Hợp đồng BT là gì? Mẫu hợp đồng xây dựng và chuyển giao BT

Hợp đồng BT (Build-Transfer) là hình thức hợp đồng xây dựng trong đó nhà thầu chịu trách nhiệm thiết kế, thi công và hoàn thiện công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư, sau đó chuyển giao công trình cho chủ đầu tư sử dụng. Bài viết này sẽ cung cấp khái niệm Hợp đồng BT là gì? Mẫu hợp đồng xây dựng và chuyển giao BT, giúp bạn hiểu rõ hơn về loại hợp đồng này và lựa chọn hình thức thi công phù hợp cho dự án của mình.

Hợp đồng BT là gì? Mẫu hợp đồng xây dựng và chuyển giao BT

1. Hợp đồng BT là gì? Thành phố Hồ Chí Minh có được áp dụng Hợp đồng BT không?

Hợp đồng BT là viết tắt của Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao. Đây là loại hợp đồng được ký kết giữa cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án (nếu có), nhằm mục đích xây dựng các công trình hạ tầng. Sau khi hoàn thành, công trình sẽ được chuyển giao lại cho cơ quan có thẩm quyền và thanh toán bằng ngân sách nhà nước, nhằm thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận theo thỏa thuận trong hợp đồng. 

Theo quy định tại điểm d khoản 5 Điều 4 Nghị quyết 98/2023/QH15, Thành phố Hồ Chí Minh có thể áp dụng hợp đồng BT dựa trên Nghị quyết 98/2023/QH15 này, trong đó có quy định cụ thể về việc áp dụng các loại hợp đồng đối tác công tư như hợp đồng BT.

2. Mẫu hợp đồng xây dựng và chuyển giao BT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

____________________

HỢP ĐỒNG DỰ ÁN BT

Căn cứ Luật đầu tư 2020, Luật doanh nghiệp 2020, Nghị định 35/2021/NĐ-CP, Nghị định 58/2017/NĐ-CP;

Văn bản phê duyệt chủ trương đầu tư;

Văn bản phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi và Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu;

Hôm nay, ngày……/…../……..  tại ……………… các bên ký kết gồm có:

1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ( Bên A)

- Địa chỉ:

- Điện thoại:…………………… fax…………………….

- Người đại diện (họ và tên, chức vụ)

2. Nhà đầu tư ( Bên B)

- ……………………  (Tập đoàn ……………………)

- Số Giấy phép thành lập hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (cấp tại ……. )

- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

- Địa chỉ: …………………………………………………

- Điện thoại:…………………… fax…………………….

- Người đại diện (họ và tên, chức vụ)

Hai bên cùng thống nhất ký kết hợp đồng dự án với những điều khoản sau: 

Điều 1. Mục đích của Hợp đồng dự án

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền

• Giao cho Tập đoàn .............................. thực hiện Dự án đầu tư nâng cấp, cải tạo và mở rộng cảng X.
• Giao Dự án khác (tên Dự án) để Tập đoàn .............................. thực hiện theo quy định tại Điều 10 của Hợp đồng này. 

Điều 2. Mục tiêu, địa điểm thực hiện dự án

Dự án do Tập đoàn …………………… thực hiện việc nâng cấp, cải tạo và mở rộng cảng X tại thành phố …….. với quy mô … (đơn vị diện tích) với tổng vốn đầu tư ……. tỷ VNĐ. Dự án thực hiện nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho vận chuyển hàng hóa nội địa và nước ngoài  một cách dễ dàng, nhanh chóng hơn. 

Điều 3. Quy mô, giải pháp thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật của Công trình dự án

•  Quy mô của Công trình dự án (các hạng mục của Công trình và quy mô xây dựng, địa điểm, công suất thiết kế, công nghệ, trang thiết bị).
•  Giải pháp thiết kế, xây dựng (các yêu cầu về khảo sát, thiết kế xây dựng, thủ tục lập, phê duyệt).
• Tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lượng Công trình.
• Quyền, nghĩa vụ của mỗi Bên trong việc thực hiện các thủ tục, yêu cầu nêu tại các điểm b, c Mục này phù hợp với quy định của pháp luật và thỏa thuận cụ thể giữa các Bên. 

Điều 4 . Vốn đầu tư của Dự án đầu tư xây dựng công trình và phương án thu hồi vốn của Nhà đầu tư

1. Vốn đầu tư của Công trình dự án

1.1 Tổng vốn đầu tư, nguyên tắc xác định tổng vốn đầu tư, trong đó:

- Vốn chủ sở hữu và tiến độ huy động;

- Vốn vay và tiến độ huy động.

