền công cho bên cung cấp dịch vụ theo thỏa thuận trong nội dung hợp đồng dịch vụ pháp lý. Tiền công/ chi phí được thanh toán tại địa điểm thực hiện dịch vụ khi hoàn thành dịch vụ, nếu các bên không có thỏa thuận nào khác.

Quyền lợi và nghĩa vụ của bên cung cấp dịch vụ:

• Bên cung cấp dịch vụ có quyền yêu cầu bên thuê dịch vụ phải cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện để thực hiện dịch vụ vì lợi ích của bên thuê dịch vụ.
• Bên cung cấp dịch vụ được phép thay đổi điều kiện dịch vụ vì lợi ích của bên thuê dịch vụ mà không nhất thiết phải chờ ý kiến của bên thuê dịch vụ nếu việc chờ ý kiến sẽ gây thiệt hại cho bên thuê dịch vụ. Tuy nhiên phải báo ngay cho bên thuê dịch vụ biết.
• Bên cung ứng dịch vụ có quyền yêu cầu bên thuê dịch vụ phải trả tiền công theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp hợp đồng các bên không thỏa thuận cụ thể về thì mức tiền công sẽ được tính theo mức trung bình đối với công việc.
• Bên cung cấp dịch vụ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu bên thuê dịch vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện không đúng như nghĩa vụ mà hai bên đã cam kết.
• Bên cung cấp dịch vụ có nghĩa vụ thực hiện công việc đúng chất lượng, số lượng khối lượng, thời hạn hợp đồng dịch vụ và các điều khoản, nội dung khác mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Nếu không có sự đồng ý của bên thuê dịch vụ, bên cung cấp dịch vụ không được giao cho người khác làm thay công việc.
• Bên cung cấp dịch vụ cần bảo quản và bàn giao lại các tài liệu và phương tiện do bên thuê dịch vụ cung cấp sau khi hoàn thành công việc. Nếu tài liệu và phương tiện không đủ, cần báo lại cho bên thuê dịch vụ.
• Trong thời gian làm dịch vụ, nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc pháp luật có quy định, bên cung cấp có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên thuê dịch vụ, nếu làm mất mát, hư hỏng tài liệu được giao để làm dịch vụ hoặc làm lộ các thông tin bí mật của khách hàng trong quá trình làm dịch vụ.

3. Các nội dung cơ bản của hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản theo quy định hiện hành

Hợp đồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận và bao gồm các nội dung chính sau:

1) Tên, địa chỉ của các bên

Thông tin của các bên tham gia hợp đồng bên môi giới, bao gồm bên môi giới và bên được môi giới. Bao gồm họ tên, địa chỉ, thông tin về số chứng minh nhân dân, căn cước công dân, ngày tháng năm sinh nếu là cá nhân; thông tin về mã số doanh nghiệp, mã số thuế, ngày tháng thành lập, địa chỉ trụ sở chính, địa chỉ giao dịch, người đại diện theo pháp luật, chức vụ, số tài khoản.

2) Đối tượng và nội dung dịch vụ

• Đối tượng ở đây là công việc môi giới thực hiện, cụ thể là việc tìm kiếm khách mua hoặc bán bất động sản mà bên bán đưa ra hoặc bên mua yêu cầu tìm kiếm.
• Nội dung dịch vụ: là nội dung công việc việc bên được môi giới giao cho bên môi giới thực hiện dịch vụ môi giới: bán, cho thuê,… bất động sản. Trong hợp đồng sẽ phải mô tả đặc điểm bất động sản để bên môi giới thực hiện, giá bán hoặc giá cần mua, thời hạn thực hiện việc môi giới, phạm vi công việc (bên môi giới được thực hiện những gì), phạm vi khu vực môi giới tìm kiếm (trong một khu vực nhất định nào đó)…

3) Yêu cầu và kết quả dịch vụ

Trong thời gian thực hiện hợp đồng bên môi giới bằng cách sử dụng các dịch vụ của mình giới thiệu, tìm kiếm, tư vấn,… đến khách hàng có nhu cầu đối với bất động sản của bên được môi giới, nhằm tiến đến mục đích cuối cùng giúp người bán và người mua có nhu cầu ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản.

4) Thời hạn thực hiện dịch vụ

Được quy định rõ trong hợp đồng là thời gian mà các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Nếu hết thời hạn được quy định, hai bên có thể thỏa thuận thêm và ký kết bằng một phụ lục hợp đồng.

5) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, người môi giới bất động sản khi thực hiện công việc sẽ được hưởng 2 khoản sau:

• Thù lao môi giới bất động sản:

Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa bên giao môi giới và khách hàng do môi giới giới thiệu. Mức thù lao do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.

• Hoa hồng môi giới bất động sản:

Bên môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Tuy nhiên theo thông lệ trong môi giới bất động sản trên thực tế, bên môi giới thường chỉ được hưởng hoa hồng môi giới bất động sản. Tức chỉ khi bên môi giới đưa được khách hàng về và ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, cho thuê và xuống tiền cho bên bán thì mới được coi là môi giới thành công và khi đó môi giới sẽ được hưởng khoản hoa hồng trên tỷ lệ phần trăm của hợp đồng mua bán, cho thuê bất động sản. Tỷ lệ này có thể là 1, 2, 3, 4 %... do các bên thỏa thuận từ ban đầu. Thời điểm bên môi giới nhận được khoản hoa hồng thường là tại thời điểm bên bán và bên mua đặt cọc (nếu là nhà đất riêng lẻ) hoặc được trả theo tiến độ thành nhiều lần nếu là nhà đất trong dự án của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Bên bán thường là bên chỉ trả khoản tiền môi giới này.

6) Phương thức, thời hạn thanh toán

Do các bên thỏa thuận như số lần thanh toán, thời hạn thanh toán.

Như đã nói trên thực tế thời điểm bên môi giới nhận được khoản hoa hồng thường là tại thời điểm bên bán và bên mua đặt cọc (nếu là nhà đất riêng lẻ) hoặc được trả theo tiến độ thành nhiều lần nếu là nhà đất trong dự án của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong hợp đồng các bên nên quy định chặt chẽ về điều kiện, thời gian cụ thể thanh toán khoản tiền hoa hồng môi giới để tránh xảy ra tranh cãi.

7) Quyền và nghĩa vụ của các bên

Các bên nên quy định rõ ràng các quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện hoạt động môi giới.

Đối với bên giao môi giới (thường là bên bán): nghĩa vụ chính là cung cấp thông tin về bất động sản đầy đủ, kịp thời cho bên môi giới để thực hiện công việc; giám sát, phối hợp với bên môi giới trong quá trình bên môi giới thực hiện công việc; ký hợp đồng với khách mua do bên môi giới giới thiệu nếu đúng với các điều kiện mà hai bên đã thỏa thuận ban đầu (chủ yếu là thỏa mãn được giá bán của bất động sản và đối tượng mua, thuê bất động sản).

Đối với bên môi giới, nghĩa vụ chính thường là thực hiện công việc có trách nhiệm, tìm kiếm khách hàng phù hợp với yêu cầu bên giao môi giới đưa ra, hỗ trợ các bên thương lượng, ký kết hợp đồng bất động sản. Đồng thời có quyền nhận được các khoản hoa hồng, thù lao theo thỏa thuận.

8) Giải quyết tranh chấp

Quy định về hình thức giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh mâu thuẫn trong khi thực hiện hợp đồng. Đối với hợp đồng môi giới nói chung thì tòa án có thẩm quyền theo lựa chọn của các bên hoặc thẩm quyền đương nhiên theo quy định pháp luật nếu các bên không có quy định về cơ quan giải quyết tranh chấp. Ngoài ra đối với hợp đồng môi giới mà do các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh hoặc hoạt động mà có mục đích thương mại, lợi nhuận (ví dụ các công ty môi giới, các nhân viên môi giới chuyên nghiệp) thì ngoài tòa án, các bên có thể thỏa thuận cơ quan giải quyết tranh chấp là Trọng tài thương mại để giải quyết các tranh chấp giữa các bên liên quan tới hợp đồng môi giới bất động sản.

9) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Do các bên thỏa thuận, trường hợp không có thỏa thuận khác và hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hai bên ký kết hợp đồng.

10) Các nội dung khác

Ngoài các nội dung trên, các bên có thể thỏa thuận các nội dung khác theo nhu cầu, hoàn cảnh của mình trong hợp đồng môi giới bất động sản, miễn là không trái pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

Trên đây là một số thông tin về Các nội dung cơ bản của hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản theo quy định hiện hành – Công ty Luật ACC, mời bạn đọc thêm tham khảo và nếu có thêm những thắc mắc về bài viết này hay những vấn đề pháp lý khác về dịch vụ luật sư, tư vấn nhà đất, thành lập doanh nghiệp… hãy liên hệ với ACC theo thông tin bên dưới để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả từ đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm từ chúng tôi. ACC đồng hành pháp lý cùng bạn.