Tìm hiểu về hệ số sử dụng đất dự án nhà ở

Hệ số chiếm đất FAR 

 Theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD  Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất được quy định như sau: 

 Tỷ lệ diện tích sàn là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của tòa nhà bao gồm cả tầng hầm (không bao gồm các diện tích sàn phục vụ của hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, hầm trú ẩn và để xe của tòa nhà) trên tổng diện tích mặt bằng. . 

 Vẫn theo thông tư này, chiều cao công trình  là chiều cao được tính từ chiều cao khu đất nơi đặt công trình theo tiến độ được duyệt đến điểm cao nhất của công trình (kể cả mái dốc hoặc mái nghiêng). Đối với công trình có nhiều tầng khác nhau thì chiều cao được tính từ cốt sàn thấp nhất theo tiến độ được phê duyệt.  

 Hệ số sử dụng đất FAR ở các quốc gia khác nhau có nhiều tên gọi khác nhau như Floor Area Ratio (FAR), Floor space ratio (FSR), Floor space index (FSI),... Tuy nhiên, chúng đều được định nghĩa riêng. Hiểu các khái niệm và công thức tính toán tương tự như FAR. Trong số đó, FAR và FSI được sử dụng phổ biến nhất. 

 Sự khác biệt giữa FAR và FSI là đơn vị kết quả. FAR sử dụng đơn vị thời gian, FSI sử dụng đơn vị  %. Ví dụ, một lô đất có hệ số sử dụng đất  nếu tính theo đơn vị FAR là 1,5 lần, còn tính theo đơn vị FSI thì hệ số sẽ là 150%. 

  Công thức tỷ lệ che phủ đất 

 Theo định nghĩa trên thì hệ số diện tích sàn được tính như sau: 

 Hệ số chiếm đất = Tổng diện tích  xây dựng / Tổng diện tích  đất 

 trong đó, 

 Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn xây dựng của tất cả các tầng bao gồm: 

 - Tầng hầm,  nửa hầm 

 -Tầng kỹ thuật, tầng gác mái 

 -Trở về mặt đất 

 Diện tích sàn 1 tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm: 

 - Tường bao (hoặc một phần tường liền kề thuộc  nhà) 

 - Không gian lô gia, ban công, thang bộ, giếng thang,  hộp kỹ thuật, lò sưởi,... 

 Giả sử một khu đất có diện tích 1000 m2 được xây dựng thành các căn hộ có diện tích tương tự. - Nếu hệ số chiếm đất = 10 thì xây được 100 căn hộ, mỗi căn hộ chiếm 1/100 diện tích khu đất (10m2); 

 - Nếu hệ số chiếm sàn = 4 thì xây được 40 căn hộ, mỗi căn chiếm 1/40 diện tích khu đất (25m2).  

 Có thể thấy, tỷ lệ diện tích sàn càng thấp thì mật độ dân cư càng giảm và chất lượng  sống của chủ sở hữu căn hộ  càng tốt. 

 Ngoài ra, hệ số chiếm đất càng thấp thì càng dễ tìm  nhà đầu tư xây dựng khi đã hết niên hạn sử dụng (thời hạn sử dụng từ 50 đến 70 năm). Bởi theo tính toán của các chủ đầu tư, khi nhận đầu tư xây dựng dự án cũ mới, để đảm bảo  bố trí tái định cư miễn phí cho người dân tại chỗ  và lợi nhuận của chủ đầu tư thì hệ số sử dụng đất phải  gấp 3 lần diện tích chung cư cũ.  

 Tuy nhiên, hiện nay các dự án  đất nền thường bị nhà đầu tư giấu nhẹm, không công bố mà chỉ công khai. Hệ số chiếm dụng đất trong khu công nghiệp? Với hệ số chiếm tầng, chủ đầu tư dự án có thể xác định giới hạn số tầng được phép xây dựng cho dự án. Cũng biết  diện tích đất được phép của một dự án. Hệ số này hầu như không ảnh hưởng đến các  nhà máy công nghiệp. Yếu tố này ảnh hưởng chủ yếu  đến các dự án khu đô thị và chung cư. Nhằm mục đích xác định mật độ xây dựng diện tích sàn cho phép. 

  Quy định về tỷ lệ chiếm đất 

 Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch, thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo  quy định tại theo Thông tư 22/2019/TT-BXD.   

 Cũng theo thông tư này,  tiêu chuẩn sử dụng đất được quy định như sau: 

 Phân lô xây dựng  điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. Trong đó, diện tích đất xây dựng  nhà ở tối thiểu là 25 m2/người; đất xây dựng công trình công cộng, dịch vụ tối thiểu  5 m2/người; Mặt bằng giao thông, hạ tầng kỹ thuật tối thiểu  5 m2/người, cây xanh công cộng tối thiểu  2 m2/người.