1.2. Nghĩa vụ của Tập đoàn .............................. trong việc bảo đảm nguồn vốn và tiến độ huy động vốn để thực hiện Dự án.

a. Thực hiện việc huy động vốn theo đúng tiến độ được quy định tại Khoản 1 Điều 4 của Hợp đồng này

b. Ký quỹ khoản vốn

1.3. Các điều kiện được phép điều chỉnh tổng vốn đầu tư, vốn chủ sở hữu và biện pháp xử lý.

2. Phương án thu hồi vốn của Nhà đầu tư:

- Trường hợp Nhà đầu tư được giao đất để thực hiện Dự án khác, Hợp đồng dự án phải có những nội dung sau: địa điểm, diện tích khu đất dự kiến thực hiện Dự án khác; giá trị và phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất; lịch biểu giao đất và các điều kiện để Nhà đầu tư/Doanh nghiệp dự án được giao đất.

- Trường hợp Nhà đầu tư được thanh toán bằng tiền, Hợp đồng dự án phải quy định cụ thể số tiền (vốn đầu tư) được thanh toán, lãi suất, nguyên tắc xác định lãi suất, thời hạn thanh toán, các trường hợp và điều kiện được phép điều chỉnh và các điều kiện khác phù hợp với hướng dẫn của Bộ Tài chính.

- Đồng tiền thanh toán và tỷ giá quy đổi áp dụng phù hợp với hướng dẫn của Bộ Tài chính.

- Thủ tục kiểm toán và quyết toán vốn đầu tư xây dựng Công trình phù hợp với quy định của Nghị định số 35/2021/NĐ-CP và hướng dẫn của Bộ Tài chính. 

Điều 5. Các điều kiện về sử dụng đất và công trình có liên quan

1. Địa điểm Công trình xây dựng, diện tích đất dự kiến sử dụng của Công trình dự án và các công trình liên quan (nếu có).
2. Thời điểm, tiến độ giao đất theo thỏa thuận cụ thể giữa các Bên phù hợp với tiến độ thi công xây dựng Công trình.
3. Nghĩa vụ của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giao đất theo tiến độ thi công xây dựng và phối hợp với Nhà đầu tư để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thi công xây dựng và tái định cư.
4. Nghĩa vụ của Nhà đầu tư trong việc bảo đảm thu xếp nguồn vốn để thanh toán chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng xây dựng và tái định cư.
5. Quyền, nghĩa vụ của Nhà đầu tư trong việc sử dụng, quản lý diện tích đất đã được giao; quyền, nghĩa vụ của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giám sát, kiểm tra việc thực hiện tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư và sử dụng đất của Nhà đầu tư.
6. Các điều kiện sử dụng công trình kết cấu hạ tầng, công trình phụ trợ cần thiết cho việc xây dựng, vận hành, quản lý Công trình (nếu có).
7. Các quy định về khai quật và xử lý các vật hóa thạch, cổ vật, công trình kiến trúc hoặc các hiện vật khác trong khu vực Dự án và quyền và nghĩa vụ của Nhà đầu tư/Doanh nghiệp dự án đối với các hiện vật này.
8. Trách nhiệm của mỗi Bên trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ đã cam kết tại Mục này. 

Điều 6. Thời gian và tiến độ xây dựng Công trình dự án

1. Thời gian thực hiện công tác chuẩn bị xây dựng, giải phóng mặt bằng, tái định cư; thời điểm khởi công xây dựng và tiến độ thực hiện từng hạng mục; thời điểm hoàn thành Công trình (kèm theo Phụ lục quy định cụ thể tiến độ và thời gian thực hiện từng hạng mục và Mẫu Báo cáo của Nhà đầu tư/Doanh nghiệp dự án về tiến độ xây dựng nhằm đảm bảo để Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giám sát, kiểm tra tiến độ xây dựng công trình từ khi khởi công cho đến khi đưa vào hoạt động).
2. Các trường hợp và điều kiện được phép điều chỉnh thời gian, tiến độ xây dựng Công trình.
3. Quyền và nghĩa vụ của mỗi Bên và biện pháp xử lý trong trường hợp một trong các Bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết nêu tại Mục này, bao gồm các trường hợp làm phát sinh hoặc phải trì hoãn phần công việc phải hoàn thành và trách nhiệm bồi thường của Bên vi phạm. 

Điều 7. Các sự kiện bất khả kháng và nguyên tắc xử lý

1. Các trường hợp bất khả kháng và nguyên tắc xác định sự kiện bất khả kháng.

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện mang tính khách quan và nằm ngoài tầm kiểm soát của các bên xảy ra sau khi kí kết hợp đồng bao gồm nhưng không giới hạn những sự kiện như: hỏa hoạn, động đất, bão, lũ lụt, song thần lở đất hay hoạt động núi lửa , chiến trah, dịch bệnh ; nhưng quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay sự thay đổi trong chính sách pháp luật của nhà nước mà các bên không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết mà khả năng cho phép dẫn tới không thực hiện được hoặc không thực hiện đầy đủ hợp đồng.

