Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Trang chủ / Blog / Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng phổ biến và nhận được sự quan tâm đặc biệt của các chủ thể trong xã hội từ cá nhân đến các tổ chức. Xuất phát từ sự ảnh hưởng và tầm quan trọng của loại Hợp đồng này nên hôm nay ACC muốn chia sẻ tới mọi người những vấn đề pháp lý liên quan đến loại hợp đồng nêu trên, Đừng bỏ qua bài viết hữu ích này nhé!

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là hành vi pháp lý của các chủ thể tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình chuyển giao quyền và nghĩa vụ với nhà, đất cho chủ thể khác, chủ thể nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng

2. Đối tượng của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối tượng của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất đó. Ta thấy rằng:

  • Pháp luật thừa nhận rằng đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện quản lý.  Theo Điều 4 của Luật đất đai 2013 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua việc giao đất và cho thuê đất bằng các văn bản pháp luật hay dưới hình thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
  • Nhà ở là các công trình xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà liền kề.
  • Tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có thể là công trình xây dựng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh … hoặc có thể là các loại khác gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay quyền với bất động sản liền kề…

3. Các loại đất được phép chuyển nhượng và trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng đất

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng và quyết định việc quyền sử dụng mảnh đất đó có được phép chuyển nhượng hay không, thông thường sẽ phải xét đến những yếu tố sau:

Nguồn gốc hình thành của quyền sử dụng đất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước làm đại diện và thực hiện việc chuyển giao, phân bổ quyền sử dụng đất cho các chủ thể để sử dụng và khai thác đất. Các hình thức chuyển giao, phân bổ quyền sửu dụng đất được Nhà nước thực hiện thông qua văn bản giao đất (có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất), văn bản  văn bản cho thuê đất (có thời hạn trả tiền một lần hoặc trả tiền từng năm) tùy theo đối tượng hay mục đích sử dụng hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể đang sử dụng ổn định đất đó (Điều 17 Luật Đất Đai 2013). Nói chung đất được giao không thu tiền sử dụng đất và đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm đều không được phép chuyển nhượng, cụ thể đối với các chủ thể quyền chuyển nhượng đất như sau:

3.1. Tổ chức sử dụng đất:

  • Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Điều 173 Luật Đất Đai không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
  • Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Điều 174 Luật Đất Đai được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.Tuy nhiên đối với tổ chức sự nghiệp công lập mà có tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền chuyển nhượng; việc thực hiện các quyền này phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi trường hợp khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất đều được chuyển nhượng trừ trường hợp Tổ chức đó được Nhà nước giao hay cho thuê đất để kinh doanh có lợi nhuận và không vì mục đích xây dựng nhà ở mà được miễn tiền thuê hay sử dụng đất toàn bộ.

3.2. Đối với hộ gia đình hay cá nhân sử dụng đất:

  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và sự thỏa thuận của các bên.

Trên thực tế có rất nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được viết dưới tên gọi “hợp đồng mua bán đất” hoặc “giấy mua bán đất” thì như đã trình bày ở trên đất đai thuộc sở hữu toàn dân đó không phải là đối tượng của hoạt động mua bán. Để làm rõ hơn điều này xin được nói về các quyền sở hữu cơ bản của một tài sản 3 quyền sau: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tuy nhiên đối với đất đai các chủ thể chỉ có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng mà không có quyền với 2 quyền còn lại. Do đó, việc sử dụng “hợp đồng mua bán” đất là hoàn toàn và sai về mặt pháp lý. Thêm vào đó, việc định giá của hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp này được dựa trên giá trị quyền sử dụng chứ không phải giá trị mảnh đất đó.

5. Yêu cầu đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

5.1. Yêu cầu về mặt hình thức

  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản

Trong mọi trường hợp pháp luật quy định rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có chữ ký của các Bên liên quan trong Hợp đồng này.

  • Phải có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
  • Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

5.2. Yêu cầu về nội dung

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

  • Tên, địa chỉ của các bên;
  • Quyền, nghĩa vụ của các bên;
  • Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
  • Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;
  • Giá chuyển nhượng;
  • Phương thức, thời hạn thanh toán;
  • Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
  • Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
  • Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

6. Vấn đề đặt cọc trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Thông thường, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị khá lớn và để đảm bảo tính chắc chắn cho các giao dịch Các bên trong Hợp đồng thường đề xuất hình thức bảo đảm để tiến tới việc ký kết hợp đồng thông qua biện pháp đặt cọc. Đây là biện pháp do các Bên thỏa thuận, pháp luật không có quy định bắt buộc các Bên phải thực hiện đặt cọc đối với loại Hợp đồng này. Các hình thực đặt cọc thường gặp trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

  • Việc đặt cọc là một điều khoản trong Hợp đồng chuyển nhượng
  • Việc đặt cọc được lập thành một Hợp đồng phụ, giá trị của Hợp đồng đặt cọc phụ tùy theo sự thỏa thuận của các Bên trong Hợp đồng

Lưu ý: Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản có chữ ký xác nhận của Các bên liên quan.

