Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đang thế chấp

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một trong những loại hợp đồng khá phổ biến được ký kết trước khi các bên (Bên mua và bên bán nhà đất) tiến hành xác lập hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Để tránh các rủi ro về tiền bạc và pháp lý, việc ký kết các hợp đồng là bước không thể thiếu trong quá trình mua bán bất động sản. Trong đó, hợp đồng đặt cọc mua đất được nhiều người quan tâm, và thường bị nhầm lẫn với hợp đồng mua đất. Những điều cần biết khi đặt cọc là gì? Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đang thế chấp bao gồm những gì? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây mà ACC chia sẻ để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này.

hợp đồng đặt cọc mua đất đang thế chấp

1. Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

2. Quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì phần thỏa thuận cần phải có những nội dung chính sau đây:

Thông tin bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc: hai bên phải cung cấp đủ thông tin về tên, CMND và hộ khẩu thường trú.

- Thời gian đặt cọc

- Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là một số tiền cụ thể được viết bằng số và bằng chữ.

Cần lưu ý: khoản đặt cọc này dùng để đảm bảo việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số, bản đồ số… và tài sản trên đất tại địa chỉ. Vậy nên ở mục đối tượng hợp đồng, phần thông tin tài sản chuyển nhượng (chiếu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cần được ghi đầy đủ và chính xác trong thỏa thuận.

- Giá chuyển nhượng: bao gồm giá chuyển nhượng và phương thức đặt cọc, thanh toán. Với:

+ Giá chuyển nhượng: giá trị của tài sản được chuyển nhượng.

+ Phương thức đặt cọc, thanh toán: khoản tiền đặt cọc được thanh toán bằng hình thức nào (tiền mặt, chuyển khoản hay được trao đổi bằng các tài sản tương đương khác).

- Các điều khoản thỏa thuận về trách nhiệm sang tên và thủ tục đăng ký, công chứng.

- Các nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí

- Xử lý về tiền đặt cọc.

- Phương thức giải quyết tranh chấp và cam kết của các bên.

- Ký tên và ghi rõ tên của các bên, kể cả bên thứ ba (người làm chứng)

3. Có được mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng không?

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

+ Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

+ Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

+ Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

+ Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

+ Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

+ Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

+ Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

+ Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

+ Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

+ Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

4. Thủ tục tiến hành

Khi tiến hành một giao dịch mua nhà thế chấp cần phải có một biên bản cam kết giữa ba bên gồm người bán (bên thế chấp) - người mua - ngân hàng (bên nhận thế chấp) liên quan đến những việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng.

Văn bản này sẽ là sự ràng buộc giữa quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản thế chấp… Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác.

Theo luật sư Hảo, mỗi ngân hàng đều có những quy trình xử lý, bán tài sản thế chấp khác nhau. Chính vì thế, người mua có thể liên hệ với ngân hàng để hỏi, nắm rõ thủ tục để đưa ra được phương án hợp lý nhất.

Cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng

Thông thường, khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng; lập biên bản thỏa thuận ba bên, bao gồm những bước sau:

Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.

Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thỏa thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.

Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thỏa thuận ba bên.

Trường hợp số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, người mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.

Trong trường hợp bên bán muốn thay thế một tài sản bảo đảm khác thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc. Theo đó, người mua sẽ chuyển trước cho bên bán một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên bán sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng tài sản cho bên mua.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, hợp đồng đặt cọc mua nhà đang thế chấp ngân hàng và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau đó, chủ nhà sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua. Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.

5. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đang thế chấp

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập-Tự do-Hạnh Phúc

____________ 

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(Để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Hôm nay, ngày_________tháng    năm______, chúng tôi gồm có:

I. BÊN NHẬN ĐẶT CỌC(Sau đây gọi là bên A):

Họ Và Tên (ông): Sinh năm:

Giấy CMND số:          cấp ngày:……..     tại Công an ………….

Địa chỉ thường trú:

Địa chỉ liên lạc:

II. BÊN ĐẶT CỌC(Sau đây gọi là bên B):

Họ Và Tên (bà): Sinh năm:

Giấy CMND số: ……………..Cấp ngày: ……………Tại Công an ……………..

Địa chỉ thường trú:……………………………………………….

Địa chỉ liên lạc: ………………………………………………

III.  NGƯỜI LÀM CHỨNG

Họ Và Tên: ……………………………………..  Sinh năm:………………

Giấy CMND số: …………………………..

Địa chỉ thường trú:…………………………….

Địa chỉ liên lạc:………………………………

Các bên đồng ý giao và nhận tiền cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các nội dung được thỏa thuận dưới đây:

ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CAM KẾT CHUYỂN NHƯỢNG

1. Quyền sử dụng đất cam kết chuyển nhượng là thửa đất do bên A đang đứng tên và theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: ………………, Số vào sổ cấp giấy chứng nhận: …………….. do UBND huyện ……………cấp ngày…..tháng …. năm………

• Thửa đất số:……..
• Tờ bản đồ số:……….
• Địa chính thửa đất: ………….
• Diện tích: 292 m²
• Mục đích sử dụng: 192 m²đất trồng cây lâu năm; 100m² đất ở
• Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
• Ghi chú: Thửa đất có 60m²đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đường đất.