2. Quy định quyền, nghĩa vụ của mỗi Bên khi xảy ra sự kiện bất khả kháng theo nguyên tắc:

2.1. Việc một bên không hoàn thành nghĩa vụ của mình do sự kiện bất khả kháng sẽ không phải là cư sở để bên kia chấm dứt hợp đồng. tuy nhiên bên bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng có nghĩa vụ phải

a. Tiến hành các biện pháp ngăn ngừa hợp lý và các biện pháp thay thế cần thiết với nỗ lực cao nhất để hạn chế tối đa ảnh hưởng do sự kiện bất khả kháng gây ra;

b. Thông báo ngay cho bên kia về sự kiện bất khả kháng xảy ra trong vòng bảy (07) ngày làm việc kể từ khi xảy ra sự kiện bất khả kháng.

2.2. Trong trường hợp xảy ra sự kiện bát khả kháng thời gian thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng sẽ được kéo dài bằng thời gian diễn ra sự kiện bất khả kháng mà bên bị ảnh hưởng không thể thực hiện

2.3. Các bên được miễn trách nhiệm theo hợp đồng này khi xảy ra sự kiện bất khả kháng  phù hợp với các nguyên tắc quy định tại pháp luật Việt Nam.

2.4. Việc khắc phục sự kiện bất khả kháng do thay đổi chính sách, pháp luật thưc hiện theo quy định của luật đầu tư và các quy định có liên quan khác

2.5. Các bên phối hợp chặt chẽ cùng nhau khắc phục các sự kiện bất khả kháng theo quy định của pháp luật. 

Điều 8. Nguyên tắc chấm dứt, sửa đổi, bổ sung, chấm dứt hợp đồng

1. Sửa đổi, bổ sung Hợp đồng dự án

1.1.Nếu khối lượng công việc phát sinh đã có đơn giá trong hợp đồng thì giá trị phần khối lượng phát sinh được tính theo đơn giá đó;

a. Nếu khối lượng công việc phát sinh không có đơn giá ghi trong hợp đồng thì giá trị phát sinh được tính theo đơn giá tại địa phương nơi xây dựng công trình, nếu không có đơn giá tại địa phương hai bên thống nhất xây dựng mức giá mới và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để áp dụng;

b. Nếu khối lượng công việc thay đổi (tăng hoặc giảm) so với hợp đồng lớn hơn 20% thì hai bên có thể thoả thuận xác định đơn giá mới.

1.2. Nhà nước thay đổi chính sách tiền lương, thay đổi giá nguyên vật liệu do nhà nước quản lý giá, thay đổi tỷ giá hối đoái đối với phần vốn có sử dụng ngoại tệ hoặc thay đổi các chế độ, chính sách mới làm thay đổi mặt bằng giá đầu tư xây dựng công trình. Trong trường hợp này chỉ được điều chỉnh khi được cấp có thẩm quyền cho phép.

1.3. Trường hợp bất khả kháng do thiên tai như động đất, bão, lũ, lụt, lốc, sóng thần, lở đất; hoả hoạn; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh, ... và các thảm hoạ khác chưa lường hết được. Khi đó các bên tham gia hợp đồng thương thảo để xác định giá trị hợp đồng điều chỉnh phù hợp với các quy định của pháp luật.

2. Chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng dự án

2.1. Bên Tập Đoàn ……………………. (Bên chuyển nhượng) có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ vốn điều lệ của mình trong Doanh nghiệp dự án cho Nhà đầu tư khác (Bên nhận chuyển nhượng). Trường hợp nhận chuyển nhượng toàn bộ vốn điều lệ của Doanh nghiệp dự án, Bên nhận chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng theo Hợp đồng dự án và các Hợp đồng có liên quan. Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần vốn điều lệ, Bên nhận chuyển nhượng là một Bên tham gia thực hiện Hợp đồng dự án và các Hợp đồng có liên quan cùng với Bên chuyển nhượng.

Trường hợp chuyển nhượng vốn điều lệ phát sinh thu nhập, Bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

2.2. Bên chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

a) Đã góp đủ vốn chủ sở hữu vào Doanh nghiệp dự án theo đúng tiến độ cam kết tại Hợp đồng dự án;

b) Có cam kết của bên cho vay hoặc bên tài trợ khác về việc tiếp tục tài trợ vốn để thực hiện Dự án;

c) Các điều kiện về chuyển nhượng phần vốn góp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

3. Bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

3.1. Có đủ năng lực tài chính, kỹ thuật và quản lý để thực hiện Hợp đồng dự án và các Hợp đồng có liên quan;

3.2. Cam kết tiếp tục thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng theo quy định tại Hợp đồng dự án và các Hợp đồng có liên quan.

