Hợp đồng thế chấp là gì? Hình thức, nội dung và các quy định cần biết

1. Hợp đồng thế chấp là gì?  

Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó bên mắc nợ dùng tài sản mà mình đang sở hữu  để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với chủ nợ. 

 Khoản 2 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) quy định thế chấp bất động sản là một trong 9 biện pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 

  Điều 317 Bộ luật Dân sự quy định, thế chấp tài sản là khi một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không trả lại tài sản đó cho bên kia (bên nhận thế chấp). . Trong quan hệ thế chấp bất động sản, bên mắc nợ phải dùng tài sản đó để bảo đảm  thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên thế chấp. Chủ nợ được gọi là chủ nợ thế chấp. Đối tượng của thế chấp bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật  quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung. Bên nhận thế chấp tài sản có thể  là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng phương thức thế chấp hoặc có thể là người thứ ba được thế chấp (quyền sử dụng đất) để bảo đảm cho bên có nghĩa vụ. 

  2. Hình thức, nội dung và mục đích của hợp đồng thế chấp?

  2.1. Mẫu hợp đồng: 

 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng  được lập thành văn bản. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được thực hiện và đăng ký với Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. 

  Hợp đồng được lập thành 4 bản và phải được công chứng, chứng thực của cơ quan công chứng nhà nước. Hợp đồng thế chấp phải có sự cam kết của các thành viên trong gia đình. Các  hợp đồng có giá trị pháp lý như nhau. 

  – Bản sao kèm theo bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ về  đất thế chấp của bên nhận thế chấp  (trừ trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên cho vay trong cùng một trường hợp  vay  dự án đầu tư ). 

 – Bản sao cơ quan cầm cố giữ. 

  – Bản bên thế chấp giữ. 

  – Bản sao do công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi chứng thực lưu. 2.2. Nội dung của hợp đồng thế chấp: 

 – Họ, tên, địa chỉ của các bên hoặc  người đại diện hộ gia đình của các bên; 

 – Số, ngày  của hợp đồng vay. 

 – Số  tài khoản tiền gửi…. tại Ngân hàng… 

 – Địa chỉ khu đất thế chấp; 

 - Giấy tờ về quyền sử dụng đất. 

 - Nghĩa vụ  được bảo lãnh; 

 - Thời hạn thế chấp; 

 – Phương thức xử lý tài sản thế chấp khi đến thời điểm bên thế chấp không thực hiện  nghĩa vụ  

 - Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng; 

 - Trách nhiệm của các bên trong trường hợp vi phạm hợp đồng. 

 - Các thỏa thuận khác của các bên nếu có. Kèm theo hợp đồng là giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất của bên thế chấp và sơ đồ khu đất. Khi quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên cho vay trong trường hợp cùng  vay để thực hiện dự án đầu tư thì ngoài nội dung của hợp đồng thế chấp  phải thể hiện rõ  bên cho vay nào được đồng vay. giữ lại bản chính và giấy tờ  sở hữu; quyền sử dụng tài sản thế chấp kèm theo hợp đồng, bản sao (có công chứng) của các bên cho vay khác và được ghi vào văn bản thỏa thuận hợp tác  vay nhiều bên về nguyên tắc quản lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không trả  nợ hoặc khi có  tranh chấp giữa những người cho vay.  

 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. tổng mức cho vay không vượt quá 70% giá trị bảo lãnh. 

 Khi chấm dứt thế chấp quyền sử dụng đất thì phải làm thủ tục giải thể với Uỷ ban nhân dân cấp xã, huyện, xã nơi đăng ký thế chấp. 

 2.3. Đối tượng của hợp đồng thế chấp: 

 Tài sản bảo đảm có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Hàng hóa thuê hoặc cho mượn cũng được sử dụng làm tài sản thế chấp.  

 Các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp 

 - Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, đồ đạc có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, đồ đạc này cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác. 

 - Trong trường hợp thế chấp một phần công trình nhà ở hoặc tài sản cố định có vật phụ thì tài sản phụ gắn liền với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác. 

 - Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. - Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết  tài sản thế chấp được bảo hiểm. Công ty bảo hiểm  trả phí bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. 

  Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm  về việc tài sản bảo hiểm  được  thế chấp thì tổ chức bảo hiểm sẽ trả tiền bảo hiểm theo quy định của hợp đồng bảo hiểm và bên nhận thế chấp có nghĩa vụ trả tiền bảo hiểm cho bên nhận thế chấp. 

  Tài sản bảo đảm do bên thế chấp nắm giữ. Các bên có thể thỏa thuận ủy thác việc trông giữ tài sản thế chấp cho người thứ ba. Theo đó, đối tượng của hợp đồng thế chấp Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền sở hữu, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Hàng hóa thuê hoặc cho mượn cũng được sử dụng làm tài sản thế chấp. Đối với việc thế chấp các loại tài sản, các bên phải thỏa thuận  và thực hiện đúng  quy định của pháp luật. Và hợp đồng thế chấp cần có những nội dung mà các bên đã thỏa thuận  đối với các loại tài sản để tránh những mâu thuẫn, tranh chấp không đáng có.  

  2.4. Ngày thế chấp có hiệu lực: 

  Hợp đồng thế chấp bất động sản có hiệu lực kể từ ngày ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.  – Việc thế chấp tài sản trở thành đối nghịch với bên thứ ba kể từ khi đăng ký 

 Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng vay cầm cố tài sản mà các bên phải lưu ý  là  thời điểm kể từ ngày ký, hay còn gọi là thời điểm đăng ký. Trừ  trường hợp các bên có thỏa thuận khác, pháp luật dân sự luôn tôn trọng và ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên. 

 3. Xử lý tài sản thế chấp và chấm dứt việc thế chấp  như thế nào? 

 Nếu đến  hạn  mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải xử lý tài sản thế chấp  để thực hiện nghĩa vụ. 

  Về nguyên tắc, việc chuyển nhượng bảo lãnh được thực hiện theo phương thức  đấu giá. Nếu  trước hoặc khi hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà các bên có thỏa thuận, các bên tự thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thì tài sản thế chấp được xử lý theo thỏa thuận của các bên. 

  Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán  tiền bán tài sản thế chấp sau khi đã trừ các chi phí bảo trì và các chi phí khác có liên quan. 

 Trong trường hợp phải thế chấp tài sản thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn và tài sản này được dùng thế chấp để bảo đảm cho một số nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác, kể cả chưa đến hạn, cũng được coi là đến hạn. Quyền  của bên nhận thế chấp (chủ nợ) được xác định theo trình tự  thanh toán nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. 

 Việc thế chấp tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây: 

  Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.  Việc thế chấp tài sản bị hủy bỏ hoặc  thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. 

  – Thế chấp đã được xử lý. 

 - Theo thỏa thuận của các bên. 

  Theo đó, căn cứ vào quy định của pháp luật  ta có thể thấy việc thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp như chúng tôi đã trình bày ở trên. Do bản chất của hợp đồng thế chấp là sự thỏa thuận giữa các bên  nên việc chấm dứt thế chấp trước hết phải tuân theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp  quy định về vấn đề này.