2. Tài sản gắn liền với thửa đất chuyển nhượng tại khoản 2, Điều 1 này là đất trống
3. Tại thời điểm lập thỏa thuận này đặt cọc này, bên A đang lấy quyền sử dụng đất nêu tại khoản 1 Điều này làm giao dịch bảo đảm để thế chấp ngân hàng……………… tại phòng giao dịch ……….. Vay với số tiền là ………..đồng (bằng chữ: ……………. đồng chẵn). Bên A cam kết sẽ hoàn tất việc trả nợ số tiền này cho ngân hàng ……………… để được xóa giao dịch bảo đảm tại ngân hàng, đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng cho bên B trước khi hai bên ra Phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Số tiền trả nợ ngân hàng này do bên A tự chi trả và không cộng thêm vào giá chuyển nhượng cho bên B.
4. Bên A và bên B cũng hiểu rằng việc đặt cọc này là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được ký tại cơ quan công chứng có thẩm quyền khi bên A thực hiện xong thủ tục đo vẽ lại thửa đất và đã có bản trích đo địa chính hợp lệ đối với thửa đất nêu tại Điều này.

Điều 2:THỜI HẠN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Thời gian dự kiến ký kết hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nói trên là trong vòng 15 ngày kể từ ngày được cấp bản vẻ chuyển nhượng.

Trách nhiệm làm thủ tục: Do bên A chịu trách nhiệm thực hiện

Điều 3: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng tại thửa đất nêu trên là: …………………….. đồng

(Bằng chữ: …………………………………………)

2. Giá chuyển nhượng tính theo: thửa đất
3. Phương thức thanh toán:

– Tại thời điểm ký kết văn bản thỏa thuận này, Bên B đặt cọc cho bên A số tiền là: ……………… đồng

(Bằng chữ: …………………………..đồng)

– Bên B giao cho bên A số tiền chuyển nhượng còn lại khi Hợp đồng chuyển nhượng giữa bên A và bên B được ký tại phòng công chứng có thẩm quyền.

Điều 4: MỤC ĐÍCH CỦA VIỆC ĐẶT CỌC

Bên B đặt cọc cho bên A số tiền nói trên là nhằm đảm bảo cho việc bên A cam kết và thực hiện đúng việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bên B đúng với thửa đất nêu tại khoản 1, Điều 1, đúng với giá chuyển nhượng nêu tại khoản 1, Điều 3, đúng với điều kiện và thời gian hai bên ký thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn bản thỏa thuận này và bên A không được yêu cầu thêm bất kỳ một khoản tiền nào khác hay đưa ra bất kỳ một lý do không hợp lý nào để lẫn tránh việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà các bên cam kết.

Điều 5: PHƯƠNG THỨC XỬ LÝ TIỀN ĐẶT CỌC

5.1. Khi hợp đồng được giao kết đúng như các bên đã thỏa thuận, thì số tiền cọc được trừ vào số tiền mà bên B phải thanh toán cho bên A.

5.2.Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết như thỏa thuận thì tùy từng trường hợp xử lý như sau:

1. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết hoặc không được giao kết đúng thời hạn mà do lỗi của bên A trong đó bao gồm cả việc đến ngày ký hợp đồng mà bên A không hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định liên quan đến thửa đất nêu trên để ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên B hoặc bên A không có đủ tư cách pháp lý để quyết định việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất cho bên B thì bên A phải trả lại tiền cọc cho bên B đồng thời chịu phạt cho bên B đúng số tiền đã đặt cọc.
2. Nếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết mà do lỗi của bên B vì bên B đã vi phạm các quy định của pháp luật hoặc một trong những nội dung đã thỏa thuận tại văn bản thì bên B phải chịu mất số tiền đã đặt cọc cho bên A.

Điều 6: TRÁCH NHIỆM NỘP PHÍ, LỆ PHÍ

Bên B chịu trách nhiệm nộp thuế, lệ phí nhà nước quy định

Điều 7: QUYỀN, NGHĨA VỤ VÀ NỘI DUNG CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Hai bên cam đoan đối tượng hợp đồng này là thật.

1. Quyền, nghĩa vụ và cam đoan của bên A: tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc này: Thửa đất không có tranh chấp; không thuộc khối di sản thừa kế chưa chia và đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất thuộc quy hoạch sử dụng đất ở. Khi đã ký kết thỏa thuận đặt cọc với bên B, thì bên A không hứa mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản khi đã giao kết với bên B. Việc thỏa thuận này không bị lừa dối, không bị ép buộc;

Bên A bàn giao cho bên B toàn bộ giấy tờ, văn bản liên quan đến bất động sản nêu trên ngay sau khi bên A nhận đủ số tiền thanh toán.

2. Quyền, nghĩa vụ và cam đoan của bên B

Thông tin nhân thân là đúng sự thật; Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong văn bản này; Thanh toán đủ, đúng thời hạn; đã tìm hiểu rõ về địa dịch thông hành đã có và sẽ có của thửa đất, các quy định về lộ giới, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, cấp thoát nước, quy hoạch sử dụng đất vì lợi ích quốc gia. Việc ký thoả thuận này không bị lừa dối, không bị ép buộc.

Thoả thuận này gồm 04 (bốn) trang và được lập thành 02 (hai) bản, Bên A giữ 01 (một) bản, bên B giữ 01 (một) bản có nội dung và giá trị như nhau./.

Hy vọng bài viết trên đã cung cấp những thông tin chi tiết và cụ thể về hợp đồng đặt cọc mua đất đang thế chấp. Nếu có những câu hỏi hay thắc mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý nói chung, luật đất đai nói riêng, hãy liên hệ Công ty Luật ACC để được tư vấn và hỗ trợ. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.