Hệ số sử dụng đất tiếng anh là gì?

Trước hết cần làm rõ hệ số sử dụng đất tiếng anh là gì? 

Hầu hết các công ty xây dựng hay những người làm trong lĩnh vực xây dựng như  kiến ​​trúc sư, nhà thiết kế, tư vấn khi chuẩn bị thi công một công trình nào đó  cũng đều phải tính toán một chút về chi phí thực hiện công việc, khối lượng vật liệu xây dựng. Để xây dựng một công trình, quy mô công trình  phải nắm được hệ số sử dụng để cân đối và tính toán.  

 Hệ số sử dụng đất tiếng Anh là Floor Area Ratio, viết tắt là FAR, là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng công trình so với diện tích của toàn bộ khu đất.  

 Hệ số sử dụng sàn được gọi bằng nhiều tên khác nhau như: Floor Space Ratio (FSR), Floor Space Index (FSI), Site Ratio hay Plot Ratio nhưng công thức tính vẫn không thay đổi.  

Cách tính hệ số nghề sàn? 

 Hiện nay, do địa giới nước ta phân bố không đều như  miền núi, đồng bằng, trung du, biển đảo nên theo thực tế của từng địa phương, diện tích đất đai tương ứng thì tỷ lệ che phủ đất đai sẽ khác nhau. . 

 Theo quy định của pháp luật, công thức tính hệ số chiếm đất như sau: 

 Hệ số chiếm đất = Tổng  diện tích sàn xây dựng/diện tích  đất.  

 Trong đó: Diện tích sàn của tòa nhà không bao gồm  diện tích thang bộ, thang máy nhà dịch vụ, tầng dịch vụ và tầng hầm. Đối với hành lang, tầng kỹ thuật, tầng hầm thì sẽ  tính theo  công thức khác do pháp luật quy định. 

 Diện tích  đất là tổng diện tích của toàn bộ mảnh đất tính bằng m2.  Ví dụ, một dự án căn hộ có diện tích khu đất 1000m2 thì diện tích căn hộ chung cư 8 tầng nổi, (2 tầng hầm) là 500m2,  còn lại là không gian cảnh quan. 

 Vậy hệ số sử dụng đất là (8 2) x 500m2/1000m2 = 5.  

 Đối với người mua nhà, đây là chỉ tiêu rất quan trọng vì nó thể hiện quy mô của dự án, chi phí đầu tư và số tiền thu được  trên mỗi m2 đất được đầu tư. Theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam, hệ số không được vượt quá 5,0 khi thiết kế nhà ở cao tầng trong  đô thị và chủ đầu tư cần đảm bảo mật độ dân số không vượt quá 40%. 

  Mục đích của tỷ lệ che phủ đất 

 Hệ số sử dụng đất có thể được sử dụng trong quy hoạch để  hạn chế mật độ đô thị. Điều này có ảnh hưởng trực tiếp đến giới hạn mật độ xây dựng. 

  Tuy nhiên, đối với đất ở đô thị, tỷ lệ chiếm đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị của khu đất.  Nếu một tòa nhà có FAR cao hơn (theo quy hoạch thị trấn hoặc quy định về chức năng của đất), tòa nhà đó sẽ được phép  xây dựng tổng diện tích sàn cao hơn, điều này làm tăng giá trị của đất. 

 Tỷ lệ sử dụng đất ở Việt Nam là gì? 

Hiện nay, các nước tiên tiến như Hoa Kỳ, Trung Quốc, Nhật Bản, Singapore đều có hệ số sử dụng đất cho từng nước. Ở Việt Nam, quy hoạch này không bị khống chế về hệ số chiếm đất. Vì vậy, giới hạn  chiều cao, số tầng của các công trình phụ thuộc rất nhiều vào ý tưởng quy hoạch hay các vấn đề liên quan như tĩnh không gian hay an ninh quốc phòng. 

  Mặt khác, khi các nhà đầu tư cũng như chính quyền địa phương,  thành phố  ít quan tâm đến thực tế là những khu vực có hệ số sử dụng đất lớn, cần có  hệ thống hạ tầng xã hội, dịch vụ công cộng đô thị và giao thông liên kết. Chính vì vậy, sự thờ ơ này cũng làm nảy sinh nhiều vấn đề lớn trong công tác quản lý và phát triển đô thị theo quy hoạch đồng bộ. 

  Ngoài ra, do nước ta chưa có một tầm nhìn cụ thể cho việc quản lý hệ số sử dụng đất thống nhất nên  các quy định  chi tiết về cách tính  tổng diện tích  xây dựng  công trình cũng còn nhiều lúng túng. Vì vậy, đó là một vấn đề lớn cần phải khắc phục ngay để đô thị phát triển  đồng bộ hơn.