4. Trong quá trình đàm phán Hợp đồng chuyển nhượng, Bên chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng dự án.

5. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm xem xét, chấp thuận Hợp đồng chuyển nhượng và các điều kiện chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng chỉ có hiệu lực sau khi Cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư cấp Giấy chứng nhận đầu tư

6. Sau khi Hợp đồng chuyển nhượng được chấp thuận, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Bên chuyển nhượng và Bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận sửa đổi Hợp đồng dự án và lập hồ sơ đề nghị điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư gửi Cơ quan cấp giấy chứng nhận đầu tư.

7. Hồ sơ đề nghị điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư phải bao gồm Hợp đồng chuyển nhượng, văn bản xác minh tư cách pháp lý (bản sao chứng nhận thành lập hoặc giấy tờ có giá trị tương đương khác) của Bên nhận chuyển nhượng.

Điều 9. Thời hạn và chấm dứt Hợp đồng dự án

1. Dự án nâng cấp, cải tạo và mở rộng cảng X sẽ được Nhà đầu tư thực hiện trong thời hạn 50 năm kể từ ngày/tháng/năm.
2. Các trường hợp hợp đồng dự án chấm dứt hiệu lực
3. Kết thúc thời hạn thực hiện dự án
4. Nhà đầu tư vi phạm phương án huy động vốn được quy định tại Hợp đồng này
5. Nhà đầu tư vi phạm quy chuẩn xây dựng theo pháp luật xây dựng Việt Nam.
6. Pháp luật đầu tư Việt Nam thay đổi làm chấm dứt hợp đồng dự án
7. Khi hợp đồng dự án chấm dứt trước thời hạn thực hiện dự án do lỗi của Nhà đầu tư thì Nhà đầu tư phải bồi thường thiệt hại thực tế do việc chấm dứt hợp đồng trực tiếp gây ra và các chi phí để tìm nhà đầu tư khác thực hiện dự án.

Điều 10. Dự án khác

1. Mục tiêu dự án
2. Tiến độ hoàn thành phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500, tiến độ phê duyệt và thực hiện Dự án khác;
3. Quyền, nghĩa vụ của mỗi Bên trong việc thực hiện Dự án khác theo thỏa thuận cụ thể giữa các Bên phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, văn bản pháp luật có liên quan. 

Điều 11. Luật điều chỉnh quan hệ Hợp đồng dự án

Luật áp dụng để điều chỉnh quan hệ Hợp đồng dự án và các hợp đồng có liên quan đến việc thực hiện Dự án phù hợp với quy định của Luật Đầu tư, Nghị định số 35/2021/NĐ-CP 

Điều 12. Cơ chế giải quyết tranh chấp

Nếu xảy ra tranh chấp, các bên có thể giải quyết tranh chấp qua thương lượng, hòa giải hoặc giải quyết tại trọng tài hoặc tòa án đối với tranh chấp liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh. được giải quyết thông qua Trọng tài Việt Nam hoặc Tòa án Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác.

 BÊN A                                                                           BÊN B

3. Hợp đồng BT được ký kết trước ngày 01/01/2021 mà chưa hoàn thành việc thanh toán cho nhà đầu tư thì việc sử dụng quỹ đất để thanh toán như thế nào?

Theo quy định tại Điều 6 Nghị quyết 98/2023/QH15, đối với những hợp đồng BT được ký kết trước ngày 01/01/2021 mà chưa hoàn thành việc thanh toán cho nhà đầu tư, việc sử dụng quỹ đất để thanh toán sẽ được thực hiện như sau:

• Ủy ban nhân dân Thành phố sẽ thu hồi đất từ các diện tích quỹ đất do Nhà nước quản lý, nhằm sắp xếp lại và xử lý tài sản công đã được xác định trong hợp đồng BT.
• Ủy ban nhân dân Thành phố sẽ quyết định và thực hiện các thủ tục liên quan đến đầu tư, quy hoạch xây dựng, và giao đất, cho thuê đất theo quy định của hợp đồng BT và đã được cấp phê duyệt. Việc này bao gồm xác định thời điểm giao đất và cho thuê đất để thanh toán, dựa trên khối lượng công trình đã hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền nghiệm thu và kiểm toán.
• Giá tính thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất sẽ được xác định vào thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, và căn cứ vào các quy định hiện hành về giá trị của đất và thuế đất.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Hợp đồng BT là gì? Mẫu hợp đồng xây dựng và chuyển giao BT. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.