Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì?  

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Bộ luật này và pháp luật  đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để làm tài sản bảo đảm. việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.  

hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

2. Mẫu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: 

 – Phải được lập thành văn bản Theo quy định tại Điều 343 BLDS 2015 về việc thế chấp phải được lập thành văn bản. - Phải được chứng thực, công chứng và đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP: 

 “Điều 3. Đối tượng đăng ký 

1. Các hoạt động của công ty sau đây phải được ghi lại: 
2. a) Thế chấp quyền sử dụng đất; » 

 Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất với đối tượng là một loại tài sản đặc biệt - quyền sử dụng đất  đã đặt ra những yêu cầu khắt khe về mặt điều chỉnh nói chung và hình thức xác lập của giao dịch nói riêng. Theo đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất  phải được giao kết bằng văn bản và được công chứng, chứng thực tại cơ quan, đơn vị có thẩm quyền. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất dưới hình thức văn bản bảo đảm thể hiện  đầy đủ, rõ ràng ý chí, nguyện vọng của các chủ thể tham gia giao dịch. Qua đó, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch nói riêng và an toàn pháp luật trong các giao dịch dân sự nói chung. Bên cạnh đó, việc giao kết giao dịch thế chấp bằng văn bản cũng tạo điều kiện để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm soát tình hợp pháp của giao dịch, đặc biệt là cơ quan tố tụng trong quá trình xem xét, xác nhận quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất.  Về quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền, đăng ký thế chấp tại văn phòng công chứng giúp Nhà nước dễ dàng quản lý và kiểm soát việc sử dụng đất của người sử dụng đất đồng thời xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp tài sản được sử dụng để đảm bảo thực hiện | từ hai nghĩa vụ trở lên.  

3. Trình tự thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: 

 – Thứ nhất, trên cơ sở hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc xác nhân theo quy định pháp luật, sau đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nông thôn thì có thể nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng 

 – Thứ hai, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc.  

– Thứ ba, sau khi chấm dứt hợp đồng, bên thế chấp gửi hồ sơ xin xoá đăng ký thế chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp. Văn phòng đăng quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ và thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính trong trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc.  Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất .  

4. Hiệu lực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: 

 Có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai quy định : 

 “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.  Theo đó, để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực, việc đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai có ý nghĩa quyết định. Có thể hiểu việc đăng ký thế chấp nhằm mục đích công khai thông tin về giao dịch thế chấp, giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm soát các giao dịch về đất đai một cách dễ dàng, phòng ngừa rủi ro có thể xảy ra và đặc biệt là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ. Tuy nhiên, hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất được đề cập ở đây là hiệu lực của hợp đồng thế chấp hay hiệu lực đối kháng của giao dịch thế chấp với bên thứ ba hiện là vấn đề có nhiều tranh cãi.  Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 đã phân định rõ hiệu lực của hợp đồng bảo đảm và hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba, theo đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Hiệu lực phản đối của người thứ ba đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán tài sản bảo đảm  phát sinh kể từ thời điểm hợp đồng được đăng ký thế chấp tại Cơ quan đăng ký đất đai Hãng. Nghị định cũng quy định rõ “biện pháp bảo đảm chưa có hiệu lực đối  với người thứ ba và không làm thay đổi, chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm”. 

 5. Hậu quả pháp lý: 

 Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện thì quyền sử dụng đất  thế chấp được xử lý theo thỏa thuận của các bên hoặc được bán đấu giá theo  quyết định của Tòa án quy định tại Điều 721 của Bộ luật dân sự. 

 Khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất  thế chấp phải được xử lý như đã thỏa thuận, nếu không nếu có thỏa thuận hoặc không xử lý theo thỏa thuận thì bên thế chấp có quyền khởi kiện ra Tòa án. 6. Chứng thực Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: 

 Trình tự thực hiện: 

  Người yêu cầu công chứng nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức hành nghề công chứng.  Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và thẩm tra giấy tờ  yêu cầu công chứng. Nếu yêu cầu công chứng đầy đủ và phù hợp với quy định của pháp luật thì được thụ lý và ghi vào sổ công chứng.  Trong trường hợp có căn cứ để cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng còn những vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu  đe dọa, ép buộc hoặc có  nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người được công chứng. là nghi ngờ đối tượng của hợp đồng  không có thật thì công chứng viên phải yêu cầu người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng, công chứng viên phải tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; nếu thấy không  rõ ràng thì có quyền từ chối công chứng.

- Nếu nội dung, ý định giao kết hợp đồng là thật, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng. 

– Nếu hợp đồng được soạn thảo trước, công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng  sửa chữa. Nếu người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối việc công chứng.  

– Người yêu cầu công chứng tự đọc  dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trong trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong dự thảo hợp đồng thì phải ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên đăng ký lời chứng; Ký vào từng trang của hợp đồng.  Cách thức: Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng.  Thành phần hồ sơ: 

 – Giấy đề nghị hợp pháp hóa hợp đồng, văn bản (Mẫu số 01/PYC); 

 – Bản sao  chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện); 

 - Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật.  – Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (trường hợp tự soạn thảo) 

 Ngoài các giấy tờ nêu trên, tùy từng trường hợp cụ thể, hồ sơ  công chứng còn có thêm các giấy tờ sau: Bản sao giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đối với dự án. Trường hợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì theo quy định của pháp luật, tài sản này phải được ủy quyền xây dựng hoặc phải lập dự án đầu tư.  Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy  nhưng phải có  đầy đủ, chính xác về nội dung như bản chính và không phải  chứng thực. Khi nộp bản sao  phải xuất trình bản chính để đối chiếu.  Số lượng hồ sơ: 01 bộ 

 Thời hạn thanh toán: 

 - Trong ngày nhận hồ sơ hợp đồng, giấy tờ nhà đất đối với  hộ gia đình, cá nhân; nếu  yêu cầu công chứng nộp sau 15 giờ  thì việc công chứng phải được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì trong thời hạn ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;