Điều kiện, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để tiến hành thành lập công ty, việc góp vốn là một thủ tục bắt buộc cần phải có để công ty vào quá trình hoạt động. Có rất nhiều hình thức để góp vốn như: tiền mặt, các giấy tờ tài sản: quyền sử dụng đất,.. Vậy làm cách nào để góp vốn bằng quyền sử dụng đất? Điều kiện, thủ tục ra sao? Để hiểu rõ về vấn đề trên, mời bạn đọc đến với bài viết dưới đây của Công ty Luật ACC.

Điều kiện, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức góp vốn vào doanh nghiệp, trong đó cá nhân hoặc tổ chức sử dụng quyền sử dụng đất của mình để góp vào vốn điều lệ của công ty thay vì góp bằng tiền mặt hoặc tài sản khác. Quyền sử dụng đất ở đây được hiểu là quyền của cá nhân hoặc tổ chức được pháp luật cho phép sử dụng đất trong một thời gian nhất định, nhưng không phải quyền sở hữu đất (ở Việt Nam, quyền sở hữu đất thuộc về nhà nước).

Quyền sử dụng đất là một trong các quyền tài sản được pháp luật bảo vệ, cho phép người sử dụng đất khai thác, sử dụng đất theo mục đích được nhà nước cấp phép. Quyền này bao gồm:

• Quyền chuyển nhượng: Có thể bán hoặc trao đổi quyền sử dụng đất.
• Quyền thừa kế: Quyền sử dụng đất có thể được để lại cho người thừa kế.
• Quyền tặng cho, thế chấp, góp vốn: Người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất làm tài sản góp vốn vào doanh nghiệp.

Khi một cá nhân hoặc tổ chức sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn vào công ty, họ đang đưa quyền khai thác và sử dụng đất này vào làm tài sản đóng góp cho công ty. Trong trường hợp này, người góp vốn vẫn không sở hữu đất (vì quyền sở hữu thuộc về nhà nước), nhưng có quyền sử dụng đất để phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty.

Ví dụ: Một cá nhân có một mảnh đất công nghiệp và muốn tham gia góp vốn vào công ty TNHH. Thay vì góp vốn bằng tiền, cá nhân này sử dụng quyền sử dụng mảnh đất đó làm phần vốn góp của mình vào công ty.

>> Tham khảo thêm bài viết Những quy định liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam được quy định chi tiết trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan. Dưới đây là những điều kiện cụ thể mà tổ chức, cá nhân cần đáp ứng khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
•  Đất không có tranh chấp;
•  Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

- Riêng đối với trường hợp nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.
• Mục đích sử dụng đối với phần diện tích đất nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
• Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải nộp một khoản tiền theo quy định để Nhà nước thực hiện bổ sung diện tích đất trồng lúa bị mất.

Lưu ý: Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Đơn đăng ký biến động đất đai: Đây là mẫu đơn theo quy định của pháp luật, trong đó ghi rõ thông tin về người góp vốn, đất góp vốn và doanh nghiệp nhận góp vốn.
• Hợp đồng góp vốn: Hợp đồng này ghi rõ các điều khoản liên quan đến việc góp vốn, bao gồm giá trị góp vốn, quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản gốc hoặc bản sao có công chứng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Các giấy tờ khác: Có thể bao gồm bản vẽ đất, quyết định phê duyệt quy hoạch, giấy tờ chứng minh giá trị đất... tùy theo yêu cầu của cơ quan đăng ký đất đai.

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Nơi nộp: Nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền nơi đất tọa lạc.

Bước 3: Xét duyệt hồ sơ

• Kiểm tra hồ sơ: Cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, đối chiếu với các thông tin trong sổ địa chính.
• Xác minh thực địa: Trong một số trường hợp, cơ quan có thể tiến hành kiểm tra thực địa để xác minh thông tin về đất.

Bước 4: Cấp giấy chứng nhận đăng ký biến động đất đai

• Nếu hồ sơ hợp lệ: Cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận đăng ký biến động đất đai và cập nhật thông tin vào sổ địa chính. Giấy chứng nhận này là căn cứ để xác nhận quyền sở hữu mới của đất.

>> Tham khảo thêm bài viết Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định

4. Hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một phần quan trọng trong quá trình thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất dưới hình thức góp vốn. Dưới đây là các thành phần hồ sơ cụ thể và giải thích từng loại giấy tờ cần có trong quy trình này:

4.1. Đơn đăng ký biến động đất đai

• Đây là mẫu đơn theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Mẫu 09/ĐK).
• Đơn này được sử dụng để yêu cầu cơ quan chức năng ghi nhận sự thay đổi về quyền sử dụng đất (trong trường hợp này là thay đổi từ sở hữu cá nhân sang góp vốn vào tổ chức hoặc doanh nghiệp).

4.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng hợp pháp chứng minh người sở hữu có quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Bản này được nộp cho cơ quan chức năng để họ kiểm tra tính hợp pháp và ghi nhận việc góp vốn.

4.3. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

• Hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
• Trong hợp đồng góp vốn, cần ghi rõ nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất được góp vốn, giá trị phần vốn góp, và các điều khoản về việc thực hiện góp vốn.
• Các bên liên quan (người sử dụng đất và bên nhận vốn góp) cần ký kết rõ ràng, minh bạch.

