Hạn mức giao đất ở năm 1993

1.Hạn mức công nhận đất ở là gì? 

 Pháp luật đất đai không quy định hay giải thích hạn mức đất ở là gì nhưng căn cứ vào thực tế áp dụng pháp luật và ý nghĩa của từ “hạn mức” thì hạn mức công nhận đất ở được hiểu là diện tích tối đa được xác định là đất ở. và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ khi sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật. Nếu vượt ranh (vượt ranh giới lô đất ở) thì được công nhận sử dụng vào mục đích  khác. 

 Uỷ ban nhân dân tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) căn cứ  điều kiện và tập quán  địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán  địa phương theo số  nhân khẩu trong hộ  (theo điểm a)., khoản 4, điều 103 của Luật đất đai 2013). 

  Quy định về hạn mức công nhận đất ở có ý nghĩa quan trọng, bởi  hạn mức công nhận đất ở nhằm đảm bảo tính ổn định, sử dụng hợp lý  quỹ đất và phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội. . 

2. Hạn mức đất ở trước năm 1993 được quy định như thế nào? 

 Xét trường hợp ông B và ông C có các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định như sau: 

 “Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất 

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: 

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; 

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; 

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; 

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; 

 đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; 

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; 

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. 

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này  ghi tên người khác và văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của người sử dụng đất. , nhưng  trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất  không có tranh chấp thì  được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Nhà liền kề và không phải đóng tiền thuế đất. 

 Sau đó, ông B và ông C sẽ nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng phần đất của mình. Hạn mức công nhận đất ở là 200m2, diện tích đất ở của ông B hoặc ông C có thể lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức này. 

3.  Hạn mức đất ở trước năm 1993 là bao nhiêu? 

– Nếu diện tích đất lớn hơn hạn mức thì  chỉ được công nhận phần diện tích đất bằng hạn mức. 

  – Trường hợp diện tích đất nhỏ hơn hạn mức thì  được công nhận toàn bộ diện tích kể cả trường hợp nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa nếu đủ điều kiện  cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (theo khoản 1 điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) 

 Nếu là đất có vườn ao: 

 Theo khoản 4, 5 điều 103 Luật đất đai 2013 về xác định diện tích đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao: 

 “4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau: 

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình; 

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương; 

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.  

Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.” 

 – Xét trường hợp ông B và ông C không có giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013: 

 Theo khoản 2 điều 101 Luật đất đai 2013: 

 “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” 

 Theo quy định tại điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: 

 “Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau: 

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau: 

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. 

  Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó; 

 … 

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau: 

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. 

  Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó; 

 … 

Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.  

 … 

Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ.” 

 4.Các chi phí khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

 Chi phí để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bao gồm: 

 – Tiền sử dụng đất: 

 Điểm a khoản 1 Điều 107 Luật đất đai 2013 có quy định: 

 “1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất” 

 Tiền sử dụng đất được xác định trên các căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 108 Luật đất đai như sau: 

 “1. Căn cứ tính tiền sử dụng đất: 

a) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; 

b) Mục đích sử dụng” 

 – Lệ phí trước bạ: 

 Lệ phí trước bạ là lệ phí nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ được quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP bao gồm nhà, đất. Như vậy, nhà đất thuộc đối tượng  chịu lệ phí trước bạ nên khi được nhà nước công nhận nhà đất thì người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. 

 Giá tính lệ phí trước bạ  đất đai là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. 

 Tỷ lệ lệ phí trước bạ được tính bằng tỷ lệ phần trăm, tỷ lệ đối với nhà, đất  quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP là 0,5%. 

  – Các lệ phí khác khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

 Bao gồm: lệ phí đo đạc, lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... do Uỷ ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương quyết định.