7. Các vấn đề liên quan đến việc Công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

7.1. Giá trị pháp lý của việc Công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi pháp luật quy định rằng “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực” có nghĩa rằng các bên trong hợp đồng có quyền lựa chọn Công chứng hợp đồng tại các tổ chứng hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy Ban Nhân Dân cấp xã. Tuy nhiên do thẩm quyền của công chứng và chứng thực khác nhau do đó giá trị pháp lý của Hợp đồng được Công chứng và/hoặc chứng thực cũng khác nhau như sau:

  • Theo Luật Công chứng 2014, Công chứng viên phải đảm bảo và chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc cần được làm rõ thì công chứng viên đề nghị làm rõ hoặc xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; nếu không làm rõ được thì từ chối công chứng. Về giá trị của văn bản công chứng, Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa tuyên bố là vô hiệu.
  • Trong khi đó, thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo Nghị định 23/2015. Theo đó, người có thẩm quyền khi thực hiện chứng thực kiểm tra và đảm bảo tính đầy đủ của hồ sơ mà người dân cung cấp, ý chí tự nguyện, minh mẫn, nhận thức, làm chủ được hành vi của người yêu cầu chứng thực. Người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm về toàn bộ nội dung, tính hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch. Đối với giá trị của hợp đồng, giao dịch được chứng thực thì Điều 3 Nghị định 23/2015 quy định: Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

7.2. Hồ sơ thực hiện việc Công chứng, chứng thực

Hồ sơ thực hiện việc công chứng bao gồm nhưng loại giấy tờ dưới đây:

  • Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
  • Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
  • Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
  • Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
  • Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có (ví dụ: giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong trường hợp người chuyển nhượng là cá nhân độc thân; sổ hộ khẩu trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình; đăng ký kết hôn trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng; giấy/hợp đồng ủy quyền trong trường hợp ủy quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…)

Lưu ý: Khác với những loại Hợp đồng khác, việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng tại văn phòng công chứng/phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

Hồ sơ thực hiện việc chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các giấy tờ bản chính và bản sao liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được chứng thực.

7.3. Phí công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Phí công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các tổ chức công chứng hiện nay được áp dụng như sau:

  • Đối với việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định trên giá trị Quyền sử dụng đất
  • Đối với việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xác định trên tổng giá giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Mức phí Công chứng áp dụng được tính như sau:

Stt Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu

(đồng/trường hợp)

1 Dưới 50 triệu đồng 50.000
2 Từ 50 triệu đồng – 100 triệu đồng 100.000
3 Từ > 100 triệu đồng – 1 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4 Từ > 1 tỷ đồng – 3 tỷ đồng 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng
5 Từ > 3 tỷ đồng – 5 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng
6 Từ > 5 tỷ đồng – 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng
7 Từ > 10 tỷ đồng – 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8 Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Phí chứng thực các giấy tờ hiện nay theo quy định của pháp luật như sau:

Nếu có bất kỳ khó khăn hoặc vướng mắc gì liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hãy liên hệ với ACC để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng và tốt nhất nhé. Các kênh thông tin có thể liên hệ với ACC tại:

Thông qua hình thức Trực tuyến

  1. Hotline 090.992.8884
  2. ĐT Tổng đài 1800.0006
  3. ĐT Văn Phòng 028.77700888
  4. Kết nối Zalo 090.992.8884
  5. Mail: hotro@accgroup.vn

Địa chỉ trụ sở:

  1. Trụ Sở Chính: ACC Building, Lầu 3,
    520-526 Cách Mạng Tháng 8, Phường 11, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh
  2. Địa chỉ 2: 250 Trần Hưng Đạo, Đông Hoà, Dĩ An, Bình Dương
  3. Địa chỉ 3: 27 Mậu Thân, Xuân Khánh, Ninh Kiều, TP. Cần Thơ
  4. Địa chỉ 4: 01 Nguyễn Dữ, Hải Châu, Thành Phố Đà Nẵng
Liên Hệ Với Chúng Tôi

Vui lòng để lại thông tin liên hệ, ACC sẽ gọi lại ngay cho bạn

Hotline: 0909928884

Tổng Đài: 1800.0006

Mail: hotro@accgroup.vn

Viết một bình luận

Language »