4.4. Giấy tờ nhân thân của các bên liên quan

• Đối với cá nhân: Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân (bản sao có công chứng) của người góp vốn.
• Đối với tổ chức: Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc các tài liệu pháp lý liên quan chứng minh tổ chức đó có tư cách pháp nhân hợp pháp.
• Giấy tờ này nhằm xác định thông tin chính xác của các bên tham gia giao dịch.

4.5. Biên bản họp của tổ chức nhận vốn góp (nếu có)

• Nếu bên nhận vốn góp là tổ chức (công ty, doanh nghiệp), cần có biên bản họp của hội đồng quản trị, hội đồng thành viên hoặc chủ sở hữu tổ chức đó để thống nhất về việc nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất.
• Biên bản này giúp đảm bảo việc nhận góp vốn được thực hiện đúng quy trình quản lý nội bộ của tổ chức.

4.6. Văn bản ủy quyền (nếu có)

• Trường hợp người góp vốn ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục đăng ký thay mình, cần có văn bản ủy quyền có công chứng.
• Văn bản này xác định rõ quyền và trách nhiệm của người được ủy quyền trong quá trình thực hiện thủ tục góp vốn.

4.7. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có)

• Trường hợp người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất (ví dụ như thuế, phí đất), cần bổ sung chứng từ xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc góp vốn.

4.8. Giấy tờ chứng minh đất không tranh chấp, không kê biên

• Đối với đất đang sử dụng nhưng có những vấn đề liên quan đến pháp lý (tranh chấp, kê biên tài sản), cần có giấy tờ chứng minh tình trạng đất đã được giải quyết (nếu có).
• Thông thường, điều này sẽ được cơ quan chức năng kiểm tra và xác nhận.

4.9. Biên lai thu phí và lệ phí (nếu có)

• Trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn, người góp vốn có thể phải nộp một số khoản phí liên quan như phí thẩm định, phí công chứng, hoặc lệ phí hành chính.
• Biên lai này chứng minh rằng người góp vốn đã hoàn thành nghĩa vụ nộp các khoản phí liên quan.

Quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:

• Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất (hoặc người được ủy quyền) nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương (cấp huyện hoặc cấp tỉnh, tùy vào loại đất và đối tượng).
• Kiểm tra và thẩm định: Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ, xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ và thực hiện thẩm định điều kiện pháp lý liên quan.
• Ghi nhận biến động: Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ thực hiện việc ghi nhận quyền sử dụng đất đã được góp vốn vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp lại giấy chứng nhận mới nếu cần.
• Trả kết quả: Người nộp hồ sơ sẽ nhận được kết quả sau khi thủ tục hoàn thành, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mới) hoặc văn bản xác nhận việc góp vốn.

>> Tham khảo thêm bài viết Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có dạng như thế nào?

5. Các trường hợp chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể chấm dứt trong một số trường hợp cụ thể, được quy định trong pháp luật. Dưới đây là những trường hợp chấm dứt phổ biến:

Hết thời hạn góp vốn:

• Theo thỏa thuận: Các bên tham gia góp vốn có thể thỏa thuận trước một thời hạn nhất định cho việc góp vốn. Khi hết thời hạn này, việc góp vốn sẽ tự động chấm dứt.
• Theo quy định của pháp luật: Trong một số trường hợp, pháp luật có quy định cụ thể về thời hạn tối đa của việc góp vốn. Khi hết thời hạn này, việc góp vốn sẽ chấm dứt.

Một bên hoặc các bên đề nghị chấm dứt:

• Theo thỏa thuận: Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt việc góp vốn trước thời hạn, nếu có sự đồng ý của tất cả các bên tham gia.
• Theo quy định của hợp đồng: Hợp đồng góp vốn có thể quy định các điều kiện cụ thể để một bên hoặc các bên có quyền yêu cầu chấm dứt việc góp vốn.

Đất bị thu hồi:

• Theo quy định của pháp luật: Nếu đất góp vốn bị Nhà nước thu hồi để phục vụ lợi ích quốc gia, việc góp vốn sẽ bị chấm dứt.
• Vi phạm pháp luật: Nếu người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai, đất có thể bị thu hồi và việc góp vốn cũng chấm dứt.

Các trường hợp khác:

• Doanh nghiệp giải thể: Khi doanh nghiệp nhận góp vốn bị giải thể, việc góp vốn sẽ chấm dứt.
• Người góp vốn mất năng lực hành vi dân sự: Nếu người góp vốn là cá nhân và mất năng lực hành vi dân sự, việc góp vốn có thể bị chấm dứt tùy thuộc vào quy định của hợp đồng và pháp luật.

6. Câu hỏi thường gặp 

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Không hoàn toàn đúng. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc góp một phần tài sản vào doanh nghiệp, trong đó tài sản đó là quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất vẫn được giữ nguyên, chỉ có quyền sở hữu đối với phần vốn góp được chuyển giao.

Các loại thuế phát sinh khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Một vài loại thuế phát sinh sau khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất như:

• Thuế thu nhập doanh nghiệp: Doanh nghiệp nhận góp vốn có thể phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với phần tăng vốn.
• Thuế chuyển nhượng bất động sản: Trong một số trường hợp, có thể phát sinh thuế chuyển nhượng bất động sản nếu có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Các loại thuế khác: Có thể có các loại thuế khác tùy thuộc vào quy định của pháp luật và đặc điểm của giao dịch.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Điều kiện, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.